浅谈房屋面积测算的方法

摘要：准确的房屋产权面积测算不仅直接关系到业主的经济利益，从长远来看还对房地产业的测绘发展态势有着积极而深远的影响。本文首先说明了测算房屋面积的内容及意义，然后说明了房屋面积测算的要求及范围，最后详细阐述了房屋产权面积测量中的争议问题，并提供了算例说明。

关键词：房屋面积；测算；产权；柱形走廊；阳台

中图分类号：P218文献标识码： A

一、测算房屋面积的内容与意义

（一）测算房屋面积的内容

测算房屋面积包含测算用地面积与房屋面积两个部分，其中，测算用地面积包含共用土地面积、各个地类面积、丘面积以及占地面积的测算；测算房屋面积包含公摊面积、使用面积、产权面积、总建筑面积的测算。

（二）测算房屋面积的意义

对房屋用地面积以及房屋面积进行精确的测算，不仅可以给房地产开发建设、城镇规划、征收税费等提供主要依据，还能够给房地产权属单位、核发权证、

产权产籍管理等方面提供一手参考资料，这项重要的工作同时也是高精确度、强技术性的工作，也会与房地产产权人、开发商、权属单位、国家等息息相关，因此，测算房地产面积在房地产测绘里面十分重要。

二、房屋面积测算的要求及范围

（一）房屋测算要求

有关部门在对房屋面积进行测量的过程中，必须根据一定的标准和要求进行测量活动的规范和约束，才能达到既定的房屋测量的需求，才能实现对其测量的结果准确性的保障。所以，在测量的过程中，必须要保障对每一次相同的测量面积的两次核算，将其测量的误差控制在最小范围内，取两次结果的中数作为最后的测量结果，这样才能更准确的反映测量的面积。

另外，在测量的过程中，还要重视对相关的测量工具的选择，因为工具本身的质量对于测量结果的影响也是非常大的，要选择正规厂家生产的合格的测量工具，并且要在对房屋面积进行测量之前，对测量工具的准确性进行检测，将误差控制在相关国家标准许可的范围内。

（二）房屋测算范围

在对房屋进行测量的过程中，要对其不同功能和不同内容的范围进行明确，目前我国的住宅房屋的测算过程中，主要将测量范围划分为以下几种：

第一种对房屋内的所有的面积进行测量，第二种对一半的房屋面积进行计算，第三种则是不计入房屋面积中。这三种的标准当然也是不同的，第一种指的是高于2.2 米的结构稳定的永久性的居住的房屋，无论是单层还是技术层的此类房屋，都将全部计算入房屋面积；第二种指的是房屋中的不封闭阳台以及与房屋相连接的走廊等位置的面积，按照一般的面积数计入房屋中；第三种则是低于 2.2 米以下的房屋，通常指的是地下室和半地下室的面积，或者露天的游泳池。

三、关于房屋产权面积测量中的争议问题

在当前住房制度逐渐商品化与社会化的改革趋势下，住房消费问题成为了城镇居民主要的消费支出。随着房屋价值的不断提高，关于房屋产权面积的测算显得尤为重要。房屋产权面积不仅关系到消费者与开发商的直接利益，对于房地产行业的可持续发展也势必将产生重要的推动作用。针对房屋面积测算中的一些特殊部分极易引起不必要的测量争议，这些颇有争议的问题也是房屋产权面积测量过程中需要尤其重视的方面。

（一）坡屋顶的面积测算

关于坡屋顶面积测算过程中存在的误差主要表现在建筑物的楼高方面，若是单从净高角度来看这一测量范围并不存在误差问题。置于 1.75 ～2.05m 的坡度范围大可遵照水平投影的二分之一来计算实际坡屋顶的面积，而 2.05m 范围之外的部分则应全部纳入建筑面积计算范围之内。

（二）复式楼梯的面积测算

中空设计是当前复式层内楼梯的主要构造形式，这样的设计不仅美观大方，在具备装饰功能的同时也兼具实用功能，便于业主自行设计和处理。关于这样一种形式的产权面积测算，笔者认为可以遵照自然层的设计来计算产权面积，其中的成本应尽可能与业主协商解决。

（三）柱形走廊的面积测算

柱形走廊的整体设计与房屋一脉相连，设计形式方面既有单层也有多层，这对产权面积的测算也造成了一定困难。若是单层则可对整体面积进行综合测算，而多层就可以一半面积作为测算依据。或是从柱廊的水平投影面积角度来对面积进行精确测算，显然后者更加人性化，所对应的测量结果也更加准确。

（四）消防连廊的面积测算

关于消防连廊的面积测算是基于消防安全的建设需求，从业主自身安全角度突出多层建筑的建设趋势。这一特殊环节的产权面积测算应当考虑到消防连廊与消防通道之间的关系，让业主均摊其中的公共建筑面积。消防连廊多以阳台或是挑廊的形式出现，有效提升了土地资源的利用率。

（五）外墙共用建筑面积分析与计算

在房屋测量的过程中，不可避免的会遇到不同的房屋和套间中间的分隔墙的面积计算和测量问题，根据我国的有关规范，即《房产测量规范》中的规定，这种情况下应该按照水平投影面积的一半计入套内建筑面积，即相邻的两户将对墙体的面积进行分摊，这是对于一般的常见的结构简单的分隔墙，但是如果墙体的机构和形式比较复杂，就应该运用相关的 AutoCAD 技术来作图计算，根据闭合情况的不同进行测量结果的确定。

（六）阳台面积的测量

阳台面积的测量并不按照《建筑工程建筑面积计规范》中的“建筑物的阳台应按其水平投影面积的一半计算”，而是以阳台本身的外到外尺寸计算，而与套内共用的墙体不计算在阳台面积之内；针对于房产测量中对封闭阳台的确认标准不明确的现状，对于规划部门批准并实际为封闭阳台的要计算全面面积；对于规划部门批准但是实际没有封闭的阳台，要计算封闭阳台的一半面积；经批准不封闭但实际自行封闭的阳台，则视为不封闭阳台，同样计算一半面积；最后一种是经规划部门批准并实际为不封闭面积，则计算一半面积。

（七）地下车位问题

随着经济的增长，大中城市中私家车的数量明确增多，因为购房人在买房时会考虑地下车位的问题，车位的所有者期望车位可以单独办理产权并交易，可以升值，而国家现行的《房屋测量规范》中并没有对地下车位的建筑面积计算做出明确规定。

对于地下车位的面积，有人认为其尽管位于地下室里，可是其有明确位置与固定面积，能够独立进行产权办理，不应该参与地下室面积分摊；还有人觉得其在地下室且周围没有维护结构，可能出现错位并产生权属纠纷，从而引发矛盾，故而不应当进行产权的独立办理，应当参与分摊。笔者建议首先明确车位所有者的合同与合法证明，然后对测量车位埋设界址点坐标，即可进行产权的独立办理

四、算例

为某幢六层房屋，计算产权面积。

（一）产权面积的计算

整幢房屋建筑面积指房屋外墙(柱)勒脚以上各层水平投影面积之和，包括阳台、走廊、楼梯、地下室等具备有上盖，结构牢固，层高在 2.20m 以上(含 2.20m)的永久性建筑的建筑面积。此处，产权面积=套内建筑面积+共有建筑面积。

（二）套内建筑面积计算

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

（三）共有共用建筑面积的计算

1、共有建筑面积的组成

电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、值班警卫室等以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积；套内与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。

2、共有建筑面积的计算

一般多层住宅，整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋的各套套内建筑面积之和，以及作为独立使用的地下室、车棚、人防工程等建筑面积，即为整幢房屋的共有建筑面积。

3、共有建筑面积分摊系数计算

共有建筑面积分摊系数=共有分摊建筑面积之和/各套内建筑面积之和。

4、应分摊的共有建筑面积计算

应分摊的共有建筑面积=共有建筑面积分摊系数×套内建筑面积。

参考文献：

[1]陈刚．房地产测绘中关于面积量算的问题思考[J]．测绘与空间地理信息，2014.1.

[2]庞毅．房屋共用建筑面积分摊方法探讨[J]．河北能源职业技术学院学报，2010.9