北京楼市:危险游戏

狂热的炒楼者将京城房价推至“危乎高哉”,政策重锤之下,泡沫开始破裂,但泡沫的土壤仍旧坚实

《财经》记者 李红兵 张杰 慈冰

4月14日,总理主持召开国务院常务会议,会议表示,坚决遏制部分城市房价的过快上涨 。4月17日,国务院十条具体措施,重锤敲打房地产。

中央政府所在的北京市,正是本轮房价过快上涨的典型。

截至3月底,北京四环内的住宅期房均价已过3万元/平方米,六环外的突破万元,4月新开楼盘的均价超过2.4万元/平方米,二手房价格也一路飙升,均价逼近1.5万元/平方米。

短短一年间,北京的房价翻了将近一番。但狂热的市场氛围并未就此打住,“中国的房地产泡沫就是传说中的‘鬼’,都在传说,但谁也没见过。北京、上海、杭州、广州这样的城市,五年之内,10万的楼盘将不再是新闻,20万的楼盘才叫豪宅;10年之内,20万的楼盘将不再是新闻,30万的才叫豪宅。”一位知名教授如此宣言,赢得一片彩声。

这一切都似曾相识,只不过这一次是房子,上一次是股票。

“现在房市就跟股市从4000点上到6000点时一样,人人都觉得只要进去了就能赚钱。”4月20日,一位不愿具名的金融官员对《财经》记者表示。

两年半前股市6000点时,非常多的人认为8000点1万点指日可待,但股市一路跌破2000点方才止住。

北京商品房的租售比已经突破1∶500,如果把北京楼市看做一只股票,那么这是一只利润回报尚不及一年期银行存款、但价格一直到4月初仍在疯涨的股票。

投资率是衡量泡沫程度的重要指标,这个指标是指投资性需求占购房总需求中的比例。多家地产经纪公司的数据显示,当前的北京楼市,投资率已经远高于国际公认的20%的警戒线,很大程度上,房价上涨是源于投资者在上涨预期下赚取交易差价的冲动。

这意味着,量价齐飞的火爆行情,其实质不过是一场击鼓传花的游戏。

货币政策仍然宽松,首都的特殊地位、人口增长、城市扩张、投资渠道匮乏、乃至文化传统和心理需求,这一切都支持着京城房价不跌的传说。

但是,长期趋势上涨,并不意味着短期波动消失。如今,政策重锤落下,那些在过去几个月高位接盘的投资者和自住者,成为这一轮房价泡沫的埋单人。

疯狂的通州

从北京CBD的核心国贸中心乘地铁,半小时即可抵达通州区。特殊的地理位置,让通州成为在CBD区域工作的白领们置业首选地之一,当然,这里也是投资客的乐土。

26岁的赵志学,2009年9月被派到链家地产位于通州北关环岛的直营店,他所在的门店,再往西两站地,就是刚刚声名鹊起的通州新城核心区。过去的7个月,他亲眼目睹了一座城市的疯狂。

在京哈高速通州耿庄出口往北200米,一个名为“华龙小区”的普通社区,房龄已经超过10年,如果不是通州新城核心区这一概念的横空出世,恐怕很难惹人关注。

让赵志学难忘的是3月13日这天带客户看房的经历。那时候,通州区代区长刚刚在两会期间提出要在通州建设通州新城核心区的未来规划,整个通州的房价,犹如被火上浇油,热得发烫。由于不少房主惜售,他所在的门店,房源急剧减少,有时候,一个星期都没有一套房源挂出,刚有新的房源挂出,客户就蜂拥而至,要求带他们去看房。

3月13日,好不容易在华龙小区有一套新房源挂出,恰巧这天又是周六,因而看房的人尤其多。就在一个月前,这个小区刚刚有一套住房以每平米9000元的价格成交。当赵志学带着客户走进位于华龙小区一栋6层(顶层)、南北通透的户主家里时,发现这套面积才80平方米的房子里,已然有10多个客户挤在一起看房。而现场更令他惊呆了。

10多个购房人把业主团团围住,没等业主自己报价,他们已经在一边开始主动竞价了。“90万”、“100万”、“110万”现场竞价的气氛几乎同拍卖行没有分别。业主显然也懵住了,以至于最后他报出的价格完全失去理性:“160万!”这个总价相当于每平方米2万元,比一个月前的成交价每平方米高出了1.1万元,比业主在15年前购房时,每平方米高出了1.9万元。最后,经过买房人讨价还价,房主同意以125万元的总价(相当于每平方米15625元)成交。

一套15年房龄的老房子,成交价在一个月时间超过70%的涨幅,赵志学回去后做的第一件事情,就是让家住通州的同事以最快的速度卖掉自家的房子。

“华龙小区”直接的上涨动力来源是距它旁边不远的新盘――珠江拉维小镇,这个花园洋房小区在2009年9月开盘时每平方米价格才8000多元,2010年元旦过后每平方米价格就直奔1.5万元,在2010年3月初通州国际新城概念被爆炒后,价格再次猛涨,到今年4月中旬,每平方米价格最高已经到了2.6万元。新盘的每次调价,每平方米涨幅都在几千元,这对周围二手房房价拉动效应巨大。

据北京中原三级市场研究部统计,通州2010年3月底开盘的项目中,部分商品房单价已接近3万元,京贸国际城、世纪新城、K2海棠湾等老项目后期的售价也达到2.5万元。这样的房价下,通州商品房的租售比达到了惊人的1∶1000,也就是说,用1000个月的房租,方可收回购房成本,投资回报率不及一年期定期存款的一半。

“通州房价的泡沫大得惊人,在未来几个月,通州房价每平方米下跌5000元可能是正常的,在通州新城概念出笼前后的三个月左右,多数楼盘价格翻番,而实际上通州新城要变成现实可能是10年以后的事情,从这个角度说,通州已经提前透支了未来10年的房价。”4月20日,赵志学对《财经》记者说。

三月流火

不仅通州,全北京的房子都在疯涨。3月15日,北京市统计局、国家统计局北京调查总队数据:2010年1月至2月,北京四环路以内住宅期房均价为每平方米31220元,四环至五环路均价为每平方米17254 元,五环至六环路均价为每平方米11776元,六环路以外均价为每平方米10409元。

对大部分北京人而言,六环是个遥远的概念,无法想像,那里的房子,均价居然已经过万。

这个数据的当天,北五环边上的大望京村拍出了一块新地王,楼面地价达每平方米2.75万元。开发商潘石屹算了笔账:这块地上盖的房子,每平方米售价要达到4.5万元,才能有10%的利润。

“房价马上会被推高,这是过去几年的经验。”潘石屹说。

阳光100置业集团有限公司常务副总裁范小冲直截了当地指出,地王就是泡沫的制造者。他分析道,“在一个区域,房价地价是均衡的,突然来了一个地王把均衡打破了,其他人必然跟着涨价。另外现在拿地都需要拆迁,地王一出,拆迁户就会随之加码,昨天1万元,今天就是2万元,价格打着滚儿就上去了,但是真实的购买力并未提高,这个虚高的价格就是泡沫。”

“央企太不给中央面子了,”任志强在他的微博中写道。此前一天,“两会”闭幕,声讨高房价,是本届两会最热的话题,而国务院领导也明确表态政府有能力控制房价。

早在2009年底,中央就提出要遏制房价过快上涨。今年1月10日,国务院正式宣布了调控房价的十一条措施。

但是,2005年来越调控房价越涨的历史,让市场对新政策几乎没有反应,甚至逆向反应。

3月后半月,新地王诞生后的两周,京城房价一路飙升。北京市建委的统计数据显示,3月末,北京新房成交均价21880元/平方米,同比上涨88.4%,二手房成交均价13933元/平方米,涨幅同比超过50%。

交易量的增长更是惊人。在楼市低迷的2008年,北京二手房月均交易量不过2000套左右。但今年3月22日后,连续8个工作日,北京二手房日交易量突破1200套。3月30日,成交2273套,创造了北京二手房交易史上的新纪录。

就在那一天, 链家地产的赵志学向家住通州区BoBo自由城的吴先生报出了每平方米2万元的挂牌价。

吴先生的公司在东二环,久苦于上班路途之遥远,看着小区的房价一路上扬,春节后,他动了卖掉房子到城里租房住的念头。很快,他跟媳妇商定,1.6万元/平方米就卖。他们的房子是2004年初买的,总面积125平方米,购买价3700元/平方米,当时,他们觉得这个价格贵得离谱。但是,同一小区的朋友告诉他千万别卖,价格已经涨到1.8万元了。没过两周,他居然接到了2万元的报价。

心存疑惑的吴先生回绝了赵志学。但是第三天上午,吴先生再次接到他的电话:“有人出22000元,你卖吗?”

短线杀手

3月30日,任志强在他的博客中列举了房价上涨的十大理由,排名前五的分别是:人口总量与结构、城市化、土地稀缺、基础设施和公共服务提升、货币过剩。

而在那些终日浸泡在市场一线的地产中介公司置业顾问们看来,推动北京房价暴涨的决定性因素只有一个――迅速膨胀的投资需求。

赵志学告诉《财经》记者,今年元旦以后,投资客的比重忽然大增,到4月中旬,他的客户中,投资性购房的比重已经占到了70%。

一个典型的短线投资客通常是这样的:怀揣三五百万元现金,专盯二手房(因为二手房房产证办的快,最快的15天就能拿证, 3天后就能在中介挂牌), 全部现金付款(因为银行贷款会拖延办证时间),投资的户型在90平方米以下(因为90平方米以下住房税收优惠),一套房子平均两个月完成一次买卖,一次操作平均获利在30万元左右。由于自有资金不多、快速暴富的欲望强烈,短线投资客们对短期收益尤为看重。

家住大兴的王女士就是其中一位。因为拆迁,她家得到了一笔300万元的补偿款。受地铁即将通车的消息刺激,大兴房价从2009年开始步入快车道。王女士家附近的顺驰领海项目,2005年以4000多元/平方米的价格开盘后,到现在已经涨到每平方米2万多元。

“顺驰领海这个项目地处大兴北部,地段不好,周边配套也差,开盘时除了温州投资客,几乎谁也不愿问津。2009年年初后,温州投资客开始大量出货,当时价格也只在1万元附近。” 王女士对《财经》记者说。

但也就是从2009年开始,顺驰领海已俨然成为短线投资客们的“印钞机”。在整个2009年,王女士把全部精力投入进了一种简单枯燥的游戏:买房―卖房―再买房―再卖房……在近一年时间内循环往复了七次,获利220万元,平均每倒手一次,净获利超过30万元。

作为一名房地产经纪公司的员工,鑫尊置地的杨洋(化名)亲眼目睹了这一幕幕暴利循环的过程。看房交房款过户重新挂牌出售,杨洋用“秒杀”描绘这一过程。

“短线投资客最常用的方式是看完房后当场签约,当场交付全款,以防止房主事后毁约,然后最快3天可以完成过户,过户后立即由中介重新挂牌出售。” 杨洋说,“在通常情况下,一套房子,只有利润空间达到了20%以上时,投资客才会愿意出手。最好的时候,一次操作,短线投资客们甚至能获得40%的利润。最快的时候,一个短线投资客,一套房子在一个月时间内可以完成两次操作。至于其中的税费包括中介费,全部由买方承担。”

杨洋告诉《财经》记者,她所接触的客户,短线投资客占到了30%,其中95%的短线投资客全部使用现金付款。虽然短线投资客在全部买房人中并不占多数,但对推动区域内房价在短时间内急剧上涨却起到了决定性作用。

因为短线投资客的投资特点是:在一个相对狭小的区域内(比如只针对某一个楼盘),在极短的时间内频繁买卖,而且价格越卖越高,这给那些自住客以很大的心理压力,因为房价隔天一涨,他们多犹豫一天,就意味着要多付出几万元的代价。而当很多自住客承受不住这种心理压力,最终出手买房的时候,往往行情已经接近尾声,政策调控随即而至,自住客则倒在了黎明前夜。

相比短线客毫不犹豫的“秒杀式买房”,自住客买房时通常是犹豫再三。“有时候,看着那些隔几天就来门店看房的自住客脸上犹豫不决的表情,听着他们的叹息,我心里都感到心酸。” 杨洋对《财经》记者说。

先知大户

与短线客快进快出、追涨杀跌的投资风格不同,大户们资金雄厚,目光长远,并且先知先觉。

50多岁的王太太是台湾人,十多年前,随丈夫从香港移居北京,人们习惯性地称她“王太”。王太亲身经历了台北和香港房地产的兴衰,面对刚刚开始起步的北京商品房市场,很快嗅到了财富的气息。

从2000年开始,王太开始大量购进房产。“当时,北京市场像长安-丽晶苑这样一套280平方米、每平方米售价超过2万元的高端公寓项目还很少,敢投资的人更是少之又少。连我的先生都反对我买,但是我坚信这些房产将来一定会升值。所以只要有这样的房子开盘,我是看一套买一套。” 4月17日,王太对《财经》记者说。

王太投资的房产,基本都分布在国贸燕莎霄云路丽都饭店机场这一条斜线。“我针对的客户群很明确,就是海外大公司的高管,多数情况下我会选择长期持有,并通过出租获得稳定回报。”王太说。

从2000年到2005年,从新城国际、和乔丽景到海润公寓、瞰都360等高端项目,王太连续大单吃货,六年间共购进20多套高端公寓。

王太的投资策略很简单。进可攻,退可守。不管是以后出售还是出租,房子的品质和地段都要有一倍左右的盈利空间。就是说,500万元买的房子,如果卖,要能卖出1000万元,如果出租,租金的回报要高出银行月供的1倍。“这样,在房价涨得太凶的时候,我会选择高位出售,落袋为安;在市场低迷的时候,我会选择出租,因为地段好,房租的抗跌性强,租金回报一样能获取利润。”

2009年,一向看好北京楼市的王太感到了不安。“整个2009年,我没有投资过一套公寓,相反还把长安-丽晶苑给卖了。因为我发现一个现象,2009年几乎我看中的任何一个楼盘,只要一开盘,购买者都是彻夜排队,而我去现场随便一问,几乎十有八九是投资客,这说明北京房价正在临近一个阶段性的顶点,这样的市场是不能再投资的。

王太现在关注的是美国房地产。“去年和今年,很多时间我都呆在美国。”王太说。

与王太类似,来自浙江的吴昊也是一位在楼市摸爬滚打了十多年的资深投资客。从2005年开始,他连续四年把北京列为最具投资价值的城市。甚至在2008年年底,北京楼市一片风声鹤唳之时,吴昊还坚定地看好北京楼市。“道理很简单,股市已经崩塌,政府大规模刺激实体经济,只要实体经济不垮,楼市就是资金惟一的避风港。不仅我,很多人都从2008年年底开始抄底。短短一年,收益基本上翻了2倍。” 4月18日,吴昊对《财经》记者说。

谈及当下的楼市震荡,吴昊的语调依然平淡。“今年春节后,我忽然感觉到寒意。我的理念是,房地产投资在扣除所有的税费后,一年的净利润不少于10%。但我周围的朋友,净利润普遍达到了100%,这说明危险越来越近。因此,从今年春节开始,我就告诫他们,要把手上的房子在最短时间内全部出干净。在3月15日望京地王产生和3月下旬高层下达央企房市清退令后,我更是如此建议。”

一切和三年前的股市类似,机构和大户在4000点出货、5000点清仓,而散户们则在4000点心动、5000点接盘,并在6000点时被套牢。

泡沫破了

京城楼市的本轮上扬,始于2009年春节前后。此前,市场低迷长达一年。2009年2月,北京二手房成交均价只有8500元/平方米,不及当下价格的六成。

华高莱斯国际地产顾问公司2009年四季度的研究报告显示,北京二手房成交量经历了半年多的回暖期、爆发期和价格拉升期后,于四季度进入了恐慌性抢购期。12月一个月的成交量,接近2007年半年的成交量,而2007年已是上一轮周期的高峰年度。

价格也自然一路攀升,12月的成交均价达1.2万元每平方米。

但是,华高莱斯的报告显示,即使到了恐慌抢购期,二手房客群构成中,投资客的比例也只在16%左右,而国际公认的投资率警戒线是20%。

进入2010年,投资率开始急剧上升。4月4日,央行营业管理部公布了一季度对北京市城镇居民购房状况的调查报告,结果显示,投资性购房居民占比创近两年的新高,达到23.1%。

这份报告写道:目前房地产市场的主要问题是,有真实住房需求的家庭买不起房,投资投机性购房仍在持续抬高房价。当下的房价,对具有大量闲置资金的保值增值投资需求或短期投机需求仍有一定的吸引力,但对于贷款购置房产的长期投资人已经不具备投资价值。

地产中介公司则给出了更高的投资率估算数据。3月29日,中原地产华北区董事总经理李文杰在一个研讨会上说,“投资性购房者的比例远远不止我们统计的三四成,我估计有六七成。”

房地产中介机构高通智库的总经理张宏则向《财经》记者表示,2009年,北京楼市的主流是自住性和改善性需求,2010年,主导市场的是投资性需求。他估计北京楼市的整体投资率在30%-50%之间,三四万元以上的高档楼盘,“80%以上是投资需求。”

中国社科院金融所金融市场研究室副主任尹中立向《财经》记者分析说,房地产和股票一样,是一种投资品,投资品的价格形成并不完全遵循一般均衡价格理论的供求规律,而是预期价格上涨则需求增加,预期价格下跌则需求减少。简单讲,投资品市场的价格波动规律就是“追涨杀跌”。因此,当投资性需求成为市场主流时,价格的暴涨暴跌就在所难免。

事实上,在国务院于4月中旬连出重手之后,弥漫在北京楼市内的泡沫已经开始散去。北京市房地产交易管理网的统计数据显示,4月15日,京城新建住宅交易量为483套,随后日渐走低,20日回落至291套。6天时间内,新建住宅交易量回落近四成。

链家地产赵志学所在门店的交易量也大跌,4月前20天的交易量只有八套,同时挂牌的房源猛增,以前是一个星期两套,这六天平均每天三套,卖家比过去多了10倍,买家只有过去的三成,房价的走势不言而喻。

北京中原三级市场研究部预计,5月份北京二手房房价将回落30%左右,交易量也将下挫50%。

在赵志学看来,这时候着急出手卖房的客户,几乎肯定是投资客。而此时愿意接手买房的,多半是急需住房的自住客。投资客因为高位囤房,风险最大,所以急于出手兑现,而自住客因为急于用房,才会选择此时进场。“聪明的投资客此时绝不会贸然出手接货,他们至少会观望三个月。” 赵志学说。

这几天,已经有急于卖房的投资客向赵志学悬赏,只要卖出一套房,就奖励他现金1万元,另加N97手机或者IBM笔记本电脑一台。

会有新的游戏规则吗

散户们已经惊惶失措,大户们仍然闲庭信步。接受《财经》记者采访时,王太和吴昊都不认为北京房价从此会一直向下。

“北京房价到了一个局部的顶点,未来一段时间一定会下调,但是调整会有多深,时间会有多久还不能肯定。经过这一轮调整后,也许未来还会迎来新一轮更猛烈的上涨。因为房地产市场的供需缺口和投资渠道单一这两个根本矛盾并没有得到解决。”吴昊说。

1998年开始投资北京楼市的知名房地产投资人张羽冲则反问《财经》记者:“你告诉我,不买房子,还能买什么呢?”

他认为,投资渠道匮乏、太多的钱无处可去是房价上涨的最大动力,什么时候有更好的投资渠道了,房价涨幅才能落下来。

除此之外,货币供应仍然过剩、首都的特殊地位、人口增长、城市扩张、乃至文化传统和心理需求,这一切都支持着京城房价短期回调之后继续上扬的观点。

2007年夏天,深圳楼市最疯狂的时候,投资率同样达到了50%,但房价在此后一年多时间里下调了不过20%,2009年,深圳房价强劲反弹,年末甚至突破了2007年的峰值。

事实上,经历了多次调控轮回之后,政府已经意识到,不着眼于制度重构,头疼医头脚疼医脚的调控治不了高房价顽症,正如吃感冒药治不了肺炎一样。

2007年8月,上一轮房价狂飙的高峰,国务院正式启动了保障房制度的建设,“政府的归政府、市场的归市场”,一旦政府开始用公共服务者角色替代最大地产商的角色,政府开发商商业银行三位一体推升房价的联盟便开始松动。当然,松动的过程艰难而缓慢。

本轮房价调控,国务院再次强调了保障房体系的建设,这是一个正确的方向。但是,短期看,房价是个货币现象,长期看,房价是财政问题和土地问题。无论短期还是长期,本轮调控都未给出一个明确的解决之道。

一位不愿具名的金融官员对《财经》记者表示,当前针对房地产的信贷政策是将监管规则当宏观调控工具来用,以牺牲监管的独立性和一致性来达到短期的政策目的。真正可以回收流动性的办法是通过加息提高资金成本。

至于物业税的开征、财税体制和土地制度的改革,显然是更加艰难的决策。

但无论如何,房地产业以套牢中国为代价赢得自身发展的模式不会一成不变了。4月22日,万科公司一位高管专门来电,提醒《财经》记者切莫低估此次房地产调控政策的力度和政府高层的决心。

他表示,政府一直把房地产业作为经济发展的引擎,实践证明,这么做虽然很有效果,也确实带来了很多政治、社会问题。而在这样的突出矛盾面前,即便执政者并没有找到一个能够替代房地产的新兴产业,但房地产业的支柱产业地位也将不断被弱化。

“城市化在继续,房地产业仍然有发展的机会,但一个属于房地产的好时代已经结束了,这是我想了一晚上后的结论。”这位高管说。■

本刊记者寇博、张曼、吴阿仑,实习生陈秀月对此文亦有贡献