北京市物业管理办法范文

北京市物业管理办法范文第1篇

2007年10月1日起实施的《物权法》，从法律层面上对物业管理法律关系进行了规范。《物业管理条例》，《物业管理企业资质管理办法》等下位法也根据《物权法》的规定作了相应的修改和调整。目前《北京市物业管理办法》草案已公开征求意见完毕，即将出台。那么，现行法规定的物业管理都有哪些模式，从事物业管理活动是否有门槛限制，应具备哪些条件，《物权法》第八十一条的规定是否意味着国家对物业管理资质的放开，由于目前相关法律法规尚未具体明确，因此在理解上容易产生误区。本文将就上述问题展开分析和讨论，并对物业管理纠纷所适用的法律规定和司法解释进行归纳，希望能为读者提供一些有价值的参考。

一　现行法关于“物业管理”的定义

讨论物业管理有关法律问题，首先应明确现行法关于“物业管理”的定义。

修订前的《物业管理条例》对于物业管理的定义是：业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。《物权法》的实施并未给物业管理带来法律上的定义。《物权法》颁布之后，国务院对《物业管理条例》进行了修订，对“物业管理”的概念作了相应修改，将其中的“物业管理企业”改称为“物业服务企业”，突出了“服务”的理念。

2009年12月，北京市人民政府公布《北京市物业管理办法(草案)》，面向社会公开征求意见，该草案对于物业管理的定义是：“对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”该定义涵盖了非由物业服务企业进行物业管理的情形。

可见，我国目前关于“物业管理”尚无法律层面的定义，《物业管理条例》所指的“物业管理”，仅指业主与物业服务企业签订物业服务合同，并依据合同对物业实施一系列管理活动的情形。《北京市物业管理办法(草案)》在对物业管理进行定义时，没有对提供物业服务的主体做出限定，其调整范围大于《物业管理条例》。

二　《物权法》规定的三种物业管理模式

在《物权法》颁布之前，Ⅸ物业管理条例》只规定了一种管理模式，即由业主委员会同业主大会选聘的物业管理企业签订《物业管理合同》，由具有相应资质的物业管理企业进行物业管理。

《物权法》对物业管理模式进行了扩展，《物权法》第八十一条第一款规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”该条规定列出了三种物业管理模式：1、由业主自行管理；2、委托物业服务企业进行管理；3、委托“其他管理人”进行管理。

然而，《物权法》并未对业主自行管理和委托其他管理人进行管理的模式进行具体说明。修订后的《物业管理条例》也没有将业主白行管理以及委托其他管理人进行物业管理这两种新的物业管理模式纳入调整范围，这就给人们全面理解《物权法》所规定的三种物业管理模式带来一定困难。

实际上，对于前两种物业管理模式，比较容易理解：由业主自行管理，是指由业委会或业主大会直接组织、聘请有关人员或委托专业服务企业对小区物业进行管理的模式；第二种管理模式是传统的物业管理模式，即委托具有相应资质的物业服务企业进行物业管理，对于这种模式，目前有着较为完善的法律规范体系。就北京地区来讲，《物业管理条例》、《物业服务企业资质管理办法》、《北京市物业管理招标投标办法》、《北京市物业服务企业资质动态监督管理暂行办法》、《关于外地企业来京开展物业管理经营活动进行资质审核有关问题的通知》等一系列的规范性文件，对物业服务企业从资质审核、市场竞争、动态监管等各方面进行着调整和规范。只是对于第三种管理模式，即委托“其他管理人”管理的情形，由于法律法规尚无统一规定，理论、司法实践当中众说纷纭，则较难理解和解释。本文后面将对“其他管理人”的问题继续讨论。

三、成为物业服务企业的条件

根据《物业管理条例》的规定，物业服务企业从事物业管理活动的基本条件是：1、具有独立的法人资格。因此，个人独资企业、合伙企业不能登记为物业服务企业，以物业服务企业的名义从事物业管理服务；2、取得相应的物业管理资质。是指原建设部于2004年3月17日，2007年11月26日修改的Ⅸ物业管理企业资质管理办法》，该办法将物业服务企业分为三个资质等级，并以面积为标准，规定了每个资质等级可提供物业管理服务的范围。

从上述规定可以看出，物业服务企业资质属行政许可事项，该行政许可由《物业管理条例》设定，由国务院建设行政主管部门规定具体管理办法。根据《物业管理条例》的规定，未取得相应资质及从事物业管理活动的，将会受到“没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款”的行政处罚，给业主造成损失的，还要依法承担赔偿责任。

四、如何理解“其他管理人”

究竟应如何界定“其他管理人”，《物权法》和修改后的《物业管理条例》都没有明确说明，北京《物业管理办法(草案)》中也未对“其他管理人”作出具体规定。那么，在实践当中应如何理解呢?

(一)关于“其他管理人”的范围

哪些个人或组织可能成为“其他管理人”呢?有人认为，“委托其他管理人管理，可能是指有从业资格的注册物业管理师组织负责管理”。在审判实践当中，2009年，某法院在对一起物业纠纷案件的判决书中认为：涉案的某物业服务有限公司没有取得物业管理资质，但依据《物权法》的规定，可以认定为“其他管理人”。该判决实际上是将未取得物业管理资质而从事物业管理活动的企业认定为“其他管理人”。

值得注意的是，四川省成都市房屋土地管理局颁布了《成都市物业服务其他管理人名录管理暂行办法》，该《办法》是全国范围内，率先对《物权法》规定的“其他管理人”进行具体规定的规范性文件。根据该办法，在成都从事物业管理服务的“其他管理人”，包括社区服务机构、民办非经营性企业及由国家物业管理师、物业服务项目经理设立的个人独资企业、合伙企业等组织。

笔者认为，虽然《物业管理条例》没有将“其他管理人”纳入调整范围，但要界定“其他管理人”的范围，仍需考察《物业管理条例》。根据《物业管理条例》的规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。

可见，虽然目前“其他管理人”的具体范围尚不能确定，但可以肯定的是，企业从事物业管理活动，必须取得相应的资质，并按照资质等级，开展相应的物业管理活动。否则，就违反了国家规范物业管理领域市场秩序的立法精神，将受到相应的行政处罚。因此，个人独资企业和台伙企业等不具有独立法人资格的企业，则不能以物业服务企业或“其他管理人”的名义从事物业管理活动，《成都市物业服务其他管理人名录管理暂行办法》将个人独资企业和合伙企业纳入到“其他管理人”，其在合法性上存在问题。

(二)成为“其他管理人”是否须取得政府颁发的相应资质

根据《行政许可法》的规定，对于应当由国家统一确定的公民、法人或者其他组织的资格、资质的行政许可，只能由法律和行政法规设定。但我国目前在法律和行政法规层面，只对物业服务企业和从事物业管理的人员设定了行政许可，并未将“其他管理人”资质作为行政许可事项。即目前对于成为“其他管理人”的问题，没有门槛限制。

(三)“其他管理人”所从事的物业管理活动是否有范围限制

对此问题，目前法律和行政法规同样没有规定，全国范围内仅有四川省成都市房屋土地管理局颁布的《成都市物业服务其他管理人名录管理暂行办法》进行了规定。但是，随着物业管理法律规范的不断出台，对于“其他管理人”可从事的物业服务范围，将会有明确的规定，这样才能更好地与物业服务企业共同组成物业管理市场。

四、关于前期物业管理的规定

在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业对小区进行的物业管理称为前期物业管理。根据《物业管理条例》，建设单位应当与物业服务企业签订书面的《前期物业服务合同》，约定各方权利义务。《前期物业服务合同》约定的期限届满，或小区业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时起，前期物业管理阶段结束。

对于前期物业管理，《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”

然而，《物权法》第八十一条第二款规定：“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”

这里不禁会让人产生一个疑问：根据《物业管理条例》的规定，住宅的前期物业管理，要求建设单位“应当”(即只能)选聘具有相应资质等级的物业服务企业进行管理。而《物权法》却规定，对建设单位聘清的物业服务企业或其他管理人，业主有权依法更换。一般来讲，建设单位只在前期物业管理阶段聘请物业管理人，那么此处《物权法》与《物业管理条例》的规定是否存在矛盾?

笔者认为，不致引起矛盾的理解是：对于住宅物业的前期物业管理，建设单位应当选聘具备相应资质的物业服务企业，而对于非住宅物业，则既可以选聘物业服务企业，也可以选聘其他管理人。

根据《北京市贯彻，的若干意见》的规定，自2003年12月1日起，凡申领《商品房预售许可证》的住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位以及现售住宅的建设单位，应当选聘具有相应资质的物业管理企业。

五、不同物业管理模式下的法律适用

由于《物权法》、《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下称《最高院物业服务纠纷解释》)、《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》(下称《北京高院物业管理纠纷意见》)等法律法规在调整范围上存在差异，不同物业管理模式下产生的法律纠纷在适用法律上也有所不同：

《物业管理条例》及配套的部门规章、政府规章和其他规范性文件的调整范围仅限于“业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”

《最高院物业服务纠纷解释》适用于物业服务纠纷案件，该司法解释第十一条规定：“本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。”

《北京高院物业管理纠纷意见》不具有司法解释的效力，但其可以指导北京地区人民法院的案件审理工作。根据《北京高院物业管理纠纷意见》第1条、第2条的规定，该意见适用于“居住物业管理区域内业主或业主委员会与物业管理企业之间因物业管理行为发生的民事纠纷”，“不具有物业管理资质的单位(如村委会、自行管理公房的单位等)因提供物业服务与业主发生的纠纷，不适用本意见。如果争议的双方系平等主体的，按照一般的民事纠纷处理。”因此，《北京高院物业管理纠纷意见》仅适用于北京地区人民法院审理的业主委托物业服务企业进行物业管理模式下产生的物业管理纠纷。而且，在法律、司法解释另有规定的情况下，应按法律和司法解释的规定执行。

从上述分析中可知，对于北京地区来讲，在《物权法》规定的三种物业管理模式下：1、选择业主自行管理的，可以通过委托个人或专业服务公司对具体事项进行管理，受托人应符合从事具体委托事项的条件，如果产生纠纷，属于一般民事纠纷，适用《物权法》，但不适用《物业管理条例》，也不适用《最高院物业服务纠纷解释》和《北京高院物业管理纠纷意见》；2、对于具有独立法人资格的企业从事物业管理活动的，则必须取得相应的资质等级，适用《物权法》、《物业管理条例》及有关部门规章、北京市的政府规章和其他规范性文件的规定，如果发生纠纷，适用《最高院物业服务纠纷解释》和《北京高院物业管理纠纷意见》；3、不具备独立法人资格的企业、非企业组织、自然人等从事物业管理活动的，在具体的从业资质和管理办法等规定出台之前，其与业主签订物业服务合同，所形成的法律关系属一般民事法律关系，在纠纷解决时，不适用《物业管理条例》，也不适用《北京高院物业管理纠纷意见》，纠纷双方属平等民事主体的，按照一般的民事纠纷处理。但被认定为“其他管理人”的，则适用《最高院物业服务纠纷解释》。

(作者单位：中国法律咨询中心)

链接　物业服务政策风向

目前刚刚征求民意完毕的《北京市物业管理办法(草案)》透露了物业服务市场的一些政策风向。归纳起来，政策突破主要体现在以下几个方面：

1、业主大会有望成为法人

《草案》提出：“一个物业管理区域成立一个业主大会。具备条件的业主大会可以试行法人登记，经依法登记取得法人资格的，可以按照相关规定开展与物业管理有关的活动。”这意味着除业主专有房屋可以进行登记外，类似车库、会所等全体业主共有财产也可以进行登记，这一突破在全国尚属首次。

2、政府将定期公布物业服务成本

《草案》针对目前物业服务中存在的一些争议问题进行了法律约束。如市房屋行政主管部门应定期物业服务成本信息，物业服务企业应将“菜单式”服务在物业管理区域内显著位置公示。物业服务收费可以采取包干制或者酬金制。实行酬金制的，物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台账，每年至少公示一次并接受业主核查。

3、原物业拒接交接可被罚三万元

《草案》规定，物业服务合同终止后，原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费等事由拒绝交接。原物业服务企业拒不撤出的，将被记人物业管理信用信息系统，并可处三万元罚款。此外，原物业服务企业未撤出物业管理区域前，新物业服务企业强行接管的，由区、县房屋行政主管部门责令限期改正，记人物业管理信用信息系统，并可处三万元罚款。

北京市物业管理办法范文第2篇

条例共分7章70条，主要对业主及业主大会的权利义务、前期物业管理、业主人住后的物业管理以及物业的使用和维护等四个方面作出了具体的规定。新条例主要有四大亮点。

这四大亮点分别是：业主大会成为物业管理最高决策机构；今后小区的物业管理企业必须通过招投标的方式选聘；物业公司和建设单位不得擅自处分小区公用部位和公用设施，经业主大会同意，利用这些设施进行经营的，业主所得的收益应用于补充维修资金或经过业主大会决定用途；物业管理公司违规操作将受到行政处罚或依法承担赔偿责任等。

物业管理配套法规即将出台地方法规相应修改为配合全国物业管理条例的实施，建设部将会同其他部门制订一系列配套法规，与条例同时实施。

下岗失业人员创业优先获小额贷款担保

从今年6月起，全国100个社区就业重点联系城市，将为有创业愿望和具备一定条件的下岗失业人员开展自谋职业和开办小企业培训，并为合格学员优先提供再就业小额贷款担保。

劳动和社会保障部日前发出《关于进一步推动再就业培训和创业培训工作的通知》，要求全面推广创业培训与小额贷款等优惠政策整体推动的工作模式，提高下岗失业人员创业成功率。

通知说，各地要组建专家队伍，加强对创业学员的开业指导，并提供创业项目信息和后续咨询服务。大力推广创业培训与项目开发、开业指导、小额贷款、税费减免、跟踪扶持等“一条龙”服务的工作模式，提高下岗失业人员创业成功率。此外，有条件的地区，还可申请建立远程培训辅导站点，组织下岗失业人员、高校毕业生以及社会其他人员参加由中国就业培训技术指导中心组织实施的远程创业培训项目。

救助流浪乞讨人员只应劝导不准拘禁

6月20日，签署国务院令，《城市生活无着的流浪乞讨人员救助管理办法》公布施行，标志着我国对在城市流浪乞讨人员的救助工作机制进一步完善。

《办法》共18条，包括对在城市生活无着的流浪乞讨人员救助的原则、救助站设立和管理、为求助人员提供的救助内容、救助站工作人员的行为，以及违反者责任追究等，标志着我国对在城市流浪乞讨人员的救助工作机制进一步完善。

《办法》自2003年8月1日起施行。1982年5月国务院的《城市流浪乞讨人员收容遣送办法》同时废止。

北京：8月1日起禁爬“野长城”

没有定为旅游景点的“野长城”不能再随便爬了。北京市政府法制办6月23日出台的《北京市长城保护管理办法》8月1日施行。

该办法中涉及的长城，是指本市行政区域内的长城主体和与长城主体有关的城堡、关隘、烽火台、敌楼等附属建筑及其他相关文物。

管理办法规定，禁止攀登以及组织游览未批准为参观游览场所的长城。据北京市文物局法制办人士介绍，8月1日前将重新修订允许攀登的长城名单，届时将会向社会公布。另外，8月1日起本市还将严控利用长城拍摄电影、电视和举办大型活动。要举行大型活动需向北京市公安局大型活动管理处审批，拍电影电视剧需向市文物部门审批。

北京市物业管理办法范文第3篇

五大问题突出

物业管理迅速发展的同时，也暴露出不少问题。北京市建委主任隋振江在北京市物业管理工作会议上指出，问题主要表现在以下五个方面：

物业服务不规范，整体水平不高。部分物业管理企业还没有从根本上树立“为居民服务”、“为业主服务”的观念，基至颠倒了业主与物业公司的关系，“态度蛮横、行为粗劣”现象屡见不鲜，保安与业主发生冲突的事件时有发生；其次，物业服务不到位，出现紧急情况不能做到快速反应、及时处理，不能保证群众正常生活的需要；第三，物业服务收费标准和服务标准透明度不高，个别企业仍然存在多收费、乱收费的情况。

开发遗留问题引发矛盾突出。北京市政协曾对北京市物业管理进行了专题调研，调研报告指出：现有商品房小区发生的物业与业主的纠纷中，相当数量的矛盾起源于开发建设遗留问题。一是规划变更导致业益受损，也有开发建设单位不按规划设计要求建设配套设施。二是房屋及附属设备质量差，水电等配套项目得不到落实，缺项甩项多等。三是建筑权属不清。由于《物权法》尚未出台，居住小区物业管理区域内的建筑，如地下车库、物业管理用房的权属问题往往引起业主与开发商的争议。

业主大会成立缓慢。到目前，北京市按照《物业管理条例》的规定成立业主大会的只有511个，比例很低。业主大会不成立，物业市场就不完善，业主的权利很难得到集体支持，维修资金的使用等涉及业主共同权益的问题也无法得到根本解决。问题主要表现为：部分开发建设单位不积极、不配合、不支持，导致成立筹备组困难；二是在政策宣传、引导上力度不大，许多小区的业主在成立业主大会之初，不了解国家和本市的相关规定，往往是事倍功半；三是指导方式、方法和力度上还存在一定问题，与街道办事处、社区居委会的协同配合还不够，离开社区居委会的牵头组织、协调和制定相应的工作规则，组织工作容易陷入混乱、无序状态。四是按照法规规定，业主大会的成立需要达到一定的比例条件，一些小区业主参与意识不强，投票比例不高，导致业主大会议事规则、业主公约无法通过，业主大会难以成立。

业主自律机制不完善，对业主委员会缺乏有效的监督、管理。在实践中发现，一些业主大会成立后，作为执行机构的业主委员会有权无责，缺乏监督和约束；业主委员会往往超越职权开展活动，个别小区业主委员会成员滥用权利，，损害多数业主利益，引起业主之间意见不一致，影响居民生活的安定。

老旧居住小区的长效管理机制没有建立。老旧小区由于建设年代久，配套设施严重不足，房屋及设施设备失修失养严重。由于居民认识不统一、交费状况不理想等因素，改造后的小区良好状况难以得到长期维持。

对症下药建和谐

之所以存在以上问题，有关业内人士指出原因有以下几点：

物业管理作为一个新兴行业，相关的法规体系、管理体制和工作机制尚不健全。

物业管理法律关系复杂，涉及开发建设单位、物业管理企业、业主个人、业主大会及业主委员会、社区居委会等多个法律主体。既有开发遗留问题、建管衔接等前期物业管理问题，又有共用部位及共用设施设备的权利权属、处分及收益，以及物业服务合同问题。

配套政策不完善。虽然《物业管理条例》已颁布实施，并出台了一些配套政策文件，但全面贯彻实施条例的物业管理办法还没有出台，对日新月异变化的市场缺少快速应对机制，对规定、办法的实施缺乏操作性研究。

对物业管理企业监督不力，主要表现为对物业管理企业违法行为的监督检查和处罚力度不够。客观上，存在各区县人员编制少、执法力量薄弱等因素，但主观上，受到“企业受处罚就会甩手不干”的影响，在处罚时畏手畏脚。关于物业管理与社区建设的结合的精神落实不到位，与街道、居委会的协调配合还不够，还不能及时、有效、完全地化解矛盾和纠纷。

隋振江指出，物业管理涉及面广，社会影响大。作为城市管理的一个组成部分，物业管理，尤其是居住区物业管理，与广大人民群众的切身利益息息相关，关系到人民群众合法权益的发展和保障。针对存在的问题，北京市将从以下个方面开展工作：

首先，完善业主自律机制，转变物业管理体制。物业管理如果不能与社区建设有机地结合起来，很容易造成管理体制上的不顺，矛盾解决渠道的不通畅，容易削弱政府部门的管理和监控力度，降低工作效率，并有可能引发社会不稳定因素。为此，北京市建委正在研究制定业主大会成立指导规则等政策文件，充分发挥街道、社区的作用，将业主组织有效纳入到社区民主自治的范畴，加强对成立业主大会的组织、指导，加强对业主委员会活动的指导、监督，确保物业管理与社区建设的有机结合。

其次，强化市场监管，整顿和规范市场秩序。针对比较突出的问题，定期开展物业服务专项整治。围绕物业企业资质、从业人员素质、物业服务行为规范等内容制定具体行政管理制度和措施，强化对物业管理企业的日常管理。建立物业管理企业信用评价机制，物业管理的基本情况、管理项目、管理业绩、不良行为记录及处理等均要记录在案，形成统计、查询、警示、处理功能的综合数据，实现动态管理。根据物业服务与收费关系，研究制定科学、公开、透明的基本服务标准和分级服务标准，促进质价相符机制的形成，便于业主选择物业企业或协商服务标准和收费水平，同时也有利于政府主管部门的监督、考核和全社会的监督。

北京市物业管理办法范文第4篇

对全部业主发放一卡通

北京市住建委副主任张农科介绍，此次怀柔对全区业主发放业主一卡通，业主凭该一卡通，可通过网络、电话、短信等方式，参与共同决定事项的表决。

“覆盖了一卡通后，将使得业主的投票表决更加便利，这也将促进业主大会的成立。”市住建委物业处处长郭彦利说。

根据试点方案，业主大会成立后，全部到街道办事处、乡镇人民政府备案登记、领取《业主大会登记证书》，区质监部门依申请为已经登记的业主大会发放组织机构代码证书，区税务管理部门为业主大会办理税务登记及领购发票，银行也将为已登记的业主大会开立共同管理资金账户。

小区停车管理费归业主大会

小区内的公共收益一直备受关注。专家表示，此前北京小区共用部分的经营，比如电梯间的广告等，有些业委会去找广告公司，然后委托物业签合同，物业在扣税以后将其他收益返给业主。而有些则是物业找广告公司签合同，收益进了物业公司的“腰包”。

“小区共用部分的经营收益是归全体业主所有的。业主大会登记后，成为了实体组织，就可以由其来持有这些共用部分，直接与广告公司等签订合同，经营的收益自然要归入业主大会的账户中，归全体业主所有。”张农科说。

对于业主们关心的地面停车位，郭彦利表示，按照《物权法》，小区内的地面车位，除了已经规划的停车位外，占用共用部分规划的车位，是归全体业主所有的。因此也可由业主大会持有，可以委托物业公司或专业停车服务公司来经营，停车管理费也要入业主大会的账。

实行新管理办法的5个亮点

亮点1：物业服务合同由业主大会签订 目前北京的小区，都是每个业主与物业公司签订物业服务合同。而此次试点中，怀柔全区的物业服务合同，全部改由业主大会与物业公司签订。

亮点2：业主欠缴物业费由业主大会追缴 目前小区的纠纷中，因为欠缴物业费引起矛盾是一个重要方面。此次试点中，物业费由业主大会整体支付给物业公司。今后如果业主欠费，将不再是物业公司追缴，而是由业主大会来负责追缴。

亮点3：业委会成员将有工资 张农科介绍，业主大会登记后开立的账户叫做业主共同管理资金账户，其中有5笔费用：第一笔是物业服务资金，也就是业主缴纳的物业费，将定期从业主一卡通账户转账到业主大会账户上，再由业主大会支付给物业公司；第二笔是专项维修资金；第三笔是公共部分的经营收益，业主可约定分配方式；第四笔是业主大会的活动经费，将从公共收益中支出；第五笔就是业委会成员的工资，也将从公共收益中支出。而目前北京的大部分小区里，业委会成员都是“义务干活”的。

亮点4：专项维修金入个人账户 业主大会成立后，将小区的维修资金划转至业主大会的维修资金专用账户，并直接存入每个业主持有的一卡通中。业主可随时查看自己的维修资金还剩多少。“过去，如果没有成立业主大会，维修资金是由市住房资金中心代管的。成立业主大会后，可以划转出来。”郭彦利说。

亮点5：二手房交易提示查欠费 二手房交易后，本是原房主拖欠的物业费，却变成买房人来承担。这样的情况将杜绝。张农科透露，北京正在制订新版二手房买卖合同示范文本。新版合同将增加买房人约定承担卖房人所未尽的“交纳在本建筑区划中应分摊的费用”义务。应分摊的费用包括：物业费、电梯费、楼道内的照明费、卫星收视费等。“过去一些炒房者，在买了房之后，不交物业费，坐等升值后就卖掉。买房人最终承担了本不是他欠的费。”郭彦利说。而针对卖房人是否在交易时仍欠缴费用，则提示买房人去物业企业索取书面确认文件。此举将从根本上解决业主靠卖房逃避物业费等债务问题。

北京市物业管理办法范文第5篇

调委会主任、市司法局副局长王友江称，对于一些可能引起冲突或上访的物业纠纷，调委会制定了应急预案，内含排查、化解等具体应急体制。北京市有物业管理的小区最终都要纳入物业调解体系，目前宣武区已基本完成了体系建设，东城、朝阳、海淀、昌平也已铺开，该体系下半年将在全市　划清界限内建设完成。

点评：《物权法》催化社会制度进一步完善。

新限价房6200元／平方米

6月18日上午，第二批两限房地块红狮涂料厂地块和清河小营地块开始发售标书。红狮涂料厂项目的销售限价是每平方米6200元，清河小营项目的销售限价是每平方米6600元。

据了解，红狮涂料厂两限房是已公布的5块两限房地块中离市中心最近，交通也方便，而销售限价最低的项目。据市国土局相关负责人介绍，这批两限房的评分标准、销售方式都与第一批相同，而且都要求开发商在三年内建设完毕，但具体开工日期没有明确。

点评：限价不限质才好。

外企首次纳入北京土地使用税征收范围

6月17日，市政府已对《北京市实施(中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例)办法》作出了修改，调整后的税额每级都增长了两倍。外企首次被纳入到征收城镇土地使用税的范畴。

据国家税务总局有关负责人分析，此前，外资企业使用土地不缴纳城镇土地使用税，造成内外资企业用地成本的差异，不利于不同经济类型的企业共同协调发展，也不符合市场经济公平竞争的原则。

点评：土地面前，早该人人平等。

酒仙桥危改现分歧居民票决陷入僵局

6月9日，新中国成立以来北京最大的单个拆迁项目――酒仙桥危改首次尝试投票解决分歧。晚11时40分，酒仙桥街道办事处公布投票结果：参与投票居民中，同意《酒仙桥危改工作补充意见》的2451票，占投票户数66％，占全体户数44.78％；不同意的1228票，占投票户数34％，占全体户数22.44％，其他32票无效。同意《酒仙桥危改工作补充意见》的居民比例未能过半，以投票寻求“和谐拆迁”的酒仙桥危改再次陷入僵局。

酒仙桥街道办事处工委副书记巴长瑞表示，街道办在居民和开发商间搭建了对话平台，下一步将对投票结果进行研究，拿出实施意见，真正做到“和谐拆迁”。

点评：“和谐拆迁”的一次有益尝试。

北京拟禁经适房上市交易

6月7日，北京市建委对新拟定的《北京市经济适用住房管理办法(试行)》、《北京市廉租住房管理办法》公开征求意见。新政策规定，经济适用住房只能自住，不得上市转让、出租或出借以及从事居住以外的任何活动，但可向申请人户口所在区(县)住房管理部门提出申请，由政府对该房屋进行回购。但目前已购买经济适用房的家庭，仍可按照原有规定进行再上市交易，补交费用的标准由政府部门依法适时调整。

北京市物业管理办法范文第6篇

一、我区居住小区物业管理工作的基本情况

根据区建委调查统计的数据显示，我区行政辖区内物业总量为2000万平方米，建筑面积1200万平方米。2万平米以上的居住小区105个，其中上世纪80年代前建成的老旧小区46个，占44%，90年代后建成的新小区59个，占56%。已实行物业管理的小区79个，占75%，成立业主大会的小区11个，占10.5%。在区登记注册的物业管理企业44家，其中国有或国有控股企业16家，在外区登记注册企业24家，从业人员6000余人。目前，居住小区物业多元化管理体制并存，存在着商品房、单位自管房、直管公房、回迁房等多种产权房。特别是区属物业管理的小区内混杂着商品房、康居房、房改房、拆迁房、承租房以及单位直管楼等多种形态。

长期以来，区政府及建委主管部门按照市、区有关要求，认真贯彻《物业管理条例》，建立了物业管理行业监管体制，加强了对物业企业的监督检查服务，开展了物业管理规范化活动，积极探索社区物业管理自治方式，努力推进物业管理市场化进程。200年8月成立物管办公室以来，通过增编、设置派出机构，开展全面检查和调研活动，在基本查清我区物业管理现状的基础上，加大了行业监管力度，积极开展物业管理试点、组建业主大会试点等工作，使我区物业管理投诉和上访量明显下降。从200年5月起，在5个小区进行了四种类型的物业管理试点工作，现已取得初步成效。

总体讲，在区政府的积极推动下，我区的物业管理工作进步较快，在改善群众居住环境、促进社区建设、提高城市管理水平等方面发挥了积极作用，已有首钢黄南苑、御景山等17个小区被评为国优和市优项目。我区居住小区物业管理工作整体看是比较稳定的，在各方的有力支持配合下，没有出现大面积的、影响较大的问题。

二、我区居住小区物业管理存在的主要问题

由于各种复杂因素的影响，目前我区居住小区物业管理工作主要存在着以下七个方面的问题：

1、开发建设遗留问题仍是业主投诉的重点

200年，区办接待物业纠纷上访12批274人次，其中90%是开发商建设遗留问题引发的矛盾。我区某物业管理企业统计数据表明，约80%的纠纷也源于此。我们了解到的主要问题及产生的原因，一是某些开发建设单位因各种原因，未按规划设计要求建设，采取“拖、省、甩”等不当手段，将道路、绿化、垃圾楼等配套建设项目缺项问题、附属设备质量差等问题留给接管的物业管理企业，严重困扰着业主的生活和物管企业的正常服务。二是有些开发单位与物业企业是“父子”关系，在资产、人员、责任上划分不清、交接不规范。三是业主与开发商常常因划分公摊面积和附属用房经营收益分配等问题产生分歧，造成业主长期拒交物业费、物业公司运转困难、业主利益受损的恶性循环。四是老旧小区因建设时间早，在公建配套设施的规划设计、建设标准、管理模式上都难以适应现在社会的生活标准，居民强烈要求改善居住环境。

2、区属物业管理企业物业费收缴率偏低

我区物业费收缴率最高能达到90%，但达到这一比例的小区相当少。区审计局2006年对4家区属国有物业企业的调研数据表明，大多数小区的物业费收缴率为70%左右（当物业收费率低于80%时将难以维持正常的经营管理活动）。以芳星园物业管理中心为例，其总收费是1000余万元，收缴率为45%，欠费达500余万元。中心所属的鲁谷重聚园小区收缴率只有10%，90%的业主欠费已达2—6年，总计260万元。主要原因：一是部分产权单位欠缴物业费。房改房、康居房原产权单位撤消或破产后，物业管理费由谁负担没有规定。一些大产权单位从未缴纳过物业费，部分物业托管单位长期欠费。二是国有物管企业未按规定收到物业管理启动资金。按照《北京市居住小区物业管理办法（修正）》规定，建设单位应按建安费的2%拨付物业管理启动资金，上述4家国有物业企业中只有1家收到30万元启动资金。三是根据2005年《北京市物业服务收费管理办法（试行）》规定，在首次业主大会召开前，开发商指定的前期物业企业单方制定物业费的标准，部分业主难以接受，直接造成收费困难。四是部分物业管理企业服务意识不强，业主经常以不缴物业费的方式进行对抗。五是搬迁、回迁或转非居民，认为物业的收费标准已超过其承受能力，集体欠缴物业费。据芳星园物业管理中心统计，该中心所管小区70%为拆迁安置居民，总计欠费376万元，部分业主最长欠费已达10年。六是部分职工“花钱买服务”的意识较薄弱，加上部分业主对政府的政策不满，即使有经济能力也不缴物业费。

3、物业管理企业在运行过程中遇到诸多难题

一是物业管理企业由于职责决定，不能单方终止服务合同，对单位和个人拒交物业费的行为不能采取任何措施。二是有关法律规定的粗疏，不利于物管企业维权，如：对欠缴物业费案件一般不支持违约赔偿的诉讼请求，已结案的，以减免或支持1年租金为主；开发商基本不承担遗留问题引起的纠纷责任。由于物业管理企业在司法诉讼中的失利，令部分开发商和业主产生了更多的侥幸心理，一些守法开发商和业主也开始出现不诚信行为。三是2006年2月的《北京市专项维修基金使用管理办法》第四条规定，基金使用时应按照“专户存储、业主决策、核算到户”的程序，但在实际操作过程中因房屋产权多元化的矛盾，物业管理企业在正常动用资金前难以协调解决不同业主的问题。面对即将到来的房屋中修和大修工程，以及电梯更新、供水设施改造、绿化升级、道路维修等工程，物业管理企业因资金问题，势必影响改造计划的实施，触及业主深层利益。四是国有物业企业运作中受到非市场因素制约，加大了企业的运行成本。如：为保障社会稳定，接管部分“问题楼物业”；担负一部分政府职能，长期支付社区公共设施维护费用；因物业管理成本提高，需承担其与低物业收费产生的差价等等。五是对小区内私搭乱建、侵占公共绿地、汽车噪声扰民、养犬等问题，物业管理企业不是管理的责任主体，没有权力组织协调处理各方面的关系。我们认为，以上问题发展下去，将使物业管理企业面临发展困境，难以担当物业市场的主体责任，直接降低了物业管理企业对房屋建筑、公共设施、设备保养维修的专业化管理服务水平，使业主资产的保值、增值受到损害。

4、物业管理企业服务行为亟待规范

一是有些物业管理企业服务理念有偏差，以盈利为直接目的，收费与服务不符，缺乏专业技术人员，维修不到位，从业人员资质不高。二是部分从原房管部门转制而成或开发企业派生出来的物业管理企业，以管理者自居，服务意识差。三是物业管理企业在日常维护上收支不透明，小区内公共设施的经营收益不向业主公示，侵占业主的公共利益，引起多数业主不满。

5、组建业主大会有实际难度，运行不畅

主要原因：一是部分小区开发期较长，物业管理区域难以确定，业主大会迟迟不能召开；二是《物业管理条例》对业主大会和业主委员会的成立缺乏可操作性的指导；三是部分小区规模较大，业主成分复杂，实际组织过程十分繁琐；四是大多数业主参与物业服务产品的消费意识不高，普遍处于散漫化状态，缺乏“有思想有行为”的组织型运作。五是由于业主自治组织与街道办事处的综合管理、社区民主自治的关系还没理顺，业主委员会本身也不是法人实体，无法承担其活动所产生的民事法律责任，在协调物业企业和业主间矛盾时，实际的作用是有限的。

6、物业管理立法滞后，政府管理指导工作比较被动

《物业管理条例》已经颁布实施三年了，而北京市的物业管理实施条例细则至今仍未出台，很多具体问题依照2004年3月《北京市贯彻〈物业管理条例〉的若干意见》无法解决。比如，居委会如何指导监督业主大会和业主委员会的工作、业主大会和业主委员会的法律主体地位和权责问题、物业管理企业进入和退出小区管理的程序问题、物业费制定的标准等等，至今都没有明确的法律规定，致使行政管理和物业管理关系难以理顺，监管部门间缺乏有效的沟通，基层工作难以开展落实。

7、大多数群众对物业管理市场尚未形成正确认识

主要原因，一是主流媒体宣传引导不到位。我国的物业管理源于香港、盛于深圳、发于京沪穗，主流媒体在初期推广物业管理时做了较为过度的正面宣传，当问题逐渐暴露出来后，媒体又批判性地报道了物业管理中的种种问题。这种信息不对称的宣传，使不同地区的群众在本地物业管理发展过程中良莠难分，物管企业也处于进退两难的境况。二是物业管理部门、业主、物业管理企业之间缺乏有效沟通。由于三方对物业管理市场认知程度不同，存在着物管企业的服务理念与群众的物业消费期望值间的矛盾，以及物业服务范围、标准等规定与企业运作间的多重矛盾。业主、物业管理企业均自称“弱势群体”，加之诉求渠道有限，短期内难以实现三者间的有效沟通，群众对物管市场的良性发展信心不足。大多数业主在物业纠纷中持消极观望态度，采取极端行为的业主渐多，社区的和谐建设受到较大影响。

三、对我区居住小区物业管理工作的几点建议

物业管理是随市场经济发展而产生的新事物，目前仍处在混沌和探索阶段，准确的定位十分必要。就定位而言，物业管理企业作为经营性企业，向居民和政府提供的是管理和服务。政府应进一步完善相应的政策、法规和标准，做好引导、监管，以及必要的资金投入工作。从石景山区的实际出发，提出以下建议：

1、提高认识，调动各方力量做好物业管理工作

区政府及有关部门、街道办事处的各级领导应高度重视物业管理工作在构建和谐社区工作中的重要作用。我区居住小区物业管理上的各种问题，是城市管理体制改革、法制建设、居民素质以及社会收益分配等许多深层次的社会矛盾的一种表象反映。物业管理与居民生活密切相关，是构建和谐社区的重要组成部分。解决好物业管理问题关系到我区群众的根本利益，体现着我区城市管理和服务的水平，是实现“打造北京CRD，构建和谐石景山，建设现代化首都新城区”战略目标的现实需要，是一个系统工程，需要我区用相当的时间，调动各方面力量共同完成。

2、有序地组织各层面的宣传活动，扩大正面影响力

宣传引导工作体现了政府对物业管理工作的态度，是物业管理市场健康发展的关键。我区应进一步加强对物管行业以及相关新闻的正面宣传报道工作，统一思想，培养群众正确的消费观念、契约意识和法律意识。区政府及主管部门要及时推广试点地区物业公司、居委会、业主委员会在化解纠纷、行使权利方面的有效做法，要让群众在和风细语中逐步接受“有偿服务、有偿出资、出资受益”的现代生活理念，平和公正地认识身边的物管企业和氛围，做到按购房合同约定办事，达到权利和义务的统一，依法处理纠纷、维护居住权利。

3、认真实施《物业管理条例》，进一步增强政府监管力和保障力

一是规范新建居住小区配套设施的验收和物业接管工作。切实落实《北京市新建商品住宅与市政功用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》，鼓励企业坚持“提前介入、监督质量、确保入住”的原则，从源头上减少因开发建设问题引发的物业管理纠纷，为实行市场化的专业物业管理打好基础。

二是强化对物业管理企业的行政监管。严格按照《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和北京市有关文件要求，加强对物业公司的服务行为的监管，促进从业人员服务能力和综合素质的提高。

三是全面系统地做好专题调研工作。建议政府协调有关部门以全面普查、专项检查的方式，摸清情况，就重大问题进行专题研究，有针对性地提出解决措施，为区政府提高城市管理水平提供有力依据，为加快市人大立法，推动我市物业管理工作的不断改进和完善提供积极参考。

四是成立物业管理工作协调机构。重点解决物业管理的综合问题、重大事件，切实依法实施行政管理工作。建议设立处理重大物业管理纠纷事件应急预案，建立应急事件启动资金，使政府在小区物业纠纷导致的水、电、气、暖等保障不力的特殊情况下，能够及时动用资金缓解矛盾。

4、为社区物业管理搭建平台，形成社区委员会指导监督有力的良好局面

目前，我区八个街道办事处和鲁谷社区均已成立社区委员会，社区委员会作为社区代表会议常设议事机构，职能之一是代表社区内广大居民群众的利益，指导居民委员会工作，发动居民群众和社区单位参与社区建设。同时，各街道办事处和鲁谷社区先后成立了地区城市管理委员会，负责协调地区公安、城管、工商、司法等有关职能部门，共同商讨解决地区城市管理的重大问题。我们建议：在区建委推广试点经验的基础上，充分发挥社区委员会和地区城市管理委员的作用，探索建立由社区委员会牵头，地区城市管理委员会单位、社区居委会、业主委员会、物业管理企业、驻社区单位共同参加的协商议事制度。以联席会的形式，定期研究社区共驻共建事项，结合便民工程项目，依靠社区居委会加强居民和物业管理企业的沟通，共同解决好辖区内群众普遍关心的物业管理问题，落实好北京市第四、五次城市管理工作会议关于“将居住小区物业管理纳入社区建设”的要求。

5、提升区属国有物业管理企业发展能力

我区国有物业管理企业在提高城市管理水平等方面做出过一定的贡献，担负着既要经营发展，又要保障社会效益的双重责任。建议有关部门开展相应的研究，特别是在企业承担涉及公共利益、社会责任等项目时，提出政府补偿办法。同时，要加强培训并通过示范作用，提升物业管理企业管理水平，促进国有物业管理企业及时总结经营中的问题，分析掌握行业发展趋势，及时调整经营策略，配合政府、社区居委会、业主委员会兢兢业业地做好基础管理工作。进一步维护企业形象与行业形象，使服务工作得到认可，提高小区物业管理费收缴率，促进物管市场的良性循环，不断增强企业发展的经济推力和社会诚信度。

6、积极探索并实施多元化物业管理模式

一是探索普通住宅楼统一管理方式，破解商品房、房改房、康居房、拆迁安置房、农转居等一楼多产权房的物业管理难题，建立有偿服务机制。二是研究老旧小区物业管理模式。选择若干试点，通过政府出资、社会集资、实施便民工程等方式进行小区整治，推行以居民自主服务为主的物业管理方式，逐步过渡到规范化物业管理。三是建立以社区居委会为主，统一组织协调的物业管理新机制，解决低收入群体住房的物业服务管理需要，以保障居民住用安全为基本目标，实现自我服务。四是对确实无力交纳物业管理费的困难群众，建议政府考虑建立类似廉租房的社会保障制度，给予一定的经济补助或适当减免物业费。

7、建议北京市尽快出台物业管理实施条例细则

北京市物业管理办法范文第7篇

关键词：筹备 业主大会 申请 期限

中图分类号：F293.31 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2011）06-085-02

召开业主大会是业主行使自我管理权的主要方式，毋庸置疑，在召开的众多业主大会会议中，首次业主大会具有更为重要的意义。首先，首次业主大会的召开是选举产生业主委员会的前提，是业主自治组织建立和完善的标志。其次，首次业主大会的召开能促进物业服务企业改善服务质量、提升物业服务水平。最后，召开了首次业主大会后，物业管理法律关系就能得到完善和平衡。

在满足成立业主大会的条件后,如何筹备与组织第一次业主大会就成了当务之急。在一个物业管理区域内，业主来源各不相同，要将所有业主组织起来并达成一些涉及共同利益的协议，要做的准备工作、组织工作是比较复杂的,这体现在法律上就是筹备业主大会须经过一系列程序与步骤。我国目前施行的法规中对第一次业主大会的筹备过程都有比较明确、详细的规定，但由于我国物业管理推行的时间不长，各地的实践经验较少，这些程序在具体运行中也暴露出不少需要修改与完善的地方。2010年9月，上海市开始对《上海市住宅物业管理规定（修订草案）》征求市民意见，征求意见的结果反映出业主大会筹建、加强对业委会监督、规范物业企业服务是大家关注的焦点,这种现象在近年一些省市修订物业管理条例时也常常出现。由于篇幅的限制，本文主要对完善首次业主大会程序涉及的以下几个问题进行探讨，希望能抛砖引玉。

一、首次业主大会的申请问题

在满足成立首次业主大会的条件后，谁具有资格或权利提出召开首次业主大会的申请？如果有资格申请者不申请如何处理？这是两个相互联系的问题，也是立法首先要解决的问题。

立法在考虑赋予某一法律主体具有某些权利时需要关注被赋予的权利与法律主体利益的关联性和权利行使的方便性。目前我国法律规定两类主体有申请召开首次业主大会的权利，即：建设单位和业主。通过对现行法规的解读，我们不难发现，绝大部分地方性法规以及建设部出台的《业主大会和业主委员会指导规则》（以下简称《指导规则》）都将建设单位规定为首要的申请主体，要求建设单位在具备召开首次业主大会条件时将筹备会议所需资料报送物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府。在此,我们不妨来梳理一下前期物业管理中的具体运作过程。按照《物业管理条例》第三章关于“前期物业管理”相关条款的规定，在前期物业管理中，首先由建设单位选聘物业管理企业并与之签订书面的前期物业服务合同，并将前期物业管理服务合同约定的内容包含在与物业买受人签订的买卖合同中，物业管理企业经过验收承接物业后正式对物业区域进行实体管理。此时，物业管理企业的首要任务就是配合建设单位做好业主顺利收楼入住的工作，这在物业管理实践中叫“入伙”。业主需要办妥入伙手续，按照入伙的具体程序和步骤接收、签署一些文件和协议，如入伙协议、楼宇交接书等，还需交纳一些费用，通常包括预交几月或半年的物业管理费、交纳专项维修资金等，办妥各种手续后，物业管理企业才正式把业主所购物业的钥匙交给业主。简言之，建设单位通过前期物业管理合同将物业区域的前期物业管理委托给其选聘的物业管理企业，物业管理企业通过与业主签订入伙协议与业主之间建立物业服务合同关系。显然，通过上文的阐述，我们不难发现，在物业管理实践中，直接与业主办理物业交接手续的是物业服务企业，建设单位并没有直接向业主履行交付物业的义务，而是将全部拟交付物业通过物业服务企业的承接验收后统一交给物业服务企业，由其逐户向业主履行交付物业的义务，这实际上就是将物业的交付与业主的入住“捆绑”的做法，目的之一是保证前期物业服务费的收取。显然，在物业承接验收后，建设单位就会将拟交付物业的出售情况表、物业的相关资料等移交给前期物业服务企业，至于向业主的实际交付，建设单位则不再参与，业主对物业的实际使用情况就更不在建设单位的掌握之中了。然而立法上却出现了一个有趣的现象，对首次业主大会召开条件的规定主要体现在两个方面，即业主入住率和物业交付使用面积需达到一定比例；立法却同时给予建设单位以申请召开首次业主大会的权利，通过上文的阐述我们已经知道业主入住率和物业交付使用面积这些信息均掌握在物业服务企业手中，法律却将申请成立业主大会的权利给予了建设单位。物业服务企业和建设单位在法律上是两个不同的法人，均具有独立的民事法律地位，都具有民事法律主体资格，虽然我国目前的现状是物业服务企业和建设单位之间有着“亲缘”关系，但并不能因此否认物业服务企业的独立法律地位，更不应该由建设单位代替物业服务企业，这种规定是对物业管理实践的一种扭曲的反映，与实践脱节，应该采取与对召开首次业主大会实质条件相适应的程序性规定。换言之，在以业主入住率和物业交付使用面积为实质条件的情况下，不应给予建设单位以申请权，应与物业管理实践相一致，把申请权交给物业服务企业。当然，在建设部的《指导规则》和《北京市物业管理办法》中是将“交付的专有部分面积达到物业总建筑面积的50%”规定为成立业主大会的条件，在这种情况下，法律只关注交付物业的情况，不考察物业的实际使用情况，所以将申请权赋予建设单位是合理的，也是可行的。

需要注意的是，建设单位和物业管理企业的申请权同时也是一种义务。在物业管理这种特殊的法律关系中，建设单位、物业管理企业与业主之间在某些利益方面是不一致的，比如物业管理企业的专业管理与业主的自治管理在一定程度上就会出现利益冲突。事实上,业主的自治管理既为广大业主设定行为规范，同时也是为了维护全体业主利益而对物业管理企业进行监督的方式，业主分散的意志通过业主大会这种方式成为全体业主的共同意志就能对物业管理企业的违法不当行为产生约束力。而建设单位与物业管理企业之间又有着“父子”或“叔侄”关系，所以，不论是建设单位还是物业管理企业都普遍缺乏申请召开首次业主大会的内在动力，它们出于趋利避害的本能不愿接受业主大会及业主委员会的监督与约束，即使成立业主大会的条件已经具备，他们也会怠于行使申请权;即使有业主申请或房地产主管部门的介入，它们也可能不协助不配合，这是我国业主大会筹建难的主要原因之一。另外，法律虽然赋予业主在具备一定条件的情况下可以向房地产行政主管部门或物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会，然而，由于业主的分散性、相互不认识不理解、以及国人集体意识不强等多种因素的影响，所以真正由业主发起成立业主大会的成功案例是极少的。因而，为了解决业主大会筹建难问题，必须通过法律条款的设定去激发、调动和促使建设单位、物业管理企业积极主动向有关部门提出申请。笔者认为，北京市的做法是比较好的。据报道，自2010年10月1日以后取得预售许可证的所有项目，直到业主大会成立以前或者在业主大会筹备组成立三个月之内，所有的物业服务责任都必须由开发商承担，这意味着业主大会成立前业主不用缴物业服务费。《管理办法》对前期物业的新规定也捎带地打击了开发商的捂盘行为，因为“分期分批”开盘会让开发商肩上承担的物业费担子更重。法律通过利益调整的驱动应该能够敦促开发商和物业企业尽快协助成立业主大会，新规定对于小区未来的管理和业主自治都很有利。{1}然而，北京市的做法并不一定具有可复制性，上述规定是与其整个法律条款前后配合与协调的，很多地方性法规对成立业主大会的条件的规定与北京市是不同的。另外，北京市是我国的首都，是特大城市，经济发达，地位独特，具有特有的地域性，其规定若推而广之可能反而会造成不公平，不具有可行性，只有那些与北京条件相似的省市才可以仿效。所以，我们不妨从另一个角度来考虑敦促建设单位和物业管理企业及时成立业主大会，那就是立法常用的惩罚条款，即当其不履行申请义务时，对法律主体给以一定的法律制裁。当然对建设单位或者物业管理企业给予行政处罚应该是行之有效的方法。《管理办法》第四十条和《上海市住宅物业管理规定》（修订草案）第七十条都采取了责令限期改正、处以罚款的方法，上海市采取处以一万元以上十万元以下罚款的弹性规定，北京市处以3万元定额罚款，两种方式各有利弊。但笔者认为法条仅规定建设单位未书面报告、未提供资料时就要处罚不太妥当和可行，应该规定一个准备的时间段，即当建设单位在物业管理区域符合成立业主大会条件后的多长时间内应该向有关部门书面报告，以及在业主大会会议筹备组通知建设单位提供相关资料后，建设单位应在多少日内提供。有了明确的时间段，相关主管部门才能据实做出行政处罚，毕竟提供书面报告和提供相关资料也需要一定的准备时间。笔者认为提供书面报告的时间可以规定为物业管理区域符合成立业主大会条件后的30日内，而提供资料则在首次业主大会会议筹备组通知建设单位后的10日内。当物业管理企业不及时申请成立业主大会时，笔者认为可以采取与建设单位同样的行政处罚方式，此外还可以与物业管理企业的年检制度、资质管理制度挂钩。

二、筹备组的组成

建设单位、物业管理企业或者业主向有关部门提出申请成立业主大会后，组成会议筹备组的事情就提上议事日程。为了使业主大会尽快召开，也为了有法可依，在申请主体提出申请后应该给相关行政主管部门规定明确的期限，行政主管部门负有组织、指导成立首次业主大会会议筹备组的职责，但很多地方性法规对此期限都没有规定，这也是造成业主大会筹备难的原因之一。建设部的《指导规则》首次规定了60日的指导期限,北京市及上海市等也做了同样的规定,这是立法的一个进步,反映了行政效率原则的要求。

建设部《指导规则》第十条规定，“首次业主大会筹备组的组成人员包括业主代表、建设单位代表、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。”该条对筹备组组成人员的规定显然不包括物业管理企业的代表，笔者认为是不完整的，因为在组成筹备组时，前期物业管理企业已经进入物业区域进行实体管理，与业主之间已经产生了法律关系。另外，首次业主大会召开后，其中一项重要议程就是关于前期物业管理企业的去留问题，作为与此议程有着直接利害关系的法律主体理应有参与并直接与业主代表对话并表达其意见的机会和权利。最后，上文已经谈到，筹备首次业主大会所需的很多资料、信息等都需要前期物业管理企业提供。总之，筹备组的组成人员中理应有其一席之地。

另外，《指导规则》规定业主代表的人数应不低于筹备组总人数的一半（上海、石家庄等亦同），《管理办法》规定非建设单位的业主代表人数不低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二，笔者认为北京市的做法更能保护业主的利益，毕竟成立业主大会是业主自治生活中的大事，既然要发挥业主的自治管理，就应该充分发挥业主代表的主动性和积极性，其他行政主管部门或者单位都只是起到指导、协助与配合的作用。另外，建设单位已单列为代表，则建设单位不因为房屋未售出而再在此时享有业主身份从而可能作为大业主占有业主代表中的多席，若如此会使筹备组的成员组成明显失衡，不能真正反映广大业主的真实意愿。基于以上两点，北京市的规定增加了业主大会筹备组中非建设单位业主的比例，更能反映业主的心声，更有利于保护业主的自治管理，也有利于小区未来的和谐安定。

最后，筹备组的组长由谁担任最合适？《指导规则》以及北京市都规定由街道办事处、乡镇人民政府代表担任，但笔者持反对意见。立法规定由政府部门代表担任应该是基于他们的特殊身份以及他们懂相关法规政策等的原因。的确，业主大会的筹备涉及到多方面的主体，需要有关部门组织和协调，业主代表作为纯粹的业主身份单靠个人力量要想组织和协调好各个主体之间的关系，使筹备工作能顺利进行是有一定的难度的，所以，筹备组组长在产生前应由政府部门代表担任临时召集人，负责把好业主代表的入选关，负责相关资料的收集，负责指导业主临时管理公约的制定与法规政策的把关与审核等。前期的工作基本完成后，应从业主代表中选举产生筹备组组长，业主有着尽快成立业主大会的内在动力，有着渴望自治管理的强烈需求，而且作为直接利害关系人，他们有着远远超过政府主管部门代表的主动性和积极性。所以，由业主代表担任组长具有更大的合理性和更广的代表性，能更充分地体现业主的自治管理。当然，政府主管部门应对组长的产生过程全程监督与指导，使其能真正代表业主，能为广大业主谋利。

综上所述，业主大会的成立是业主自治管理生活中的大事，但其筹建难的事实是有目共睹的。我们应发挥法律法规的引导、协调作用，完善法律条款，尽力解决实践中存在的问题，使业主自治组织尽快建立起来，这也是在为和谐社会的构建添砖加瓦。

注释：

{1}焦点解读新《北京市物业管理办法》[N].来源于北京晚报,2010.5.27

参考文献：

1.周柯.物业管理法教程[M].法律出版社，2004

（作者单位：四川文理学院 四川达县 635000）

北京市物业管理办法范文第8篇

北京物业管理产业发展现状

北京市物业企业的主题，不管从项目个数或管理的建筑面积上都占据绝对优势（2007-2009年项目数量和管理建筑面积见表2）。但是，近年来商业类地产开发比例趋于上升，今后北京市的商业物业存在着很大的发展空间。总之，北京市物业管理产业还处于发展初期，趋向于劳动密集型产业，目前大部分工种所需要的人员并没有要求较高的专业知识和技能。北京市物业管理企业规模的扩大和数量的增长，提供了更多就业岗位，为解决北京市就业问题，乃至为维护北京市的社会稳定起到了一定的积极作用[2]。

北京物业管理产业战略环境分析

北京市物业管理的战略环境分为宏观环境和微观环境，宏观环境主要包括政治与法律环境、经济环境、社会文化环境和技术环境，微观环境主要包括竞争环境。政治与法律环境。北京市物业管理处围绕《北京市物业管理办法》制定了近40个政策文件，这套政策主要是解决三大问题：一是政府要认清物业管理产业目标，运用专业化管理实现北京市住用安全这个终极目标；二是物业公司应该提高尊重业主的财产权利意识，加强物业法规学习，更好地为业主服务。三是业主和物业公司之间能站在法制的平台上平等对话。经济环境。北京市物业管理正逐步推向市场，进行专业化的物业管理。北京物业管理产业的服务范围逐步扩大，不仅包括住宅物业和商住物业，还包括学校、医院、政府办公大楼、市政道路等公共物业区域。更多的公共物业推向市场将给北京所有物业管理企业带来新的机会[3]。社会文化环境。北京市小区业主对居住环境的要求向舒适、和谐的高层次转变，业主认识到良好的物业管理使房产保值以至升值。物业管理向综合小区管理转变，吸引越来越多技术型人才和专业型管理人才进入这个行业，从业人员的整体素质不断提高[4]。技术环境。国家建设部推出了住宅产业化的一系列政策，促进北京市住宅产业向集约型、质量型转变，物业建设向智能化发展。网络化、智能化管理服务成为当前和今后一段时期物业管理企业竞争制胜的关键所在和基本管理服务手段。

潜在的进入者。对于北京物业管理行业来说，除了政府核准资质外，进入几乎不存在明显的壁垒，发展商、承包商、房地产中介公司、酒店业、渠道运营商都是潜在的进入者。北京市物业管理行业的利润率较低，对新进入者缺乏吸引力，物业管理市场对新进入的品牌也需要相当长的认知和接受过程，新进入的物业管理企业很难对现有企业构成威胁。替代品的威胁。北京市正在大力推动城市社区建设，完善社区服务体系，北京市物业管理已取代旧有的房屋管理体系，促成了社区管理体系的变革，没有受到替代品的威胁。购买方的议价能力。北京市现行物业管理模式较落后，业主对物业管理认识不成熟，单个业主常以拖欠或拒交管理费进行对抗，当大多数业主有组织的进行议价时，其议价能力相当强。供应方的议价能力。北京市物业管理行业除了水、电、煤气等少数垄断部门外，其余服务供应者的讨价还价能力较弱。物业管理行业劳动力总体素质不高，劳动者的讨价还价能力处于弱势地位。行业内部现有竞争者的争夺。北京市物业管理行业内企业数量较多，规模普遍较小，造成行业极度分散。物业管理行业的固定资产投资相对较少，物业管理企业退出障碍小。

北京市物业管理的战略选择

北京物业管理实施精细化服务战略有助于整个行业服务质量的普遍提高和物业管理企业的成本控制。实施精细化服务战略，打破北京物业管理垄断及服务产品同质化，搭建市场竞争平台，让物业服务的消费主体（即业主大会）购买服务，从而培植新兴服务市场，促使物业管理内容的细化与创新，实现物业资源要素的优化配置[5]。精细化物业服务战略的关键在于准确，包括5个职能化战略：服务标准、人力编制、服务流程、服务计量和服务成本控制。北京物业管理产业必须能顺应低碳经济发展这一历史潮流，抓住契机，倡导低碳物业管理，引导物业管理企业经营管理模式向低碳物业管理模式转变，提高物业管理对可再生能源、资源的循环利用率，增强广大居民环保意识，为建设低碳北京提供支持[6]。具体做法：研究出台《北京市物业管理“低碳”导则》；熟练掌握低碳节能设备的安装、使用和维护；对建筑垃圾含碳的回收，统一进行科学再利用；加强“双绿化”（即社区绿化和屋顶绿化）；为业主树立节能环保的学习榜样，提供低碳的专项服务；提供低碳的生活氛围及理念，把低碳融入到居民生活的方方面面，使业主自觉做到“生活需要低碳，低碳是为了更好的生活”。

规模化选择主要是针对目前北京市物业服务企业的发展现状而提出的。当前，北京物业管理企业规模偏小，多数企业品牌知名度不高。根据北京市住房和城乡建设委员会物业管理处提供的数据，2007-2010年北京市一、二级物业企业数量所占比率很低，其中，一级比率不足4%，二级比率也不足9%。与国外知名物业服务企业差距较大，产业带动作用有限。2007-2010年北京市平均每个物业管理企业管理的项目不足2个，2010年平均只有1.3个，也就是说多数物业服务企业只管1个物业项目，部分有点规模的才管2个及以上项目。2007-2010年北京市平均每个物业管理企业管理面积分别为12.29、12.31、10.14和10.23万平方米。2010年，北京市114家一级物业的管理面积也只是刚达到一级资质规定的管理面积要求。同时，根据中国物业管理企业100强排行榜，北京市本区登记位居前10位的物业管理企业在管物业总建筑面积（包括在管本市物业和外地物业的总建筑面积）总计2,197万平方米，由此计算北京市物业管理行业发展集中度（CR10）为5.19%，远低于深圳物业管理行业发展集中度（CR8=23.6%）。基于以上分析，目前北京市物业管理企业管理规模过小，造成人力资源的浪费，不能产生规模效益，致使北京市多数物业管理企业缺乏发展后劲，无力进行品牌建设，难以提高物业管理服务水平。另外，目前企业规模状况不太可能出现由于物业管理面积增大导致规模不经济的现象。例如，新加坡两家物业服务公司的管理面积分别达到3,500万平方米以上，中海物业管理有限公司管理面积5,000万平方米，都创造了诸多规模化效应，因此，现阶段北京市物业管理产业走“智慧化”发展战略，必须先走规模化战略，力争在“十二五”期间物业管理行业发展集中度（CR10）达到20%。#p#分页标题#e#

北京市物业管理产业发展的对策与建议

北京市物业管理部门必须制订产业发展规划，根据规划制订物业管理产业扶持政策。北京物业管理产业发展战略实施需要注入大量资金建设一个软硬件环境，所以，物业管理部门必须建设高效投融资平台，制订投资导向目录，鼓励民间资本参与物业建设。建立政府引导、物业管理企业为主、民间投入的投融资体系。物业管理公司要建设精细化服务理念，用理念来引导员工的服务行为，激发公司员工追求精细、实践精细、崇尚精细的意识。制订操作规范规程，确保公司内每位员工提供的服务是相同标准的，细化到每个工作环节，切实把精细的服务方式融入到每次服务中。建立健全监督检查机制，切实提高管理效能。以业主满意度为核心进行考核，借助关键性指标将目标任务层层分解到人，形成长期考核机制，推行物业管理的精细化和科学化。

北京市物业管理办法范文第9篇

一、 2011年工作业绩

1. 经营管理情况

1) 费用收支情况（2011年1--10月）

收入

金额

支出

金额

旧欠物业费

92981.92

机动车

3571.00

旧欠供暖费

146127.62

创优

47947.00

当年物业费

198057.17

装修押金

4000.00

当年供暖费

252242.10

出入证押金

280.00

停车费

254400.00

楼道电

5769.06

临时停车费

75970.00

零维修材料费

10033.50

多经管理费

1699.00

办公费

2016.40

施工管理费

2900.00

招待费

8355.15

出入证工本费

200.00

电话费

3358.04

零维修收费

619.00

保安费

80528.90

装修押金

25000.00

保洁费

63883.90

出入证押金

800.00

绿化费

37722.31

装修垃圾清运费

3987.25

绿化改造

97441.50

诉讼费

25.00

其他

50550.38

水费

6441.30

电费

34483.00

其他收入

1532.62

收入合计

1097465.98

支出合计

415457.14

2) 服务工作的具体落实

今年6月底，项目部组织物业部人员开始征求业主意见，根据业主反馈意见。项目部制定整改措施，及时整改我们服务工作中的不足。加强对各部门间的管理，不定期的对服务工作进行检查，有效促进了服务工作的落实。

3) 全体员工培训

主要培训内容：3月份集中学习观看《物业管理是怎么样练成的》影像教材、组织学习新的员工手册、作业指导书,讨论有关物业管理行业的发展，树立员工工作信心，为行业培养专业人才；4月份集中学习《北京北京市供热采暖管理办法》；5月份组织学习《北京市物业管理办法》等。

4) xx临时过渡电改造工作

项目部联同居委会、业委会人员与政府、供电局、房地产开发公司联系协调xx临时过渡电改造工作。园区居民于8月2日去东小口镇政府请愿，就此事有多家媒体爆光，也得到了东小口镇政府的重视。后东小口镇政府召集昌平区供电局、天龙苑房地产开发公司、xx小区业主代表的专题会议，明确了改造工程方案，并要求房地产开发公司出资完成临时过渡电的改造工作，但一直未果。

2. 日常工作目标管理的完成情况

1) 公共设施、设备维护管理

 为了保证小区广大住户的正常生活，在公共设施、设备的管理方面，我们制定了完备的维护、保养计划和应急方案，做到日常检查有登记、小型维护有记录。维修电话24小时有人接听，全年共完成维修工作1435次，入户维修909次，公共部位维修526次。维修结束后当天回访，维修及时率100%维修回访率100%，维修回访满意率达到99%以上。

 按照xx项目部2011年工作计划，完成以下设施设备维修养护工作：重新硬化摆放垃圾桶的地面60平米、更换南北自行车棚阳光板210平米、更换信报箱阳光板82.6平米、加固更换信报箱支架12套、加固维修园区围栏220米、修补楼内、锅炉房内供暖管保温带150米、更换修理公区纱窗41扇、加固磊砌污水井18口、年检灭火器31具、加固楼体雨排管20根、给住户更换破损的空调冷凝水管21户、累积修补屋面防水150平米、更换分类垃圾桶21只、修补加固各楼楼外水磨石台阶64处、粉刷园区35把路椅、完成了锅炉维修养护、锅炉房墙、地面的粉刷、除锈刷漆1500米的小区围栏工作。

 项目部与业委会共同出资，更新改造停车场设备设施，项目部又收集停车场资料，申请办理停车场备案手续，现xx家园停车备案表已下发，规范了园区车辆管理工作，增加项目部停车费用的收入。

2) 绿化管理

 3月份对xx小区进行绿化改造，建造花坛12座，新建竹林1处，移植、补植、调整各类树木400余棵，铺设便道路200米、提升便道砖540米，栽种围栏侧柏58棵，安装隔离柱280根，新植草坪、栽植宿根花卉共8816.32平米。上半年度绿化养护人员累计完成18次浇水灌溉工作，打药消杀8次、组织全体员工除杂草3次，彻底改变了园区绿化环境。

 为给业主创造一个优美的生活环境，我们严格落实了绿化管理措施，制作简易警示牌、围栏，加强绿化防护管理工作，使绿地基本无破坏，践踏及公用现象，绿化完好率为95%。

3) 环境卫生的管理

 环境卫生方面，我们针对小区实际情况，协同居委会，居民代表齐动手不定期组织大扫除。并要求保洁公司制定了严格的保洁制度，结核项目部保洁工作程序与考核办法，对清洁工作进行监督检查。对装修垃圾实行袋装化定点堆放，集中清运管理，并加强小区卫生检查工作，保证了小区的卫生清洁美观。

 要求保洁员按照项目部年度消杀计划进行消杀。

4) 小区安全防范工作

 小区治安防范及消防工作是物业管理中的重中之重。为给业主提供一个安全舒适的居住环境，我们狠抓了小区治安消防工作，采购两套消防架，配备各种消防器材。于2011年11月9日组织安保人员进行一次消防演习，邀请居委会人员参加，并拍照存档。

 加大对保安公司监督管理力度，要求保安公司定期对安保人员进行岗位培训、考核。2011年工作中，所管辖区域刑事安件零发生，保障了住户的正常生活秩序。

3. 2011年评选四星级示范小区工作

评选北京市四星级示范小区工作是2011年的项目部一项重要工作，有着非常重要的意义。为做好评选北京市四星级示范小区工作，项目部参照《物业管理示范住宅小区标准及评分细则》《普通住宅小区物业管理服务等级规范二级》标准要求，结合项目实际情况，制定评选工作的计划及实施方案，号召发动全体员工参与。坚持以评促建，充分利用评估的大好时机，改善小区目前存在的一些问题，以此来提升项目部整体服务质量工作中存在的问题，补充完善了项目部所需记录表格。

4. 节能降耗、降低成本

1) 为响应政府号召，提倡节能减排实现节约型社会，创建绿色企业，物业管理企业要抓好物业节能降耗工作，作为物业节能降耗工作，无论是从建设节约型社会的角度，还是从降低经营成本方面看，都有非常重要的意义。蜂巢物业管理网原创，更多资讯请访问官方网站。

2) 今年5月份项目部根据小区实际情况，申报北京市昌平区住宅小区节约用水示范小区，此项已与北京市昌平区节水办联系，具体工作正在进行中，相关节水资料已上报至昌平区节水办。

3) 项目部对现有路灯、楼道灯进行逐步更换，并按季节调整开关时间；对热水器、岗亭安装时控开关，减少用电时间；在绿化用水方面，项目部要求绿化养护人员，根据天气情况进行绿化灌溉。降低了项目能耗成本。

二、 工作中的不足

1. xx房屋质量、物业用房问题，还需与居委会、业委会共同出面解决；

2. 项目部在评选四星级示范住宅项目评选工作中落选，主要原因是绿化斑秃、单元门锈蚀、私搭乱建问题严重。

3. 评优内业资料补充较多，说明日常工作不到位，没有做到规范化运行的要求。

三、 2011年工作计划

1. 根据项目特点，结合公司作业指导书，健全日常服务管理制度，并组织落实。

2. 加大项目部旧欠费用的收缴工作，提高收缴率。

3. 落实2011-2012年度冬季供暖工作，做好冬季测温工作。

4. 统计、定性园区私搭乱建，并协同居委会、业委会做好整改工作。

5. 对园区各单元门更新刷漆。

6. 整理单元门禁外露线路。

7. 与开发、建委协调解决业主久拖未决的房屋质量问题。

北京市物业管理办法范文第10篇

2009年10月10日―11日，深圳大学当代中国政治研究所、北京大学政治发展与政府管理研究所和深圳市宝安区西乡街道办事处联合举办“深圳市西乡街道城市社会管理制度创新学术研讨会”。

来自大陆及台湾、香港、澳门地区著名高校和专业机构的30余位知名教授、专家、学者参加了会议，通过研讨和实地参观的形式，从不同角度剖析西乡“花园街区”城市社会管理制度创新问题。

现代物业杂志社社长宋有兴应邀参加会议。在大会发言中，他建议更多的物业管理企业主动加入到政府在当代城市改造的社会公共服务领域，加入到中国各地正在进行的“村改城”、“镇改街道”、“工业园区”、“小商品城”及各种安居社区和经济主题社区的改扩建事业当中。通过为业主和居民提供更专业的服务让市民认识到物业管理的重大意义；通过积极为政府排忧解难促使政府调整政策蹦产生对行业有利的影响；通过自己的对外专业服务和对内严格管理，获得行业一个新的经济增长点。

北方城市新建建筑将实行按用热量计价收费方式

2009年10月22日，住房和城乡建设部召开了全国供热计量改革工作会。会议宣布了本次议题：2010年采暖期前，既有大型公共建筑全部完成供热计量改造并实行按用热量计价收费。

建设部／世界银行“供热改革与建筑节能”项目办专家辛坦先生向《现代物业》透露，届时，所有北方城市新竣工建筑及完成供热计量改造的既有建筑，将取消以面积计价收费方式，全面实行按用热量计价收费方式。他说这意味着我国供热计量改革有了重大的突破，将在全国引起极大的反响和关注。

北京市物业管理示范项目考评工作已经启动

10月20日，2009年度北京市物业管理示范项目考评工作正式启动。考评工作由北京市住房城乡建设委负责监督和指导，北京物业管理行业协会负责组织实施。

北京市住房城乡建设委对外，此次考评工作将进行改革，由过去由政府主管部门评定，改为由物业管理协会组织评定。

北京市物业管理行业协会黄秘书长介绍说，物业管理示范项目考评制定了相当严格的考评标准，包括设备设施、安保监控、环境绿化等多个方面。目前全市4千余个物业管理项目中，有217个物业管理项目申报了资格审查。

和谐社区发展中心举行重庆交流会

2009年10月25日，北京市海淀区和谐社区发展中心在重庆大学举办了和谐社区论坛，邀请京渝两地专家、企业经理、业委会代表共议“业主组织治理的制度途径”。

和谐社区发展中心理事长蔡若焱先生、副理事长陈幽泓女士、中国人民大学方竹兰教授分别就“业主大会与业主委员会的制度设计”、“业主自主治理的制度发展”，以及“论政府如何引导市场主体自治”发表了看法。重庆与会代表针对业主组织面临的问题以及相关制度建设也提出了有借鉴价值的思路和观点。

本次活动得到了三峡联大物管学院、重大出版社、重庆海泰物业公司、重庆银鑫物业公司的大力支持，论坛体现了物管行业与业主组织共同发展的精神，也展示了重庆的生机与活力。

开元国际东方管家形象代言人

近日，开元国际推出具有原创性质的“东方管家”形象代言人，以及服务辖区文明警示牌系统，目前已向社会。文明警示牌系统分为“禁止”及“提醒”两大类内容，具体有禁止高空抛物、爱护草坪等30项内容。

《现代物业》从深圳市开元国际物业管理有限公司总经理办公室主任熊海红处获悉。这套系统是特邀著名漫画艺术家徐言先生倾心设计绘制而成，是为了充分表达开元国际氛围管理的文化特色，进一步营造社区文明和谐的生活与工作环境。该公司下一步将在服务辖区内全面更换现有的警示标牌，届时这些小区将会呈现出一道独具“东方管家”特色的美丽风景。(供图／熊海红)

世邦魏理仕推出首期《世邦魏理仕中国物业跟踪指数》

2009年10月27日，世邦魏理仕推出了中国物业跟踪指数(CBRE CPTI)。该跟踪指数是一套完整的物业租金／售价指数系统，是反映中国各类物业市场租金及售价变化的月度指标，旨在通过对中国各类物业市场租金及售价指数变化情况进行深入而及时的跟踪，分析国内地产发展的主要驱动力并描述其发展脉络及市场走势。

据悉，该指数涵盖了优质写字楼、优质零售物业、高档住宅以及物流设施等多个物业市场板块，该公司在15个城市的专业团队将为每一个物业板块建立样本数据库并定期更新。目前是第一次，今后将每月更新一次。

山东高密将物管企业纳入企业安全分级管理范围

山东省高密市今年将全市物业企业纳入到企业安全分级管理的范围，要求企业经理、安全管理员持证上岗，并实施定期考核和培训。

《现代物业》从山东省高密市物业管理办公室副主任刘敬文处证实，根据《高密市企业安全分级管理办法》的要求，物管办从抓物业企业的安全管理入手，面向物业管理企业定期会同消防大队、技术监督局、安监局、公安局对小区的消防安全、特种设施设备安全、公共秩序安全进行监督指导。

该办公室近期与消防大队联合举办了住宅小区的消防演练现场观摩会，市建设局、安监局、公安局等相关部门列席了会议，会议的召开提高了企业负责人对小区安全工作重要性的认识。

成都市17个物业管理项目被取消“市优”

成都市房产管理局公布了2009年度成都市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)考评验收结果。