房地产:央企难退

时间:2022-10-04 01:27:20

房地产:央企难退

“十二五”期间,除78家央企完成房地产辅业剥离外,16家以房地产为主业的央企也将兼并重组到5至10家。决策层及国资委显示了决心,但路径并不明朗

《财经》记者 李纬娜 慈冰

4月16日,深圳的气温从28摄氏度陡降至13摄氏度,而某非地产主业央企下属房地产公司近万名员工的心情,也正如这场突如其来的冷空气,寒冷而又让人措手不及。

未来一段时间,公司的去留以及个人的命运将成为这些员工心头巨大的疑问。

一个月前,在决策层已经明确表态维持合理房价的背景下,央企却频摘“地王”,引来政府高层的直接过问。

国资委闪电下达“房地产退出令”,决定将78家不以房地产为主业的中央企业清退出房地产业务,涉及子公司227家,约占央企全部三级以上房地产企业六成。

国资委公布的数据显示,2009年,央企房地产业务板块资产总额达6607亿元,销售收入2209亿元,净利润200亿元。其中,涉及退出的78家央企房地产业务销售收入为331亿元,占比15%;利润为12亿元,占比6%。

“退出令”虽事出偶然,内容却系旧调。几年来类似政策已出台过三次,可每次执行力度都几乎为零,央企照例在房地产市场长袖善舞,并一次又一次将地价推至顶点。一位央企控股房地产公司的负责人对《财经》记者说,“现在大的方向没定,具体情况也不好说。”

接近国资委人士告诉《财经》记者,目前,上述78家央企均明确表态“要退出”。不过,国资委仍处在对各家央企房地产业务的调查摸底阶段,“还没有制定具体操作时间表。”

《财经》记者获悉,鉴于涉退央企下属房地产公司及项目的复杂性,此次退出主要指不再涉足商业性房地产业务,但企业的退出路径目前尚不明朗。不过,国资委倾向于在招拍挂、协议转让、无偿划转三种方式中选择,全部退出时间定在三至五年内。

国资委的“猛药”

风暴突然来临是在3月17日晚。国资委主任李荣融接到了决策高层电话,直接过问央企频拿地王一事。

当时,全国两会结束仅3天时间,国务院总理“有信心在任期内维持合理房价”的余音未息,央企在北京连拿三个“地王”,一时间,市场争议如潮。同时,也激怒了再三表态要稳定房价的政府高层。

在接到决策高层电话第二天上午8时,李荣融就紧急召集国资委副主任和下属各局局长开会,商讨不以房地产为主业的央企剥离房地产业务。当日下午,国资委召开新闻会,宣布针对78家央企的“房地产退出令”。

3月19日,李荣融再次在北京召集临时会议,与会者是16家以房地产为主业、78家非房地产为主业的央企负责人。会上要求,78家央企要在15个工作日内制订并提交有序退出方案。

当晚,国资委开始撰写有关“不以房地产为主业的78家央企将有序退出房地产业务”的检查汇报,并预备提交至政府高层。

短短48个小时内,在决策层的直接过问之下,国资委以雷霆之势下出一剂猛药,指向性非常明确,不仅第一次明确提出需退出企业的数量,还首次划定企业提交方案的大限。

这样一剂猛药的抛出并未止住业界的质疑声。远洋地产董事局主席李明就对媒体表示,“78家非房地产主业的央企的营业额、投资额和开发面积在整个央企里占比不足10%,国资委要求这些企业退出,对房地产市场没有什么影响。”

北京大学房地产研究所所长陈国强在接受媒体采访时担心“央企退出有可能是做表面文章”。

他认为,到底是不是很实际地切割、资产如何转让、以什么价格转让、资产如何分配 、人员如何分流、谁来接盘、资产评估是否合理、会否造成国有资产流失等等,都是亟待解决的一系列复杂问题。

甚至有业内人士猜测,企业上报的退出方案很可能不具有可操作性,导致国资委在汇总之后要求企业再次修改并再次提交。如此一来,花费的时间会相当长。而“这或许是当前谋求在地产业发展的众多央企三级子公司所愿意看到的”。

“退出令”出台前两天,国资委新闻处相关负责人曾向媒体表示,“尽管争抢地王的企业是央企,但同时也是上市公司,其利用资本市场筹集的资金投资房地产,国资委无法干预。”

国资委研究中心主任李保民对《财经》记者表示:“今天要企业退,明天企业就能退?这种情况不太可能,任何一项政策的执行都要有一个过程,需要时间。”

《财经》记者获悉,4月9日前,78家央企退出方案均已提交至国资委规划局二处,但国资委会如何操作目前尚无定论。截至发稿时,也未公布涉及退出的央企详细名单。

4月初,央企相关人士曾对《财经》记者私下里表示,企业会在现有土地开发完成之后退出,而现有土地一般可开发5年以上。

真能退出吗

“企业的退出方案都没有涉及详细时间表。”接近国资委人士告诉《财经》记者,国资委的初步打算是先进行调查摸底,明确78家央企所涉房地产业务的资产数额和项目情况,而后才能确定工作量。

该接近国资委的人士指出,央企涉足房地产业务有其历史原因,下属房地产公司来源一般有三。上世纪70年代末,大量知识青年回城,按照当时“谁家孩子谁抱走”的政策,央企普遍开始利用自有土地给职工盖房。

数年之后,参与盖房的队伍就逐步演变成劳动公司、服务中心或知青服务企业等,这也是若干年后部分央企下属房地产公司的雏形。

央企房地产公司第二波成立热潮源自上世纪90年代。当时,住房市场化改革正在全面推进,住房由计划走入市场,商品房概念产生,这也催生出一大批央企房地产企业。

1998年金融风暴后,许多央企陷入长期亏损,中央制定三年脱困目标,并力倡企业多元化经营,“不要把鸡蛋放在一个篮子里”。虽然当时房地产市场并不火爆,但仍有不少央企开始涉足这一业务,多年后又通过兼并、重组、收购等方式不断发展壮大。

“从国资委成立起,做强做大主业、剥离辅业就一直是工作目标。”国资委内部人士在接受《财经》记者采访时表示,按照销售收入和税后利润排序,排名前五的业务即被确认为央企主业,如果房地产业务排名在第五名之后,即被确认为央企辅业。

“这样排下来以后,我们就确定了12家以房地产为主营业务的央企,另外根据地域特色,又增加了4家境外央企。”上述内部人士说。

据介绍,在央企数量从196家降至126家的进程中,许多企业的房地产业务已被国资委核销,三级以上房地产子企业户数由原来的728户减少到目前的373户。

“退出令”之前,国资委也曾针对剥离房地产等非主营业务出台过相关政策,但任何一项政策都未能成为撬动央企房地产业务的杠杆。对此,上述国资委内部人士对《财经》记者分析,改革成本和金融危机是导致剥离房地产业务改革搁浅的直接原因。

该消息人士指出,囿于改革成本,央企只能先剥离学校、医院、幼儿园、公办食堂、车队、厂办大集体等“较好剥离的部分”,房地产、酒店宾馆等已进行企业化运作的“较难剥离部分”,只能暂且放一放。“从操作上说,好剥的先剥;从成本上说,成本低的先剥。”

待到好剥的剥离完,预备啃难剥离的“硬骨头”时,2008年,金融危机再次来临,房地产市场迎来新一轮反弹。

于是,在主营业务无法贡献甚至拖累企业利润的情况下,大批央企开始更加积极地投向商品房市场,并且战绩颇佳。

“这本来就是以前要做的事,只不过因为种种原因搁置下来,现在需要赶快做。”国资委内部人士表示。按照国资委此次要求,处于调整阶段的中央企业集团下属控股或参股的房地产公司,要加快调整步伐,在完成阶段性任务后有序退出。

“如果在两会前出台这个政策,就好办多了。现在拖到了两会后,而且还偶然地出了几个央企地王。”接近国资委人士直言不讳告诉《财经》记者,“这是个时机问题,坦率地说,应该早做的。早改革早主动,不改革不主动。”

一位接近国资委的内部人士对《财经》记者直言,虽然剥离起来不大可能一蹴而就,但“不存在退不出来的问题,也不可能会不了了之”。或许,“将来会存在改得不彻底的情况,有那么一两家存在遗留问题。”

退出路径难选

何谓“退出”?怎么“退出”?这样的问题一直让业界备感困惑和争议。多家位列退出名单的央企房地产业务负责人对《财经》记者表示,退出方案由集团层面制订,下属公司既没有参与也不了解具体情况,只能是按部就班地做事,耐心地等待通知。

《财经》记者从权威渠道获悉,此次“退出”意指非房地产主业央企不再涉足商业性房地产业务(企业自有土地项目得以保留),不再参与商业性房地产业务的利润分成。

至于退出时间表,国资委此前的规划是,配合“十二五”规划步伐,在3年至5年内完成78家央企的全部退出。

退出路径方面,国资委的意见是,以招拍挂等市场机制为主,辅以协议转让和无偿划拨。

对于国有资本投资比重较小的上市公司而言,招拍挂是一条最佳途径。3月底前后,中国航天科工集团公司、中国核工业集团公司、中国轻工集团公司、中国石化集团等4家央企分别挂牌出让其持有的三级地产公司股权,出让比例从8%至100%不等。

3月19日,中远集团总裁魏家福提出,下属二级子公司中远香港集团将在半年内退出所间接持有的远洋地产约8%股权。

由此,中远集团成为国资委退出令出台后首家明确退出时间表的央企。

一位不便具名的央企地产业务负责人对《财经》记者表示,远洋地产是香港上市公司,治理结构完善。由于股权结构比较分散,单一股东持股比例均未超过30%,只是相对控股,运作起来会相对简单。“我们也想做这个模式,但不是那么简单的事情。”

《财经》记者了解到,央企房地产业务的复杂性主要体现在,既涉及上市公司资产,又存在集团自有土地改变用途后兴起的商业项目,这就决定其退出方式不可能只有一种。

从操作便捷性看,协议转让或无偿划拨是最省时省力的途径。

接近国资委人士告诉《财经》记者,国资委乐见国有集团间的协议转让,例如要退出的央企将房地产业务转让给不退出的央企。

该人士强调,在剥离辅业过程中,国资委采用的非常重要的一种方式就是,央企把非主业资产协议转让给主业企业去做。

4月9日,招商地产(000024.HK)董事总经理林少斌在公司2009年业绩说明会上表示,“对于退出房地产业务的央企,我们都在努力接洽,有些项目在洽谈,个别项目签了意向性的东西。大家是兄弟公司,我们有兴趣去合作或收购。”

中海地产内部人士也对《财经》记者表示,其3月收购的光大地产就是在央企重组过程中被剥离出来的,“这样的收购机会也是中海地产乐于看到的,接下来我们也会继续关注这样的机会。”

此外,由于许多房地产企业在地方运营,国资委也鼓励这些企业去和地方国资委、地方政府商量,把企业交到地方政府手中,将企业性质变更为地方国企。

《财经》记者还获悉,被喻为“中投二号”的国新资产管理公司或将成为不良资产的接盘者。

国资委内部人士表示,招拍挂流拍或协议转让不出去的房地产业务资产,以及产业结构不合适或债务过多的房地产公司,很有可能会被无偿划转至这一公司旗下,由国新公司对这些资产或进行打包出售,或给地方政府,或注入到某一家公司当中。

上述内部人士透露,按照国资委五年前制订主辅分离方案时的初步测算,“十二五”规划完成之后,国资委还将进一步对16家以“房地产开发与经营”为主业的央企进行精简集中、强强联合,初拟目标是缩减到5至10家。

而且这些企业将着重投入到经济适用住房、廉租房等社会保障性住房建设中。“具体数量会根据日后市场发展而变化,但大方向不会变。”

会否重蹈覆辙

早在2004年,央企就曾掀起过一场声势浩大的房地产业务大重组,涉及企业达191家之多。

是年7月,国资委下达一份400字的《关于中央企业房地产业重组有关事项的通报》,中国建筑工程总公司、招商局集团、中国房地产开发集团、中国保利集团及华侨城集团被“钦点”为可以重组其他央企房地产资源的企业,但这一政策并没有规定重组的明确路径以及被重组的企业名单或范围,只是称“准备将房地产作为非主业剥离的其他中央企业,可与上述企业自愿协商”。

但是,接下来的6年时间里,一方面国资委剥离地产辅业的政策不断出台,另一方面央企仍不断在各个城市不停圈地投资。

国资委研究中心主任李保民对《财经》记者分析,金融体制、国有资本金预算体制、国有企业领导人考核体制是推动央企在房地产市场不断冒进的根本原因。若这三项体制机制不改革完善,央企剥离房地产辅业恐怕还会沦为一场空谈。

从金融体制看,目前银行的一整套风险控制体制和资金审查体制,均还是计划经济的产物。

央企一般资产规模大、利润增长点好、资产负债结构优良,即使与具有同样资质的民营企业竞争,其央企背景的金字招牌和相对较低的政治风险也让银行更加青睐。

国有资本金预算方面,从1994年执行分税制改革以来,央企基本没有上缴利润给出资人国资委。虽然从2007年开始,也陆续有30余家企业试点,但实际上大多数企业至今仍然分文不缴,手握大把现金的央企急需寻找投资出口。

本来,不差钱的央企完全可以“好钢用在刀刃上”,投入主业生产和发展。可是,一来发展主业周期长、利润薄;二来央企领导人考核体制唯利润额至上,这再次推动央企迅速投入挣钱快速的房地产市场。

首创置业集团董事长刘晓光此前曾在接受《财经》记者采访时描述,2009年4月,国资委曾召集央企和国企召开过一次交流会,到会企业负责人各自汇报了金融危机之后的企业经营状况。结果大家发现,那些坚持主业、没有进入房地产的企业,其盈利情况都不是很乐观。

李保民说,“金融体制给企业钱,预算体制留给企业钱,考核体制又只看钱,制度缺陷直接导致了目前这种现状。”

改革或从考核机制着手。2009年12月24日,李荣融在全国国有资产监督管理工作会议上表示,靠炒卖土地、减持股票获得的利润不能作为对央企负责人年终考核的主要依据。

接近国资委人士对《财经》记者坦承,由于部分央企存在辅业反哺主业的情况,所以此次全面清退之后,仍可能会有个别企业继续保留商业地产业务。“这肯定是极个别现象,估计不会超过3家。”

该接近国资委人士指出,即使个别企业的房地产业务最后得以保留,国资委也将令其商品房项目改变或明确用途,或规定其不能再进行商品性质的流通,可允许其做仓储商店、库房、材料基地等。

至于所有央企会否最终从房地产领域全面退出,李保民认为,按照《中华人民共和国企业国有资产法》规定,国有资本应该向关系到国民经济命脉和国家安全、关系到重要基础设施和重要自然资源的领域集中。如果土地属于重要自然资源,央企应该继续;若不属于,央企则应退出。这里,重要的是先把“房产”与“地产”分开。

“当然,退出过程中,要严格避免‘国有资产流失’。”李保民说。■

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