不良营销手段

1、 炮制轰动。

对于楼盘来说，如果没有人气那么它就不可能在市场上立足。为了打开局面，引起轰动，营销者在开盘前期，便展开了声势浩大的广告攻势，广告的内容当中不惜夸大甚至歪曲事实。例如不成比例的楼盘位置图，肆意夸大的小区景观，花里胡哨缺乏实际支撑的景观规划，海阔天空的投资计划，以及力不从心的物业管理等等，手段经过精心的装扮直指目标。

为了聚集人气，营销者精心策划各种名目的典礼，甚至排队、发号。长长的队伍吸引了更多购房者的注意，造成了供不应求的局面。这一局面又为下一步的价格调整提供了理由。而价格的上涨必将引起“多米诺效应”，一波接一波，直至售完也未见停歇，一手房售完转二手房，最后到无人接棒为止。

有些营销者在做法上走得更远，个别楼盘甚至出现雇人排队，制造虚假轰动，欺骗消费者的行为。

2、驱人以利。

南京某楼盘向客户承诺如下：本楼盘至交房之时，回报率在10％以上，如果低于此回报，开发商无条件退房，并以10％的承诺涨幅追还业主。

此种手段在酒店式公寓与办公公寓以及商铺物业中的使用更加频繁。

3、釜底加薪。

有的开发商为客户炒房炒作提供平台，在一定的市场背景下，开发商采取发号与预定的办法，使之与具体签约形成时间间隔，为市场投机留出时间。然后在配合以价格策略，则后续房源自然水涨船高。

4、歧视性待遇。

开发商借着市场之力，也变得越来越傲慢起来。楼市火了，购房的人多了，对购房者，开发商也开始挑挑拣拣起来。——“请问，您有预约吗？”；“对不起，我们不接受临时拜访”；更有甚者，“我们主要的销售对象是外企老总。”

这些歧视性营销手段引起了社会的强烈反感，却在市场上获得了极大的成功。

5、制造供不应求。

尽管政府相关部门明文规定，房源的保留应该以栋为单位，禁止开发商把一栋房子当中的个别好房子随意加以保留。但是开发商还是可以从中找到政策缺口。既然有缺口存在，开发商和营销者就可以通过销控来控制销售进度，以配合整体房价的抬升，并从总体市场中取得更高利润。

当然出色的营销手段非常多，并且得到社会的认可，同时也为开发商赢得了社会效益与经济效益的双丰收。但是一些极端的做法也在大行其道，甚至肆意操纵房产市场，从中渔利的做法却非常令人不齿。

对开发商来说，既然购房者有选择开发商的权利，开发商也有选择客户的权利。开发商对房源的保留同样也面临着一定的市场风险；那么选择客户也好，保留房源也好，从市场方面来讲也是无可厚非的。但是正式因为上述原因增加了楼盘的不透明度。多了人为的因素，造成了极大的混乱和投资的盲目性。而“对开发商来说，它不仅要赚足今天的钱，购房者明天的支出也已计算在内了！”在这种营销手段面前，各自为政的购买者在相当程度上是无能为力的，除了呼唤行业监督和进行道德谴责以外，购房者本身需要有一定的知识储备。

购房者应对策略

对于一些营销者的阴谋与阳谋，购房者作为单打独独斗的个人，应该擦亮眼睛避免上当受骗。尤其是在目前房地产市场比较微妙的形势下，购买者更需要谨慎。

第一、在购买房子前不要盲目跟风，明确投资区域，熟悉区域概况。比如说有一投资性酒店公寓，广告吹得天花乱坠，但是此楼盘紧邻快速干道，又严重偏离中央商务区，自身又缺乏实质性的支撑。诸如此类的投资性项目，购房者一定要充分了解本区域的属性，以及未来的发展潜力。

第二、在签合同之时仔细甄别各相关条款，逐条与楼盘广告进行对照。尤其应该注意物业管理的落实情况。

第三、在购买投资性物业的时候，购房者要有清晰的判断：酒店式公寓不是酒店，办公公寓不是写字楼；租赁房屋空置应记入成本；商铺投资面临着巨大的税费压力；机会成本也应列入考虑。同时需对投资性物业的物业管理企业的能力、资质，要细加甄别仅凭主观的判断或贪一时便宜，就会落入别人设置的陷阱。