养老地产投资新模式

养老地产，是伴随着经济结构的发展和社会人群的老龄化，为满足老年群体的需求而出现的新兴产业，它与普通住宅最大的区别就是满足了老年人的特殊需求。随着中国大中城市人口老龄化问题的日益严重，养老产业的社会需求在不断增长。作为涉足养老产业的行业之一，保险业的发展步伐也在加快，而保险资本凭借其雄厚的实力必将成为未来养老产业的重要投资主体，推进养老产业上下游整合并使养老地产项目落地。

以三亚“海棠湾国际养生社区”项目为例，作为保险资企业投资建设综合养生养老社区的第一单，该项目位于三亚海棠湾国家海岸的核心位置，依托“国际旅游岛”的政策优势，力求推动海棠湾原有旅游产业的升级与多元化发展，实现从休闲度假向养生养老度假的扩展和提升。

从项目策划与规划角度来看，三亚“海棠湾国际养生社区”项目的最大创新在于以下三个方面：

第一是养老产业链上下游的拓展、升级与共赢。该项目将养老产业进行适当的延展，将单纯的老年居住需求扩展到健康管理、修身养性、医疗保健、修复保健、生活方式体验和养生文化体验等方面；将养生养老产业、休闲产业和健康产业作为项目的三个基本产业定位，在规划中设置了与之相匹配的CCRC（Continuing Care Retirement Community，持续照料退休社区）养老社区、湖岸养生主题酒店组团和养生文化创意街区三个主体团组。这些产业以空间为依托，提供从基本养老居住到不同特色的养生养老体验，并实现国际养生文化交流。这一模式，无疑为多方共赢打造了良好的平台。

第二，该项目是能满足老人多种需求的生活空间。稀缺的景观环境和良好的田园氛围能够让养生养老人群回归自然，满足他们普遍的心理需求。项目对基地内的大小龙江塘进行岸线和水体的生态化改造，形成项目的核心水体景观。除了水体景观以及建设用地之外，项目中还包括生态花田、园艺学校、药用种植园等多种绿地景观，形成了泛养生生态公园，与各团组的公共庭院和家庭私人院落共同构成层次分明的绿化体系。机动车交通全部在团组外部解决，而遍及各团组之间的绿道，为使用者提供了安静、便捷的养生路径。

在“海棠湾国际养生社区”项目中，独立生活区以独立、双拼或联排的低密度住宅为主，每户有私人庭院，与CCRC综合服务中心的步行距离很近。协助生活区则以半围合的住宅形式为主，具有半私密、半公共的活动空间，从这里能够很快到达CCRC综合服务中心。专业护理区以围合院落为核心，几个院落共用一个专业护理中心，主要为身体机能缺失但精神健康的老人提供日常照护。记忆生活区的照护目标是患有老年痴呆症且生活不能自理的老人，呈现几组住宅围绕一个公共院落的布局。院落中心是护理中心，为老人提供24小时的专业护理服务。这些服务配套和康体医疗设施为养生养老提供了最重要的保障。

在社区外部是大量的公共活动空间，可以进行多种健身运动，未来必将成为老人社交活动的场所之一。

第三，该项目通过调节物业配比，实现CCRC可滚动的盈利模式。CCRC通常会根据老年人的健康、经济、信用记录等情况与人住者签署入住协议。其中，入住费协议运营模式是最普遍的，其性质类似于保险金，保障老年人可在CCRC获得居住权以及辅助生活或医疗照护。但入住费协议模式无法在短期内回款，因此项目必然有前期资金压力。但CCRC社区中可售可租的灵活性产品占到可建设用地的68%，从而将目标客户群拓宽到有健康养生需求的更大范围的群体。

老年地产开发与普通的住宅开发有显著不同，险资企业在金融层面具备与养老地产结合的先天优势，未来会成为养老地产投资和运营的主体之一。为了确保项目落地，作为前期投资与后期运营之间的桥梁，规划策划团队是养老地产项目能够从理念变成现实的有力保障。