土地登记管理常见问题及对策分析

【摘要】：作为地籍管理工作中重要方面的土地登记对土地管理工作具有十分重要的意义，在地籍管理工作中具有重要地位。但是，由于我国构建土地登记制度的时间不长，相关土地登记管理在立法与实践中还有很多问题的解决没有能够对土地产权形成很好的保护。本文重点对我国土地登记管理中常见的主要问题，以及如何完善做好我国土地登记管理工作进行了分析。

【关键词】：土地登记；管理；问题；对策

中图分类号：D651文献标识码： A

我国的土地登记,是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记公示的行为。

1、当前我国土地登记管理存在的主要问题

1.1 相对人登记意识淡薄

土地作为不动产之一,因我国不动产物权以登记公示,所以土地物权的变动只有经过登记,才发生法律效力。但因各种原因不登记,造成纠纷,其中有很大一部分是因为相对人登记意识认识不足导致,主要表现为:

(1) 相对人办证意识不足。许多人认为只要房子是自己住着,房子建在土地上,并且产权证上登记的权利人又是自己家的亲戚,办不办理变更手续无所谓,结果得不偿失,在现实生活中这样的情况并不鲜见。

(2) 为了节省交易相关税费,不办理登记。土地变更登记中,申请人首先要提交相关税收的完税证明,同时也只有提交相关的完税证明后,才能办理房产的转移登记业务,通常要缴纳的税费有销售不动产的营业税税率为5%,城建税、增值税、消费税和营业税附征地区差别税率，但这是一项不少的开支，很多人不愿交这些税费。

(3) 因材料不齐或嫌麻烦,拖延办理。因办理登记要求手续齐全,比如说抵押登记需要提交的材料较多,有土地使用证原件、土地批文、出让合同、出让金发票、借款合同、抵押合同、房地产抵押清单、土地评估报告、抵押人及抵押权人企业法人营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法人代表资格证复印件、法人代表身份证复印件、房产证(没有房产证的,提交由抵押人出具的书面证明)、委托他人办理的,提交土地登记委托书及受委托人的身份证明、宗地图、抵押方和借款人不是同一单位或个人的,提供双方同意抵押并愿意承担一切责任的协议书、申请审批表、地价确认书、董事会决议、抵押人的公司章程,如属国有资产,提供上级主管部门(国资局或其他)同意抵押文件等材料,这些材料一个都不能少。申请人有的因材料不齐或嫌麻烦,拖延办理。在实际操作过程中,应到土地管理部门和房产管理部门办理抵押登记,而未登记则造成抵押合同无效或不能对抗第三人。

1.2 土地登记流程管理低效

1）审核环节低效

一是审核手段单一,仍停留在登记人员的“火眼金睛”上。面对审核的各项繁杂的材料,仅依靠工作人员的“慧眼”,或凭感觉,难免有“漏网之鱼”,技术手段有待进一步提升；二是部门协作有待进一步加强。除宗地自然状况主要依靠测绘等外业勘查完成外,面对造假现象的逐步升级,对申请人、权源等的审核只依靠土地登记部门孤军奋战还不能准确高效地完成登记任务,部门协作有待进一步加强。

2) 注册登记环节错登、漏登等现象仍未杜绝

土地登记的错登和漏登主要有土地权利人姓名或名称错误、共有土地各共有权人权利比率错误或遗漏、土地权利登记错误、权利内容错误或遗漏等。错登、漏登类型主要有:原始登记文件错误;登记申请人弄虚作假、伪造证件和文件,采取欺骗手段行为;土地登记人员审查疏忽或书写错误。

1.3 登记机构不统一

不动产登记部门依照1995年颁布实施的《担保法》的规定有四个，主要都是国家行政管理部门，另外县级以下地方人民政府规定的部门有时也作为不动产登记部门。登记不统一、多头管理问题的存在，严重影响了土地登记管理工作的正常进行。比如我国一般通过不同的资源管理法来规范用途不同的农用地的登记，县级以上人民政府对集体所有制单位与个人依法使用的国有土地进行登记并核发证书，严格根据草原法、森林法、渔业法等有关规定确认林地、草地的所有权或使用权和水面滩涂的使用权，对农用地进行分头登记管理，这些都影响了土地登记工作的效率。

1.4 土地登记信息技术仍需提升

1）证书防伪功能弱化

《土地登记办法》第十五条和第十六条规定土地证书记载的内容,应当与土地登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误的外,以土地登记簿为准。土地证书要打假,目前市面上出现的不少假货给社会带来了不良影响,而作为法律凭证的土地证书竟也未幸免。

2）土地登记资料信息查询管理不到位

一是查阅不畅：查询人受限,应当向查询机关提供本人的身份证明,并填写查询申请表；二是限定范围:(一)土地权利人、取得土地权利人同意的单位和个人有权查询其土地权利范围内的原始登记资料;(二) 土地登记机构有权查询与其业务直接相关的原始登记资料;(三)国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门有权查询与调查、处理案件有关的原始登记资料。三是各地信息系统建设水平不同步,查询手段也有差别,有的地方甚至仍采用手工查询的方法,效率较低下。同时,土地登记信息的变更没有做到与时俱进,有滞后性,阻碍了登记查询的准确度。

2、完善土地登记管理的对策

2.1 强化申请制度,提升土地登记意识

各级土地登记部门应加大土地登记的法律法规政策的宣传力度,从维护自身合法权益角度来看,使申请登记成为人们的自觉追求。土地登记经申请登记后发生效力,《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记”和第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力”。因土地登记意识淡薄,一方面实际权利人的自己的合法利益得不到保护,另一方面也助长了一房二卖,甚至一房数卖的现象时有发生,如因共有人一方外出等原因对手续暂时无法完备的,可以进行预告登记。根据《土地登记办法》第六十二条的规定,当事人可以持转让的协议申请预告登记。对符合条件的,国土资源行政主管部门应当将相关事项记载于土地登记簿,并向申请人颁发预告登记证明。预告登记失效的期限为三个月。预告登记期间,未经预告登记权利人同意,不得办理土地权利的变更登记或他项权利登记。

2.2 统一登记机关

我国未来的登记机关如何进行改革,目前的研究主要有以下几种不同的观点:一是人民法院做为土地登记机关的观点。二是设立一个中立的事业性组织来负责登记的观点。三是在政府中设立专门土地登记的行政机关的观点。考虑到其他不动产物权的登记建立在土地登记的基础上,因此,本文的观点认为房屋、草场等作为地上附着物,登记不动产的统一登记应当以土地登记为核心,由国土部门做为统一登记机关。

2.3 健全土地登记管理制度

土地市场是我国市场经济的重要组成部分，相关的土地等不动产领域也是人民群众重要的经济活动方面，因此，必须加强有关土地产权登记法律制度的构建和完善，使有关土地权利变动得到社会与法律的承认、保护，使土地登记的公示作用得到充分发挥。目前在我国，具有最高法律效力的是宪法，而法律、行政法规、地方性法规、规章的法律效力次之。而法律效力在部门规章之间以及部门规章和地方政府规章之间是同等的。

3、结束语

总之，作为我国在土地资源利用方面的一项重要制度，土地登记管理在土地产权关系的明确以及维护土地权利人的合法权益等方面发挥了重要作用。

【参考文献】

[1]《土地登记管理研究》 李明生 中国建工出版社

[2]《土地登记实务》 高延利 中国农业出版社

[3]《土地登记办法》 国土资源部 中国建工出版社