浅谈测绘技术在房地产开发中的作用

【摘要】本文阐述了房地产开发中测绘工作的主要内容，并提出测绘过程中的注意事项，有一定的借鉴意义。

【关键词】房地产开发；测绘技术；问题

一、房地产开发过程的测绘工作

（1）规划设计阶段的测绘：房地产开发规划，必须建立在测绘部门测绘的地形图之上。房地产开发单位向城市规划部门提出选址申请时，必须提交有资质的测绘单位施测或修测的现势地形图。地形图施测精度及其比例尺选择按规划阶段而定，在图中显示编制的详细规划和工程管线规划，一般要求测绘l:500比例尺地形图，个别地区的总图设计，则要求测绘l:200比例尺地形图。（2）建设用地勘测定界：建设用地勘侧定界是指依据土地利用总体规划，经规划管理部门核定的建设用地范围、道路红线图以及其他有关文件资料和《地籍测绘规范》，查清并现场测定建设用地范围，建设用地范围内的地上地下附属物以及行政区域界线、基本农田保护界线、土地权属界线、八类土地利用现状界线的位置数量(面积)和质量(土地等级或用地类型)等所进行的测绘工作，它所形成的图、文、表成果是建设用地审批的重要且必备的基础资料。（3）施工阶段的测绘：规划选址意见书、建设用地规划和土地报批完成后，经过对详细规划勘察设计、建筑设计等成果的审批，房地产开发单位可向城市规划主管部门申请办理《建设工程规划(临时)许可证》，此时前期工作基本完成，工程进入施工阶段。施工阶段测绘的主要内容包括：场地平整测量、道路及管线定线、建筑物放样等。进行建筑物施工放样，必须在保证规划要求的前提下，进行细部放样。当不能满足规划要求时，应及时报告规划管理部门，并通知设计单位进行图纸变更。（4）建筑物面积界定：房地产开发公司在办理《商品房预售许可证》时，必须委托测绘部门进行商品房面积界定。面积界定应严格依据《房产测绘规范》、规划部门批准的施工图和放线图。精确计算房屋建筑面积、使用面积和分摊的公用面积，然后绘制房屋分层分户平面图。（5）竣工测绘和房产测绘：房地产开发的竣工测绘和房产测绘是依据建设规划管理部门审批的建设工程规划图、施工图、放线图和商品房面积界定图以及其他有关文件资料和技术规范，通过先进的测绘技术手段，精确测定房地产开发区内所有地物包括地上、地下建(构)筑物的位置，并提供相关的数据(面积)、用途等信息状况，为房地产开发建设工程的综合验收及更新城市基础地理数据库提供信息和资料。（6）其他测绘：随着人们生活水平的逐年提高，人口、资源、环境和灾害四大问题已成为政府和人们关注的重点。人们对自己的生存空间越来越重视，像通风不好、底层房屋日照时间不够带来的纠纷会逐渐增多，需要测绘部门依据天文测量原理艰据建筑物朝向、遮挡物位置、建筑间距，确定日照时间是否满足《居住区规划设计规范》的规定。重要建筑、危旧建筑的变形监测和界定违法建设需要进行的测绘等都属于其他测绘工作的范畴。

二、测绘过程中需注意的问题

（1）力争放开房产测绘市场，统一共享信息数据。测绘单位测定的地理空间数据往往内容重复，数据分类、编码繁简程度差异很大，有的甚至自定坐标系统和高程基准，资料为部门所有，不能共享。这样的重复测绘造成国家财政的极大浪费，加重了房地产开发企业的负担，导致房屋成本的上升，严重影响测绘市场的健康有序发展。目前，各测绘单位正处改制，测绘市场将公平竞争，房地产开发公司可通过招投标的方式或协议方式委托具有资质的测绘单位，办理规划“一书两证”直至取得土地证、房产证实施全过程的各项测绘服务，提供各行业管理部门所需的测绘成果成图，同时接受测绘管理部门的质量监督检验，汇交测绘成果，更新城市多用途基础地理信息数据库。（2）各测绘图件的异同问题。房地产开发测量中，规划地形测量属普通地形测量，精度要求一般不高，构建的地形图反映测区内的单位、房屋、管线、高程等主要地物地貌；竣工测量精度要求较高，形成的竣工图要准确体现建筑物实际形状、位置、层数、裙楼、建筑物间距与退让间距、出入口设置、管线、高程等；房产测量不仅要绘制房产基础图、房产综合图，而且要编制平面分幅图、分丘图，精度要求较高，一般图上不需标注高程。但各测绘图件的测绘方法、主要测绘内容信息等有类同和借鉴之处。（3）认真测绘竣工图，严格检查无差错。竣工测量所提供的图件具有一定的法律意义，是换发《建设工程规划许可证》(正证)的主要依据，要求竣工测量成果的错误率为零，测量成果在精度上比相应的地形测量的精度要高得多，如竣工验收资料建筑物的拐角通常为直角或45°角，根据实际测绘的坐标值计算出的建筑物的拐角往往与其理论值不符，因此要求在外业测绘过程、内业数据处理以及检查工作要非常谨慎、细致、准确，落实“三级检查”制度，严查建筑退让红线距离、建筑间距、房屋建筑面积、建筑高度、建筑占地面积、建设用地面积等相关规划指标，做到内业100%检查，外业根据竣工工程的复杂程度进行50%～100%的检查。

参考文献

[1]吕永江．房产测量规范与房地产测绘技术――房产测量规范有关技术说明

[2]马辉．房地产测绘的现状与发展展望[J]．城市建设．2010（4）：414