浅谈个人住房房产税

摘 要：房产税是世界各国普遍征收的一种财产税，在我国属于地方税收的主要组成部分。本文分析了房产税的改革，以及目前个人房产税开征存在的问题及解决方案。

关键词：个人房产税；征收；解决方案

1 房产税的改革

自2011年1月房产税改革在上海、重庆试点后，改革的步伐可谓波澜不惊。2012年年初全国“两会”上，财政部部长谢旭人曾明确表示，2012年将适当扩大房产税试点范围。2012年11月21日财政部部长谢旭人撰文指出，要通过深化房地产税制改革、构建地方税体系等举措完善税收体系，形成有利于结构优化、社会公平的税收制度。2013年初财政部财政科学研究所所长贾康（微博）表示，今年地产调控将向何处去尤为关键。根据种种信息综合分析，2013年扩大房产税改革试点可能性大大增加，但推进的过程仍然是扩大试点范围，而不是全面放开。其中，改革的内容如下：

（1）纳税人的范围扩大。现行房产税只对国内企业征收，改革后，纳税人将扩大到外资企业和外国企业。

（2）征税范围扩大。现行房产税的征税范围仅限于城市、县城、建制镇和工矿区，随着农村经济和乡镇企业的发展，农村的经济实力有了很大的提高，有了一定的负担能力。为了体现公平税负，平等竞争的原则，改革后，房产税的征税范围将扩大到农村。

（3）改变了计税依据。现行房产税的计税依据是房产的价值和房租收入，采用租金为计税依据的，税负明显高于按房屋价值计算的税负，而且我国现行营业税已有对租金征税的规定，再按租金征税有可能造成重复征税。因此，改革后的房产税采用了房产的评估价值为计税依据。

（4）调整了税率。改革后的房产税将采用幅度比例税率，税负与以前大体持平。实行幅度税率可以便于地方根据本地实际灵活确定适用税率。

2 目前个人房产税开征存在的主要问题

2.1 新旧税制体系的衔接问题

现行的房产税计税依据是按照房屋的静止价值来纳税，但是随着房地产市场的快速发展，房价的急剧上升，仍然按照原来的计税依据已显不合理，对于房屋增值的部分也应该纳入到收税的范畴。也就是说对于房屋保有阶段发生的价值增值部分，房产税不能发挥根本的税收调控作用，无法体现时间价值因素，反应不了真实的市场情况.在旧税制体系下购买的房产，房屋的产权所有人已经承担了包括房产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税等很高的税收负担，如果再按照新税制标准让住房所有人在房产的保有期间缴纳个人房产税，则会不可避免地出现双重负担的问题，不利于社会公平。

2.2 房地产登记体制的完善问题

第一，虽然登记体制涉及的范围广阔，但是其中的记载内容却并不全面。第二，这些有限的信息隶属于不同部门的管辖范围，我国目前并没有形成联系紧密部门之间的资源共享平台，因此造成资源的断层，这也给个人房产税的开征工作带来一定的问题。

2.3 缴纳渠道问题

个人房产税的有效征收是一个非常重要的问题。在征税过程中，有关执法部门在税源掌握方面明显存在漏洞，他们只能凭借纳税人提供的房产证、固定资产及收入明细账来进行判断税源的多少，缺乏有力的实地调查取证。鉴于目前我国居民自觉纳税意识还很有限，偷税、漏税行为还比较严重，所以个人房产税的代收代缴问题必须明确设定。

3 房产税的配套解决方案

（1）对于新旧税制体系的衔接，可以纳入到个人房产税的减免税税收优惠政策中加以解决。例如：可以对在旧税制体系下取得的房屋产权设置一定时间范围内的免征优惠，建议8～12年，在这个时间段可以对个人自住用途房产免税，而超过这个时间的保有年限的房产则应该按照现有的个人房产税税率进行课税，这样就可以顺利解决个人房产税新旧税制体系的衔接问题。

（2）国人口与房屋众多，税务部门的管理工作难度也很大，在这种情况下，更应该规范征税管理制度和登记制度。可以采用实名制措施。并在国土资源部门下设置房地产价值专业评估机构，对不同部门的房地产相关信息进行整合、汇总，并且对房产及房产所有人的情况登一记进行细化重编，为个人房产税的开征工作铺平道路。

（3）目前，在我国城市中，许多居民住宅都是以小区的形式存在，所以比较合理的规划是由本小区的物业管理公司代扣代缴个人房产税。对于没有物业管理公司管辖的住宅，则可以暂时登记其个人银行账户，由银行代扣代缴。除此之外，政府要加强对个人房产税开征的宣传工作，让大众增加对此税种的了解，同时对居民的偷税、抗税行为进行严惩，为个人房产税的开征营造良好的社会氛围，争取民众的支持。

参考文献

1 张千帆.终结卖地财政是开征房产税前提[J].南方经济，2011（1）

2 高文.关于房产税改革问题的探讨[J].财税纵横，2011（7）