浅谈房产税与楼市调控

摘 要：2009年下半年以来，部分城市房地产价格飙升是不争的事实，甚至有一些城市出现了泡沫，在大部分抑制房价的行政措施的效果并不明显的情况下，房产税的推出或试点是符合情理的趋势。文章主要围绕房产税的出台形势以及未来对楼市调控的影响进行讨论，分析了房地产市场发展不平衡的状况并提出了笔者的一些思考。

关键词：房产税 楼市调控 发展

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2011）06-249-02

一、概述

1.什么是房产税？房产税是指以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

房产税并非一个新税种，我国在1986年就开始实施。1986年9月15日，国务院正式了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。根据该条例，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。根据该条例，房产税征收的范围限于城镇的经营性房屋，如商业住宅、居民出租的自有房屋。

2.房产税与楼市调控。2010年5月31日公布的《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，明确将“逐步推进房产税改革”列入今年深化财税体制改革重点内容之一。

从这一天起，房产税作为国家宏观调控房地产过热的主要工具，在楼市调控中的地位显得愈加重要。截至2010年11月1日，关于房产税的走向正逐渐明朗。

二、房产税的出台依据

去年下半年以来，部分城市房地产价格飙升是不争的事实，甚至有一些城市出现了泡沫，而大部分抑制房价的行政措施的效果并不明显，因此房产税的推出或试点是情理之中的。令人感到疑惑的是，在我国，有关开征物业税的讨论已有不短的时间，为什么不选择开征物业税反而确定要开征房产税呢？

从性质上分析，房产税和物业税基本上同属一物，都是持有环节的税收。但相比物业税，房产税更具可操作性。因为房产税并非一个新税种，征收房产税不需要立法，只需要通过修改原有条例，将个人住房纳入征税范围即可。相比物业税这一新税种而言，房产税的征收更易推行，但却能部分达到物业税的效果。

不过，房产税并不仅仅是遏制房价的一种手段。众所周知，包括房产税在内的财产税，是当今世界大多数国家普遍开征的税，是一国税收体系的重要组成部分，构成西方国家地方政府财政收入的重要来源。在我国，财产税不仅税种单一，而且征税范围小，收入少。如今，住房制度改革使越来越多的城市居民拥有了私人住房，高收入群体也将购买住宅作为保值投资的手段。住房占有量的多少，已经成为区分人们财富多寡和贫富差异的标准之一。房产税针对纳税人的不动产进行征税，将对富人的财产和收入起到调节作用。另一方面，开征房产税，也可以为以后开征遗产与赠与税奠定基础。

征收房产税到底是不是楼市最后的救命稻草？房产税到底能不能解决中国楼市的诸多问题？通过研究，我们想要验证这些问题。

三、常州市房产税民意调查及分析

2010年10月22日，财政部财科所所长贾康明确地将房产税拉上台面，告诉广大购房者，“房产税推出时间‘按月数’，而且不会涉及首套房。”紧接着，全国工商联房地产商会会长聂梅生在接受采访时也表示，“房产税试点或许在明年3月前就会批准出台。”10月27日，又有权威人士透露，“如果一线城市的房价近期仍没有明显下跌的趋势，房产税就会很快出台，试点工作最快将在年底前进行。”

从“按月数”到“明年3月前批准出台”，再到“最快年底进行”，似乎房产税这列火车正加速度朝我们驶来。但到目前为止，始终还没有文件明确说明房产税何时征收，有的还只是媒体及业内的评论与猜测。基于河海大学常州校区所坐落的常州市，我们进行了关于房产税一系列疑问的网路调查。

1.房产税能否如期出台？――61%网友表示肯定（见下图）。房产税一直被视为楼市调控的“核武器”，但始终只闻其声，未见其面，那么这一次是否也会如之前一样落空呢？

据网路调查显示，61%的常州购房者相信这一次房产税能够如期出台，但同时有39%的网友担心这一次依旧是“狼来了”，认为这一次房产税很有可能会再次落空。

从调查结果来看，购房者对房产税的期望值还是蛮高的。网友小陈表示，“相信这一次房产税能够如约出台，有这么多权威人士信誓旦旦地作保证，这说明政府已经有一定的备案。而且当前楼市调控已经进入白热化阶段，房产税作为一直以来呼吁的调控的手段，已经箭在弦上，不得不发。”

2.首套房该不该征收房产税？――逾八成网友否定（见下图）。10月22日，财政部财科所所长贾康透露，“首套房或将不征收房产税”，但第二天贾康即辟谣，称这仅仅是他作为学者的一个建议，“首套房征不征房产税”成为了购房者心中的谜团。

根据网路调查显示，83%常州网友认为首套房不应该征收房产税，17%常州网友认为即使是首套房，也应该一视同仁征收房产税。

对于首套房是否该征收房产税，绝大多数网友表示否定。论坛上有一位网友留言说，“首套房一定不能够征收房产税。国家前期推出的调控政策虽然成功压制了投资客，但同时也压制了刚需购房者，作为一位刚性需求购房者，我现在已经感觉买房是一件非常吃力的事情，如果房产税还要向首套房征收的话，无疑会更加加重刚需购房者的压力，我们呼吁首套房不征收房产税。”紧跟着这条留言有许多回帖，回帖基本表示认可这位网友的意见。

调查显示，对于“首套房不征房产税”的呼声比较大。据目前各大媒体的报道来看，此次房产税的征收将没有预期想象严厉，27日，也有权威人士表示，“房产税的最终方案将比此前市场预测的宽松，不但不会对首套房征收，而且税率也较低，在0.6%左右。”

四、楼市调控的影响

“一旦房价下跌，银行要承担很大的风险，所以银行有必要通过提高利率优惠门槛来收紧房地产贷款。”――一位银行业内人士表示，目前有多家银行总行已经向分支行下发通知，要求从11月1日起，全面取消房贷7折利率，银行给予房贷客户的利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%。相关专家表示，实行7折优惠利率是在2008年楼市低迷的时期政府采取的刺激房产购买的临时性措施。

“如同一个人发高烧了医生就会给开药打针，同样房地产市场也是一样，只要房产市场一日不回归正常状态，调控政策就不会退出。”――10月31日，第四届中国CEO高峰论坛在北京举行，住建部政策研究中心主任陈淮出席论坛并演讲。指出，抑制、限制投机性需求是各国房地产市场的常备良药。开发商囤地就是一种投机行为，作为一个规范的市场，一定会形成对投机性、投资性需求的管制。因此，陈淮表示，别指望楼市调控政策能够在短期内退出。他认为，由于供求、恐慌性需求，加上投资性需求，以及开发商忽悠等很多问题导致房价不断上涨，价格在一年内，一个月内甚至一周之内就能涨20%到50%，这种价格异动，一定存在不健康因素。

“政府支持开发商的正常开发行为，该政策主要对房企盲目圈地、争夺地王、一味扩张等行为予以控制。”――全国工商联房地产商会会长聂梅生近期针对预售资金监管条例实行与否这样表态。各地预售资金监管条文表述虽有出入，但无一例外，都确立了确保预售资金用于商品住房项目工程建设的“专款专用”原则，以及由商业银行开设专用账户监管开发商预售资金使用的制度。监管商品房预售资金最直接的影响，是在一定程度上收紧开发商的资金链，并可能增加其财务成本，起到部分“去杠杆化”的作用。

“今年的市场并不是特别的差，但大部分中小企业，或者高端住宅今年就不容乐观了。”――杨红旭表示，今年销售依然比去年的前几个月涨了有10%左右，虽然说今年楼市有所降温，但是绝对成交数量并没有明显下滑；同时，在市场总体稳定的情况之下，房地产市场开发商发生分化，强者越强，万科保利等开发速度在进一步增加，他们的楼盘是面对一些城市白领，并不是豪宅，所以在价格作出调整之后，会引发大量需求入市，龙头房企表现依旧闪亮。

五、小结

房产税出台传闻已持续近6个月，关于房产税的讨论已到白热化状态。

要不要征？什么时候征？怎么征？

在长达六个多月的时间里，房产税的一举一动都成了大众和媒体关注的焦点，似乎它已经成为了政策调控房地产最有效的“杀手锏”。而房产税作为一项关系到整个社会和个人利益的政策法规，它的施行须有广泛的讨论和调查作为基础。

随着巨大的银行信贷投入，大量逃避通货膨胀的避险资金进入楼市，由此助推房价不断攀升。近期偏紧的宏观调控让大量资金从股市和楼市中撤了出来，房产税说到底还是一种需求上的管理，针对的是买房者。新政一个月来，开发商们集体观望，价格下调的迹象并不明显，财大气粗的地产商们知道房子是刚性需求品，需求只能被暂时压抑，而不可能减少，短暂的压制很可能制造今后更猛烈的上涨，所以他们有恃无恐。

如何针对开发商，从增加供给入手调控楼市也同样值得关注。而对于房地产市场而言，任何一项楼市调控都不是一蹴而就、一劳永逸的，房产税也不是万能药。如何改变“中国是全世界少数没有大面积经济适用房的国家”的尴尬境地，如何通过政策有效搭配、增加供给、管理需求，才是楼市调控的最佳途径。

参考文献：

1.综合.各地楼市调控细则渐趋温和.南方周末，2010.5.31

2.贾康.应让房产税和资源税成为地方政府主要收入.经济观察网，2010-10-31

（作者单位：河海大学常州校区 江苏常州 213022）

（责编：纪毅）

注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文