建立房地产诚信机制

信息不对称，就是在市场上买卖双方掌握的信息不对称、不均衡。它的表现形式多种多样，大体可以区分为买方不对称和卖方不对称两大类。买方不对称，即买方掌握的信息多于卖方；卖方不对称，即卖方掌握的信息多于买方。上述两种情况，都是由于交易者对所交易的资产掌握的信息不对称导致的。如此的信息不对称同样存在于我国的房地产市场中。

一、我国房地产市场中的信息不对称

我国的房地产市场是个不完全开放、竞争不充分的市场。不完全开放是指房地产市场行为必须严格服从国家的宏观调控和强化交易活动的规范管理；竞争不充分是指房地产市场的各种信息（如供房信息、交易信息）不够充分，物业的出售、出租因其位置差异性和不可移动性而往往带有垄断性。

我国房地产市场的信息不对称在房地产的三个市场中均有表现。在房地产一级市场，国家把国有土地使用权出让给房地产开发商的过程中存在着明显的信息不对称，我国城市土地所有权属于国家，只存在纵向的由国家垄断的一级土地市场，从而出现了各种以非正当手段获得国有土地使用权的情况。在房地产二级市场，商品房的成本和质量等信息在买卖双方的分布是不对称的，即买主和卖主对商品房情况的了解和掌握程度不同，卖主比买主占有更多的有关商品房的质量、成本、权属关系等方面的信息，导致卖主对价格的垄断和绝对的信息优势，而买主由于缺乏足够的信息被迫地接受价格和承担风险。在房地产三级市场，房地产中介机构对所购房地产信息的掌握及了解程度要高于购房者对所购房地产信息的掌握程度，同时房地产中介机构对中介服务流程、中介服务法规方面的了解要高于购房者和售房者的信息掌握程度。

二、信息不对称对我国房地产市场产生的影响

信息不对称的存在无论是对消费者、对企业还是对整个社会，都是有害的。信息不对称所产生的驱逐好客户和好产品的“柠檬市场”和逆向选择现象在我国房地产行业中比比皆是。

在我国房地产市场中，有好房，也有坏房，由于信息不对称使得购房者并不了解商品房的真实情况，所以所有房地产开发商都说自己的房是好房。但对于购房者而言，他们无法区分谁在说真话，谁在说假话，只能根据对整个市场的估计，决定支付的价格。在好房和坏房被顾客同等对待时，那些劣质楼盘在成本上具有优势，从而容易被卖出。当购房者发现所购商品房并非如原先估计的那样好时，他们会进一步降低对商品房质量的平均估价，此时，可能将成本高的优质楼盘和房地产开发商淘汰出市场。市场交易的结果使得优胜劣汰的原则被违背，也即好产品在竞争中失败，而次品则容易成交。如此循环往复，该市场最终有可能沦为充斥着次品的“柠檬市场”。也就是说，房地产市场上的信息不对称问题会破坏市场运作，使房地产企业道德败坏，进而劣质楼盘泛滥，优质楼盘供应减少，好企业被差企业挤出市场，最终导致整个房地产市场充斥着大量质量低的商品。信息不对称的程度越大，产生逆向选择和柠檬市场的可能性就越大。要解决房地产市场中的逆向选择、柠檬市场问题，关键就是要克服信息不对称。克服信息不对称需要多方面的协作与努力，而建立房地产市场诚信体系、提高房地产市场的诚信水平则是其中关键的一环。

三、建立房地产市场诚信机制

在市场经济条件下，如果缺少一个诚实守信的社会诚信环境，不确定性因素将增大，实际上也就是风险的放大。在高风险的情况下，房地产企业和广大消费者因为未来的不确定性因素太多，将会减少投资、消费等商业活动，导致经济效率的降低。反之，如果有一个人人守信的社会诚信环境，尽管经济生活中存在信息不对称，但因为诚信制度的制约，将使人们利用信息不对称牟利的动机大为降低。诚信环境良好，房地产企业和广大消费者会大胆地投资消费，从而提高经济运行的质量和效率。

1、建立房地产诚信档案，健全信息披露和信息传输机制。信息披露是指公司将直接或间接影响投资者决策或外部相关利益者的重要信息以公开报告的形式予以传达。信息披露制度的建立是为了维护投资者和相关利益者的利益、完善信用制度、提高市场运行效率、维护市场运行效率、维护市场秩序。市场制度是否完善和有效，很大程度上取决于能否解决非对称信息问题。要使守信者得益、不守信者受损，关键在于信息的快速传递。

建立房地产诚信档案，规范市场信息披露和传输机制是诚信重建的基础工作。我国房地产市场起步较晚，政府可以通过建立公共征信机构，强制要求企业和个人向这些机构提供诚信数据，并立法保证这些数据的真实性，这种做法的效率较高。早在2002年9月中国住宅与房地产信息网就开通了一级资质企业和职（从）业人员的信用档案系统，随后许多省级城市也建成了“房地产信息档案”。2004年7月，建设部发文再次强调要进一步推动和完善房地产信用档案系统建设，对房地产企业和人员在经济活动中违规、违法劣迹以及受到的处罚等情况按规定入档。这样可以充分尊重各级政府部门和社会公众的知情权，便于为各级政府部门和社会公众监督房地产企业和个人信用信息提供依据；为社会公众投诉房地产领域违法违纪行为提供便利。

2、加快房地产中介服务诚信体系建设。近年来，随着我国房地产业的不断发展，房地产中介服务业也有了长足发展。一方面房地产中介服务作为房地产交易的桥梁与纽带，对房地产市场的日趋繁荣起着重要的促进作用，功不可没；一方面房地产中介服务中种种非规范的行为也引起了人们的非议与社会的关注，特别是各种诚信缺失的行为已给我国房地产中介服务业的健康发展带来了严重的损失。为此，加快房地产中介服务诚信体系的建设，不仅是我国房地产中介服务业健康发展的必然要求，也是这一行业更好地发挥其中介服务作用的内在保障。

诚实信用既是一种自我约束，也是一种社会评价。对于房地产中介企业及其人员来说，应当拥有诚实的品德。但是否诚信，却是一种社会评价。从道德的层面宣扬诚实的美德，鼓励讲信用的行为，建立科学的评价机制，其中最为重要的就是要完善社会诚信的监督机制。一要建立房地产市场体系的信用公示系统。相关管理机构应定期对投诉率低或零投诉的中介给予表扬并公布名单，对高投诉及违规中介给予批评并公示，建立诚信档案，对违规、违法的机构、人员及其行为进行投诉或公示于众，依法在全社会建立守信者受益、失信者受损的机制，扶正祛邪，坚决将毁信者淘汰出局，逐步形成依靠诚信发展的良好风气。通过社会监督的力量，促使其规范操作、诚信经营；通过支持诚实守信、惩戒失信，行使广泛的监督职能，保障房地产市场诚信建设的健康发展，进而促进整个社会信用体系的建立。二要尽早出台专门针对房地产中介服务行业的法律法规，从广度、深度以及对违规行为的震慑力度上加以明确。具体地说，关于房地产中介服务诚信制度的法律应对中介服务业主体的资质和诚信状况公示、服务过程、服务的收费标准、服务交易契约的签订做详细的规定，同时还要对执法部门的选定、权限、处罚力度做详细的规定。只有这样，才能为诚信体系提供一个坚实的制度基础。

3、加强国家房地产市场法制和政策建设，建立诚信激励和惩罚制度。建立信息传递通畅机制，克服信息的不对称，并不能完全克服信用的风险，还必须建立严格的信用惩罚机制。在一些情况下，一个经济主体博弈决定的做出，并不以其拥有的信息量为基准。由于没有惩罚机制，失信者可以获得额外收益，失信者最大的策略就是不讲信用，当其他市场主体发现信用缺失者可以获得额外收益，而自己却因为讲信用利益受到损失时，那么这些经济活动主体的最优经济策略就是不讲信用。如果不讲信用被大多数经济主体作为最优策略时，整个社会的信任度就会降低，信用环境就会恶化。因此，必须对失信者进行惩罚，而且惩罚成本要大，使失信者招致的损失远远大于失信所得来的额外收益。

提高诚信、减少纠纷离不开法律和制度的完善。我国现行房地产方面的法律法规数量不少，但主要是房地产行政管理法律。规范政府对房地产企业的管理，对于房地产企业违反法律、法规的行为大多仅规定了行政处罚，很少规定民事责任，所以在解决房产纠纷时往往会感到无所适从。美国法律规定，凡发现房地产经纪人或销售人员在业务活动中有不实陈述、虚假承诺、多头、公司款项不分、以不法手段取得执照、有不良行为记载、做不实广告、因执照持有人疏忽大意或对销售员监督不严而使客户权益受损、隐瞒实际利润等行为，均会受到暂停或吊销执照的处罚。可以借鉴他们的做法，明确把房地产买卖纳入消费者权益保护的范围，使开发商、中介商的行为受到法律的约束。