探索建立房地产市场调控长效机制 促进房地产行业持续健康发展

2014年房地产工作总的思路是：认真贯彻十八届三中全会精神，以改革统领各项工作，紧紧围绕建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，以实现群众住有所居、保障和改善民生为目标，探索建立房地产市场调控长效机制，放活市场，强化监管，提升住宅建设品质，促进房地产行业持续健康发展。力争完成房地产开发投资1650亿元，城镇人均住房面积增长0.6平方米。

一、继续保持房地产市场平稳发展

坚持科学调控，在抑制投资、投机性需求的同时，积极引导消费，加强市场供需关系监测，确保房地产良性可持续发展。一要坚持规划引导，改善供应结构。严格执行住房发展规划，制定实施年度计划，促进普通商品住房规模适度增长，改善住房供应结构，增加普通商品住房供给，确保房地产市场供给充足，结构合理。二要强化监管，稳控房价。加强分类指导，跟踪问效，督促指导哈尔滨、齐齐哈尔、大庆等房价相对较高的城市认真落实国家调控政策，加强商品房预售管理，新开盘商品房销售价格要经当地价格和房地产主管部门备案，价格过高的项目不得对外销售。销售下滑、库存量较大的城市，要注意控制用地规模，合理安排开发进度，处理好棚改和开发的关系，引导采取必要措施消化库存，把握好市场总体需求。三要加强市场监测分析，建立风险预警机制。加强对房地产市场运行情况及发展趋势的分析研判，定期公布市场供需、土地供应和房价变动等信息，按月、季度分析房地产市场形势，建立预警预报机制，及时预警信息，为科学调控市场提供依据。四要创造优良服务环境，引导行业健康发展。要在减少审批环节和事项，缩短审批时限，提高办事效率，方便企业和群众办事方面下工夫，创造一个好的发展环境。进一步协调金融信贷部门，为企业和银行牵线搭桥，促进信贷供需双方的有效沟通，以缓解市场资金紧缺的局面。配合金融机构落实对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品房项目信贷优先支持的政策。

二、扎实推进旧住宅小区整治改造

城镇老旧小区改造被列入今年省政府切实做好保障和改善民生工作之一。从各地上报的初步改造计划统计，今年全省13个市地（不包括县）改造面积2253万平方米，34.5万户，总投资19.56亿元，改造量非常大，任务十分艰巨。各地要高度重视，采取强有力措施确保完成工作目标。一要科学编制规划和年度改造计划。各地要摸清底数，结合改造需求、改造轻重缓急和地方财力等实际，科学编制旧住宅区整治改造规划，合理确定改造时序，认真落实年度改造计划，确保改造项目、改造内容、资金来源、具体改造方案翔实、到位。不要贪图量大、面广，影响改造质量。二要强化组织领导。各地要在政府的统一领导下，切实加强对旧住宅区整治改造工作的组织领导，建立房产、建设、规划、发改、财政、民政等部门参加的协调联动机制，进一步明确牵头部门，确定各部门的职责分工，各司其职，各负其责。要发挥街道办事处、居民委的工作优势，做好动员、组织和宣传工作，营造政府重视，企业参与，居民响应，社会支持的良好局面，稳步推进旧住宅区整治改造。三要增强工作主动性和创新精神。立足本地实际，理清工作思路，创新工作方法，加大工作力度，积极稳妥推进旧小区改造工作，摒弃等、靠、要思想，积极主动筹措资金，整合政府、企业投资，要通盘谋划，合理利用既有建筑节能改造、主街路改造和管网改造等各项资金，形成合力，破解资金难题，有条件的城市也可以通过市场化运作引进有实力的大企业参与旧小区改造。

三、积极稳妥推进商品住宅全装修工作

各地要按照《推进新建商品住宅全装修工作实施意见》及省厅年初下达的计划指标要求，加大对住宅全装修工作的推进力度。一要加强宣传引导。要结合实际采取多种形式加大对住宅全装修的宣传力度，让广大群众充分了解和认同住宅全装修是为业主减少环境污染、节约装修成本和精力的重要举措，引导业主树立绿色文明的意识，摒弃重装修轻装饰的传统观念，使广大业主主动接受全装修住宅。二要实行典型引路。这项工作目前尚无完整的政策体系，企业和业主观念上还有较大差距，工作困难较多，要站在发展的高度，克服畏难情绪，积极培育典型，发挥示范带动作用。哈尔滨市要发挥龙头作用，进一步加大推进住宅全装修工作力度；大庆市要充分发挥经济优势，强化住宅建设提档升级意识，进一步扩大新建住宅全装修覆盖率；佳木斯市要认真总结富锦市经验，积极推动县级城市住宅全装修工作，其他市地都要因地制宜，积极推开这项工作。三要在政策扶持上下工夫。各地要积极协调，争取政府重视和支持，建立畅通的协调联动机制，明确责任，合力推进。要想方设法将《实施意见》的相关政策落到实处，逐步兑现优惠扶持政策，对实施全装修的项目在预售审批、项目资本金监管方面给予优先和照顾，充分调动企业对住宅全装修工作的积极性。

四、努力提升物业服务管理水平

一要继续加大立法工作推进力度。主动加强和省政府法制办的沟通协调，加快完成《条例》上省政府常务会议前的各项准备工作，争取年底前上会通过，明年上半年报请省人大审批颁布实施。立法工作是全省物业工作的一项大事，各地都要积极支持，全力配合。二要着力研究解决老旧小区管理难的问题。这个问题的关键在于老旧小区破损严重，配套设施不完善，收费低、管理成本高。各地要在积极推进老旧小区改造的同时，认真研究管理模式，因地制宜，采取专业物业公司管理、业主自治和社区服务站等多种途径加强老旧小区的物业管理，让人民群众享受到基本的物业服务。三要着力研究保障房和棚改回迁小区的管理办法。这些年我省加大了保障性安居工程建设力度，累计开工了296.83万套，面积 18769万平方米，改善了困难群众的居住环境。如何做好单独集中建设的公租房、廉租房、经适房和棚改小区的物业管理是我们遇到的新的问题。全省现在百万米以上的棚改小区十几个，一个小区几万人，都是困难群众，如果物业管理跟不上去，就会形成新的贫民窟，必然引发矛盾冲突。各地要结合实际认真研究解决办法，出台政府扶持政策，确保管好、管到位、不出问题。四要引导企业做好转型升级，做大做强。目前我省的物业企业服务形式单一，经营规模小，实力不强，缺少有竞争性的品牌企业和龙头企业。全省现有物业企业1921个，一年物业总收入不到30亿元。一级企业26个，二级107个，三级1788个，二级以上企业只占企业总数的6.9%，产值过亿的仅有4家。全国龙头万科物业2012年总收入24.38亿元，其中物业收入12.16亿元，延伸服务收入12.22亿元，利润1.11亿元。绿城物业总收入15.19亿元，非物业收入6.62亿元，占总收入的44%。因此，我们一定要创新理念，转变观念，引导企业做好转型升级工作，通过开展社区养老、家政服务、中介、尾盘代售等多种形式延伸服务，增加收入，把企业做大做强。同时，各地还要进一步推进物业管理示范项目创建工作，通过典型的示范作用，带动全省物业管理水平整体提档升级。五要强化房屋安全管理。各地房地产行政主管部门作为房屋安全管理负责部门，要切实负起责任，建立和完善工作机构，配齐配强相关管理和专业技术人员，适时组织开展危险房屋普查，做好危险房屋鉴定工作，建立健全危险房屋档案。经鉴定为不能保证使用安全的房屋，要及时向房屋产权人或使用人发出危险房屋通知书，监督其及时妥善处理。

五、严格规范房屋征收拆迁行为

近年来，我省涉及城乡建设类投诉总量一直靠前，其中拆迁居高不下，特别是近期，拆迁增多，在社会上造成了很大影响，这其中有部分被征收群众漫天要价、无理上访的原因，但也有我们工作不到位，征收程序不规范，违法违规拆迁损害群众合法权益，企业参与拆迁等问题。今年要把严格执行《黑龙江省国有土地上房屋征收与补偿规范化工作规程》和工作流程，进一步规范征收拆迁程序作为工作重点，确保房屋征收工作依法依规进行，积极化解拆迁矛盾纠纷。一是要建立健全社会稳定风险评估机制。所有征收项目都要进行风险评估，不能走过场、流于形式。凡是维稳评估不到位、风险预测不全面、风险规避预案不明确的项目，一律不得征收。二是要加大信息公开度。各地要畅通公开渠道，坚持公众参与、公开透明、阳光拆迁，及时将征收范围、补偿方案、补助奖励政策、评估结果对群众公布，确保被征收群众的知情权、参与权和监督权。对于引发矛盾纠纷的项目，要及时权威信息，主动回应群众和社会关注，妥善化解矛盾。三是建立拆迁协调督办工作机制。各地要成立相关职能部门共同参与的拆迁专项工作小组，明确各部门的职责分工，各负其责，切实做到管拆迁必须管，对拆迁案件进行协调督办。强化属地责任，将矛盾化解在当地，不支持、不受理越级上访。具体要求，厅里最近下发的《关于进一步规范房屋征收拆迁行为的通知》已经说的很明确了，各地要认真贯彻执行。

六、做好不动产登记职能整合，加强房地产交易及中介组织监管

实行不动产统一登记是国务院机构改革和职能转变方案的要求，各级房地产主管部门要给予支持，配合相关部门做好不动产登记的整合工作。职能划分后各级房地产主管部门还要继续负责房屋交易、产权管理、交易档案、中介服务、个人住房信息系统建设等工作。从不动产登记交易量看，房屋交易量最大，交易频繁、复杂，登记类型多。不同时期不同类型的房屋交易登记有不同的政策要求，涉及多部法律法规，引起的房产纠纷多，大量历史遗留问题需要解决。因此要依据国务院文件精神，结合我省实际，在开展广泛深入调研的基础上，坚持方便群众办事的原则，提出机构整合方案，把握好工作节奏，确定合理的职能划分和人员调配意见，保持工作的衔接和工作的连续性。在职能调整过程中，要注意确保交易安全，实现平稳有序推进。

要加强对房地产中介机构的管理，建立房地产估价行业定期检查制度，制定房地产估价行业考核标准，每年不少于两次对房地产估价机构实施常规检查，实地检查房地产估价管理制度执行情况和房地产估价档案管理情况，重点查处是否有超越资质等级承接业务、是否有资质过期或估价师注册过期仍从事估价业务的违规行为，适时抽查估价报告，并将检查和抽查结果记入信用档案向社会公示。完善房地产经纪机构管理制度。会同工商行政管理部门制定加强房地产经纪机构管理的具体措施，适时出台经纪人协理考试、注册办法，加大对房地产经纪机构监督检查力度。各地要加强个人住房信息系统建设，按照住建部有关要求按时完成系统建设任务。

七、进一步转变市场监管方式

各级主管部门要转变观念，从改革大局出发，从根本上改变重审批轻监管的思维模式，以放活市场、服务市场为出发点，强化事中、事后监管，把市场监管重点放在依法依规检查、处置违法违规行为、引导企业诚信经营上。要做好相应衔接工作，制定工作流程，规范审批行为，坚决防止增加行政审批条件，增加企业负担。

我们将在省委省政府的坚强领导下，认真贯彻国家和省住房城乡建设工作会议精神，积极进取，奋力拼搏，不断开创房地产工作新局面，为推动我省经济社会持续健康发展做出新的贡献。