和谐社会条件下政府协调房价上涨的策略思考

在我国新一轮经济高速增长过程中，房地产作为经济增长的领头产业对于我国走出通货紧缩的阴影发挥了重要作用，但也引发了固定资产投资增长过快的问题，伴随着房价不断上涨和固定资产投资过热，国家从2004年开始了新一轮宏观调控，但是，出乎意料的是房价却越调越高，房地产宏观调控思路值得深思。

一、房价缘何在调控中不降反升？

1.税费调控提高了房子买卖的交易成本

二手房营业税、二手房个税、土地增值税、土地有偿使用费……一系列的税费皆为“宏观调控”、“稳定房价”而征。虽然这些政策对于抑制新的投机性购房能起到一定作用，但是对于已经购房的人来说，要出售房子首先想到的是如何将税费成本转移到出售价格中去，结果反而助推了二级市场房价的进一步上涨，进而又会影响一级市场住房价格的进一步上涨。

2.土地调控提高了住房供应的土地成本

本轮住房价格上涨还与市场上预期土地供给政策趋紧是有关系的。一方面，2004年“8.31”大限之后，开发商只能通过招、拍、挂三种方式取得土地，成本和难度都有所增加。另一方面，为防止农用地无序转用，政府强化了土地计划管理。这两方面的因素都向市场发出了土地供给偏紧的信息。于是，造成房地产开发商不惜成本拿地，导致地价持续上涨，进而引发引发房价持续上涨。

3.住房调控加剧了住房供应的实际短缺

一是房地产调控加强了对房地产开发商的管理，把一批不合格的开发商清理出市场，使得能够开发房地产的主体数量减少，住房供应反而可能进一步减少。

二是限制90平方米以上住房开发和禁止别墅开发，意味着大面积的住房将进一步减少，而我国希望住大面积的群体又是越来越多，大面积住房供求矛盾必然加剧。

三是从房地产实际调控结果看，2006年住房竣工面积呈现大幅度下降的趋势。

二、谁成为房地产调控的受益者？

1.征税大幅度增加了政府的房地产税收收入

在此轮房地产宏观调控过程中，政府采取的最直接的手段就是征税，为了扼制投机性购房，开征了房地产交易税、增值税，土地增值税，这些调控措施使政府的收入大幅提高，目前，全国许多城市房地产税收收入已经占地方财政收入的20%～50%。如2006年青岛市房地产税收占地方税收的26%。

2.土地转让价格上涨增加了政府的土地收入

土地转让一级市场是政府完全控制的主导的，土地转让二级市场政府审批程序也行使有效的控制力；目前，中国房价高，其中一半左右是土地成本，而这个土地成本正好是政府的巨大收益。一些地方政府低价征地，转手高价出让，卖地越多，财政土地出让收益越多。房地产成为地方财政的重要收入来源。

3.银行在房地产宏观调控中利益相对稳定

随着房地产宏观调控政策的不断出台，银行住房贷款无论如何放贷都是以保全银行房地产贷款资金安全为基本出发点，银行不仅不会有任何损失，如住房抵押贷款往往都是评估价格的70%给予放贷，也就是说只有房价下跌30%以上银行才有放贷的风险。

4.房地产开发商利润空间受到一定的抑制

对房地产商影响最大的是土地增值税，土地增值税是国家为了进行房地产市场宏观调控而出台的税种，主要目的是调节房地产开发企业土地增值的收益和利润。土地增值税的规范使得房地产的暴利基本被消除，因为，增值越多，交税越多，最高可达增值部分的60%。

三、房地产价格未来是否会下跌？

1.投机性购房因素受到抑制

主要指购买住房后不到5年就准备再次出售的购房，他们受国家政策影响较大。随着国家一系列房地产调控政策的出台，尤其是购买住房在五年之内交易必须缴纳的各种交易税费，已经使投机性购房变得越来越没有价值。

2.投资性购房因素依然旺盛

主要是城市富裕阶层已经积累了相当的货币，尤其是暴富阶层，他们置业升级是房地产市场的一股重要购买力，当这些富裕家庭在购买第二套、第三套甚至更多更好套住房。对于投资性购房者而言，由于资金对他们来说已经不是问题，购买住房也不是短期打算，他们看重的是未来五年、十年后的住房价值升值，房价的高低并不重要，重要的是只要房价继续上涨，尤其是在大幅度上涨的情况下，投资客就可以无限期持有，等待更高的价格出售。这就有点像期货交易的“逼空”行情，在城市土地资源有限并且日益稀缺的情况下，大量资本的源源不断地涌入，就会造成房价的一路上涨。因此，决定投资性购房的市场价格有时并不完全取决于市场的供应量与实际需求，而是取决于人们对未来价格走势的预期，调控政策对他们的影响较小。根据一些城市房管部门以及供水、电、气等单位提供的数据分析，这种“空住率”大约能达到30%～40%，最高的达60%。

3.改善性购房逐渐增加

改善性住房主体是城市40岁～60岁的中年群体，他们绝大部分都获得了福利分房的好处，但住房面积相对不足，他们下一步的目标是扩大住房面积。前些年，他们中一些人因有经济实力或者看涨房价，加入了购房行列，如今，随着流动性过剩问题戟来越严重，房价越来越高，他们当中越来越多的人逐渐加入到购房大军中来。

4.自住性购房依然旺盛

自住性住房主体是城市20岁～40岁的青年群体，他们大部分没有获得福利分房的好处，又面临结婚、生子急需住房，他们尽管积累不多，无论何时，他们都将是购房的主体。由于我国人口基数较大，这部分人群数量相当庞大，再加上我国城市化进程速度加快，越来越多的农村新一代农民逐渐加入到城市化进程中来，他们自住性购房将持续旺盛。

随着国家房地产宏观调控的进一步加强，以上四股力量中，只有投机性住房基本上被抑制，投资性购房、改善性住房和自住性购房将成为住房需求的主导力量。未来五到十年，我国购房需求依然十分庞大，总体而言，房价很难出现大幅度的暴跌。

四、政府让利、增加供给是房地产宏观调控成败的关键

在此轮房地产宏观调控中，对房地产供给的抑制作用明显强于对需求的抑制作用，同时以税费为主要内容的调控政策大大增加了住房的成本，政府成为房地产调控的最大受益者。需求拉上与成本推进相互作用成为房价越调节器越高的根本原因。因此，政府能否减税让利、住房供应能否增加是房地产价格能否稳定的关键，也是房地产能否持续健康发展的关键。为此建议如下：

1.建立住房保障体系

目前，我国房地产市场的最大问题是，供应结构与需求结构不对应。无论从眼前看还是从长远考虑，我国的住房需求主体都是中低收入的普通居民家庭，住宅供给理应以大众化需求为主。为了保证中低价位、中小套型普通商品房的供应量，国家在2006年5月出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中推出一项有力措施，规定中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用房）和廉租住房的年度土地供应量，不得低于居住用地供应总量的70％;同时，继续停止别墅类项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房的土地供应。

但是，为了追求经济增长，一些地方仍在想方设法缩减经济适用房建设计划和用地供应，至今未使上述政策得到真正执行。甚至某些城市的相关部门负责人还曾发出过“无法执行”的言论，而这些城市的房价在国家宏观调控的形势下，逆势而上，涨幅位居全国前列。

所以，下一步各级地方政府在制订土地开发供应计划时，应充分保证中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用记及廉租房的土地供应，避免在这一块土地供应上不增反降。只有加大经济适用房、廉租房和中低价位住房的投入量，才能有效改善我国房地产市场供应的结构性矛盾，起到平抑房价的作用，同时又不至于减少固定资产投资规模，从而较好地平衡公众利益与经济利益。

2.推进房地产税政改革

下一步，房地产税收改革的方向就是要增加投机、投资性住房的税费成本，降低自住性住房的开发成本，真正达到抑制投机投资，满足人民基本住房需求的目标。目前的房地产税收政策对抑制房地产供给的作用明显强于抑制需求的作用，下一步，房地产税收政策改革应当有利于增加住房供给和抑制投资投机性购房需求。房地产税政改革还要达到另外三个目标：一是将目前各地方向房地产征收的各种五花八门税费进行清理，规范征收与使用程序，以减少现行土地税费中存在的不规范与腐败现象；二是使地方政府分享土地增值带来的收益以及获得长期稳定的收入来源；三是遏制房地产投机行为，提高土地资源的利用率。

另外，十六届三中全会上就曾提出，“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税。”所谓物业税实际上就是财产税，准确地说，将这一税种称作是房地产税更为恰当，因为物业税是引用香港的说法，而香港的物业税是向出租房屋受益人所征收的所得税，并不是财产税。征收物业税的目的就是要遏制囤积二三套以上住房的投资投机购房，以减少房地产需求，达到调控住房供求关系的目的。

3.发展住房二级市场

目前欧美国家房地产交易量的80％左右集中在二手房上，每年约有5％的存量房进入住房二级市场，而我国住房二级市场的交易量却明显偏低。我国住房二级市场和租赁市场发展缓慢，说明我国的房地产市场发展很不健全。今后必须积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应，以满足居民住房需求。

国家应采取有针对性的政策措施，加快发展住房二、三级市场，如建立优化的税收体系，以减少交易环节，降低交易费用；制定严格而切实有效的房地产中介行业市场准入制度；健全住房交易市场法律法规，促进住房交易形成健康有序的流通秩序等。此外，国家还应重视实施“差价换房”“分期付款售房”“租赁住房”“预先订房”“流通现房”等多种销售方式，从而实现我国房地产市场的供求平衡。

4.调整和控制房地产信贷政策

作为政府实施宏观调控的土地和信贷两大闸门，管不住银行住房信贷，就不可能管住房价的过快上涨。中国的住房金融体系是以银行信贷为主的住房金融体系，房地产金融在金融总量中所占的比例越来越高。据央行统计显示:2005年底房地产贷款达到3.07万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额的14.84％，与GDP的比率为16.75％。青岛市2006年房地产贷款余额570亿元，增长20.9%，占全部贷款余额的20.3%，高于全国5.54个百分点。这其中，尽管从2006年6月1日起，商业银行有区别地提高了住房贷款的最低首付款比例，但银行对购房贷款收缩并不明显。相反，银行对房地产开发贷款收缩力度很大，国务院办公厅转发了建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》要求进一步发挥信贷政策的调控作用，严格房地产开发信贷条件。银监会一再要求各银行业金融机构，要全过程监控开发商项目资本金水平及其变化，严禁向项目资本金比例达不到35％、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。

下一步，银行调整和控制房地产信贷应当是，一方面，进一步收缩投资投机性贷款规模，以减少房地产需求，另一方面，应当改变当前不利于房地产开发的信贷政策，帮助房地产开发主体开发更多住房，以增加住房供应量。只有收缩需求增加供给的房地产信贷政策才能真正发挥有效调控作用。