房产销售员职业类型刍议

1当前房产销售人员工作满意度的差异性分析

不同性别、婚姻状况、年龄、学历、工作年限、公司规模的房产销售人员的工作满意度的差异分析，见表4。不同性别、学历的房产销售人员在工作满意度7个因素上的差异均不显著。未婚者与已婚者只在报酬上差异显著。不同年龄阶段的房产销售人员在晋升上差异显著。事后检验发现，20～29岁比20岁以下的人员对晋升的满意度高。不同工作年限的房产销售人员在晋升满意度和利益满意度上差异显著。事后检验发现，工作年限3～7年比年限7～10年的人员在利益维度上的满意度高，在晋升和利益这两个维度上比工作3年以下的人员满意度高。不同公司规模的房产销售人员在报酬、晋升、利益三个维度上差异显著。事后检验发现，中等规模公司比小规模公司的房产销售人员对报酬的满意度高。在晋升满意度方面，则小规模公司人员的满意度高。此外，在利益满意度方面，中等及以下规模公司的人员满意度比大型公司人员高。

2房产销售人员职业锚类型与工作满意度的关系

将职业锚各种类型与工作满意度各维度进行相关分析（见表5），发现创业型、服务型和挑战型三种类型职业锚均与工作满意度呈显著正相关，而技术型、管理型、独立型及生活型四种类型职业锚与工作满意度呈现负相关。2.6职业锚类型与工作满意度维度的路径分析用结构方程软件lisrel8.7对职业锚类型与工作满意度维度进行分析。结果显示，绝对拟合指数X2/df<3，RMSEA<0.05，GFI、AGFI均大于0.8，相对拟合指数NFI、NNFI、CFI均大于0.90，都达到了较好的拟合水平。拟合指数如表6所示。职业锚与工作满意度所有维度的路径图显示，只有管理型、稳定型、创业型、挑战型和服务型这五种类型的职业锚对工作满意度维度达到了显著性水平，表明当前我国房产销售人员这五种职业锚类型对工作满意度影响显著。以五种职业锚类型绘制路径系数图（见图1），从图中可以看出五种类型与工作满意度的五个维度的关系。

3讨论

本研究在深度访谈的基础上，对《职业锚量表》和《工作满意度量表》进行一些补充，通过预测验证其结构效度和信度后开始正式研究。深度访谈获得的资料显示房产销售人员并无国际型职业锚特征，这与我国房地产市场的后起及庞大有关，故仍采取Shein划分的八类职业锚类型。在确定工作满意度维度时，发现同事关系满意度与交际满意度（r=0.854）、操作程序与工作本身（r=0.880），相关系数趋近于1，在正式研究中去掉交际与操作程序这两个维度，最终保留了七个维度。

3.1当前我国房产销售人员主要职业锚类型是挑战型、创业型和服务型

这三个类型概括了房产销售人员的特征，也是该行业所需要的高级品质。根据职业锚理论，挑战型职业锚的人认为他们可以征服任何困难，喜欢寻找越来越大的挑战，希望在工作中面临越来越艰巨的任务。他们乐于克服障碍，完成看似不可能完成的任务，从激烈的竞争中脱颖而出。从访谈过程中，发现不少被试者的创业愿望很强烈，大多人表示，刚毕业出来从事房产销售主要是基于挑战自我。当前我国房地产行业面临着各方面的压力，除了需要完成公司规定的指标外，还需要应对客户各种各样的问题，并且要为自己的工作承担责任，该领域需要不断挑战自我，这在一定程度上决定了房产销售需要挑战型职业锚的人才。房产销售过程也是一个全程为客户服务的过程，工作性质要求从业人员必须具备良好的服务技能，服务型职业锚是从业人员的重要职业锚。

3.2年龄、性别、工作年限、公司规模等在职业锚类型方面存在差异

统计结果显示，年龄阶段对房产销售人员职业锚的影响不大，说明当前我国房产销售人员个人的职业锚已经形成并相当稳定，从理论上支持职业锚具有稳定性的理论，即个体在工作的最初3到5年中，自身的能力、需要和价值观与外部的工作环境相互作用，最后形成稳定的职业锚。不同性别的房产销售人员在管理型、创业型和独立型职业锚上存在显著差异，且在所有不同职业锚类型上，男性的平均分都要高于女性。这与管理型、创业型和独立型职业锚的特征有关，也与中国的传统文化对男性和女性的不同要求有关。管理型职业锚的人希望承担更大的责任，喜欢有挑战性的、多变的和综合性的工作，渴望领导机会，反映了中国传统文化对男性“责任、权力”的影响。创业型职业锚则受男性“三十而立”的中国传统文化影响。工作年限不同的房产销售人员在稳定型和独立型职业锚上存在显著差异：工作3年以下和工作10年以上的房产销售人员在稳定型职业锚上的平均分高于工作3～7年的房产销售人员。这从另一角度解释了工作3～7年的人员离职率较高的原因。企业/公司规模不同的房产销售人员在挑战型职业锚上差异不显著，因为公司规模不是影响该职业的因素，不论在多大规模的企业中从事房产销售工作，销售人员的工作内容及面临的挑战是相同的。但不同规模公司的职位架构和职业晋升通道是有所差异的。本研究显示，在管理型职业锚上，大规模公司与中等规模公司的销售人员之间存在显著差异。

3.3当前我国房产销售人员对同事关系的满意度最高，其次为晋升机会

对同事关系和晋升满意是提高工作积极性的基础，说明房产销售人员的精神状态是好的。人际关系是房产销售人员业务素质的特征。性别、学历层次对工作满意度的影响不显著。但未婚的房产销售人员在报酬满意度上显著高于已婚者，可能已婚者面临的生活压力大于未婚者，对报酬的需求更大。三个不同年龄阶段的房产销售人员在晋升满意度上差异显著，30～39岁比20～29岁年龄段的人员对晋升的满意度要高，这与成熟及社会适应性有关。此外，由于他们经过职场多年的磨练，经验和阅历相当丰富，在职位晋升方面也具有一定的优势，故在这个维度上满意度要比20～29岁这个年龄阶段或参加工作不足3年的人员的满意度要高。公司规模对报酬、晋升、利益三个维度的满意度有影响：中等规模比小规模公司人员的满意度高，这与大规模公司有着较完善的薪酬福利体系有关。在晋升满意度方面，则小规模公司人员的满意度高，这是因为小规模公司的个人晋升渠道相对简单，晋升周期比大型企业/公司的要小，所以其员工的晋升满意度相对于大型企业/公司高得多。

3.4当前我国房产销售人员职业锚类型与工作满意度关系

从职业锚类型与工作满意度维度的路径分析的拟合度指数看到，通过职业锚类型可以很好的预测工作满意度：适合的职业锚类型对工作满意度产生了显著的正向影响，不适合的职业锚类型对工作满意度产生了显著的负向影响。在职业锚与工作满意度维度的相关分析以及职业锚类型与工作满意度各维度的路径分析中都显示出创业型、服务型和挑战型三种职业锚类型均与工作满意度呈正相关，而技术型、管理型、独立型、稳定型及生活型五种职业锚类型与工作满意度呈负相关。即具有房产销售人员的主要职业锚类型的员工对工作的满意度较高，非职业锚类型的员工对工作的满意度较低。这是因为创业型、服务型和挑战型的职业锚员工在销售时能充分体现自己的价值，满足自身内在或外在的需求，从而对工作的满意度较高。创业型职业锚的员工在对所获利益、管理和晋升方面的满意度较高，这与其为未来的创业积累资金、积累管理经验的需求有关，他们能在当前房产销售中通过自己的努力获得满足。服务型职业锚的员工在报酬、利益和奖励方面的满意度较高，这与为他人服务的核心价值目标有关，他们希望通过个人贡献得到他人的认可。国家调控政策及房地产市场的震动给房产销售带来巨大压力，且在房产销售过程中也面临着客户诸多方面的挑战，因而挑战型职业锚的员工的工作满意度较高。房产销售这个职业并没有过多技术含量，因此技术型职业锚的员工很难发挥自己专业技术。对于管理型职业锚的员工来讲，房产销售职位划分单一，因此他们也不能发挥自己的管理才能，对工作满意度不高。独立型职业锚的员工过于追求自主和独立，不愿受别人的约束，也不愿受程序、工作时间、着装方式及标准规范等制约，使得他们很难适应这个工作，故工作满意度较低。稳定型职业锚的员工追求稳定的前途与安全，而房产销售人员流动性大、薪酬低，对其来讲难以接受，因此工作满意度较低。生活型职业锚的员工把享受生活看得非常重要，而房产销售的工作强度大、压力也大，在这样的工作下，很难寻求到工作与生活的平衡点，故工作满意度不高。

作者：翟洪昌 徐小霞 俞园 单位：广州大学