我国经济适用房制度的现状和政策优化

摘　要　本文针对我国经济适用房制度在实施过程中出现的政策效率低下问题,研究了经济适用房在政府价格管制下的租值耗散问题，探讨了房地产开发商和政府部门对经济适用房租值的分割，并提出建立一种“住房补贴券”制度来代替目前所实行的经济适用房制度。

关键词　经济适用房　价格管制　租值耗散　政策建议

中图分类号：D632.1

文献标识码：A

一、文献回顾

价格管制是国家的价格管制机构依据法律对自然垄断行业的产品以及服务的价格形成和调节进行直接干预与控制①。

目前价格管制模式中最有影响力的是美国的投资回报率模式和英国的最高限价模式。

(一)投资回报率模式。

假定企业只生产一种产品或服务，则投资回报率管制模型表示为:R(P·Q)=C+S(RB)其中，R为企业收入函数，它决定于产品价格(P)和数量(Q)；C为成本费用,S为政府规定的投资回报率，RB为投资回报率基数(Rate Base)，即企业的资本投资总额。由于企业的成本费用可以从财务数据中取得，所以管制的难点在于如何确定S和RB。通常情况下，S是在管制双方“讨价还价”中确定的。

(二)最高限价模式。

最高限价模式认为管制价格应随着通货膨胀率减去X的变动而变动，因此政府对企业制定一个价格上限，即：提价的最高幅度=RPI-X，其中RPI(Retail Price Index)为通货膨胀率。X由管制者制定，即在一定时期内生产效率增长的百分比。

租值耗散理论(The Theory of Rent Dissipation)是当代产权经济学的重要理论之一。租值耗散理论是从另一个角度看社会成本，其理论核心是本来有价值的资源或财产，由于产权安排方面的原因，导致其价值下降，乃至完全消失。

造成租值耗散的主要原因是资源或财产的产权没有被明确地界定。在大多数权利没有被明确界定的情况下，资源或财产的租值虽然会耗散，但不会耗散到零，其耗散的程度取决于当事人面临的选择和形成合约安排的交易成本。而要避免“耗散”，唯一的办法就是将私有产品的产权界定清楚。在供给量确定时,商品市场上会形成一个均衡价格,在均衡价格之上,商品正好全部实现销售。如果政府进行价格管制,在管制价格低于均衡价格时会供不应求,造成供给的短缺。这时，究竟谁有资格或权利来购买该商品就成了大家争夺的对象，也就产生了租值。租值耗散理论揭示了租值耗散的原因及其后果，对我们正确理解产权安排在资源配置中的重要意义，减少经济生活中的各种浪费，具有重要的启发意义。

从理论方面看，租值耗散理论说明权利没有清楚界定，是产生非专有收入的条件，也是租值耗散的根源，因此，要消除租值耗散，必须清楚地界定资源或财产收入的专有权利。 从实践方面看，租值耗散理论说明，任何一种资源或财产的收入权利受到管制，都会引起租值耗散，这为我们更好地理解经济适用房在政府价格管制下发生租值耗散的问题提供了理论基础。众所周知，我国的经济适用房价格远远低于市场上同地段其它商品房价格，这中间存在的价格差即构成了“租值”，这部分租值有谁获得尚不明确，这就造成了政府、经济适用房的开发商以及居民三者对这部分租值的争夺。

二、我国经济适用房制度在实施过程中出现的租值耗散分析

(一)房地产开发商在政府投资回报率管制模式下对租值的分割。

政府管制部门对经济适用房投资回报率管制的一般形式，可以看成是一个线性合同价格模式，即开发商的收入= 运营成本+折旧+允许的利润率·计算回报率的基数。《经济适用住房价格管理办法》规定，经济适用房的价格以项目的最后直接开发成本作为基数，即可以简单地看成以成本作为计算回报的依据。假设回报率是成本的一定百分比，目前规定一般为5%(利润不超过3%，管理费不超过2%)②，所以经济适用房的销售价格可以简单地表示为：

P=C·(1+r)=C·(1+5%)

开发商可以获得的收入是：

R=P·Q=C·(1+r )·Q=C·Q + C·Q·r

即开发商的收入可以看成是由两个部分组成的：第一部分是对开发建造成本C·Q的补偿；第二部分是基于成本的回报C·Q·r =C·Q·5%。由此可见，在回报率给定不变的条件下，开发商增加自己收入的途径，就是增加开发成本。在实践中，政府部门不能直接有效地观察到经济适用房开发商的行为和有关信息，因此政府部门对经济适用房价格进行管制的行为，往往会产生一些不利的影响。经济适用房开发商分割租值的做法可能包括：

1、没有降低成本的积极性。

因为降低努力程度导致的建设成本增加，可以从价格中得到完全补偿，因此，开发商在开发建设经济适用房的过程中可能安排一些低效率的员工，不采取一些可以降低成本的技术、组织管理方案等等。通过降低努力程度进而降低经济适用房的建设质量和建设标准，开发商占有了一部分租值。

2、虚增成本。

开发企业比管制部门更了解房地产开发所需的人工、材料、机械等原材料的市场价格以及实际消耗量等信息，开发商为了增加自身的收入，可能通过虚增消耗量或者增加一些不必要开支来虚增成本，从而降低了政府管制的效率，提高了经济适用房的最终价格水平，进而侵占了部分租值。

3、进行成本转移。

开发企业往往有多个开发项目，其中可能包括一些商业房地产项目，开发企业往往会将用于商业地产项目开发的成本转移到经济适用房项目中来，从而增加经济适用房项目的成本并提高经济适用房的最终价格水平。通过成本转移，开发商同样可以蚕食部分租值。

(二)房地产开发商在政府最高限价管制模式下对租值的分割。

最高限价管制模式是政府管制部门对经济适用房的价格制定一个最高限价，经济适用房开发商可以选择在该价格水平之下的任意价格来销售其所开发的经济适用房。

经济适用房的开发商在获得政府部门的授权并开发经济适用房后，就在经济适用房市场上形成了一定的垄断力量，因此其行为类似于一个垄断的供给者。在经济适用房市场中，政府最高限价与开发成本之间的不同情形，会影响开发商的行为选择以及政府的管制效率，进而影响租值的耗散程度和耗散去向。