浅谈保障性住房造价成本控制的措施

摘要：由于保障性住房是限定标准、限定价格或租金的住房，因此，建筑利润空间就相对较小，在保证质量的前提下，实现工程成本的合理化控制也就成为了我们研究的热点。

关键词：保障房建设；工程造价；成本控制

中图分类号：TU723文献标识码： A

加快保障性安居工程建设是应对国际金融冲击，扩大内需，促进经济较快增长的重要措施之一。保障性安居工程是“十二五”期间，保障和改善民生的标志性工程，也是当前和今后几年经济工作的硬任务，大规模实施保障性安居工程是转变经济发展方式，调节经济结构的有效途径，扩大内需是我国经济发展的基本立足点和长期战略方针，也是转变经济发展方式，提高增长质量效益的内在要求。保障性安居工程一头连着发展，一头连着民生，既能增加投资，又能带动消费，对扩内需、调结构、转方式具有重要作用。由于保障性住房是限定标准、限定价格或租金的住房，因此，建筑利润空间就相对较小，在保证质量的前提下，实现工程成本的合理化控制也就成为了我们研究的热点。本人认为同样作为保障性住房廉租住房、棚户区改造住房和政策性租赁住房，在成本构成上可以参照经济适用住房的价格组成。

一、保障性住房的成本构成

1、按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费。

2、开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费。

3、列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。

4、在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。

5、管理费按照不超过本条1至4项费用之和的2％。

6、贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算。

7、行政事业性收费按照国家有关规定计收。

二、影响保障性住房工程造价成本的主要因素

就我县保障房建设情况来看，主要影响因素为上述1、2、3、4项构成，具体分析如下：

（一）勘察设计和前期工程费，此项成本主要的影响因素如下：

1、工程勘察设计：地质勘察报告是否精准，直接影响到住宅楼的基础设计、结构设计，不但影响了工程造价而且还大大地影响了工期。

2、规划及建筑设计：设计是有效控制工程造价的前提。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标，又称建筑面积毛密度。是规划设计是否合理的重要指标。在规范允许的情况下提高容积率，不但增加了建筑面积，同时也能降低相关成本。

（二）主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。此项主要的影响因素如下：

1、施工合同的签定阶段的影响因素

工期是否按投标文件进行编排，工程质量标准，施工材料价格，人工费、结算方式及其他费用的规定等都会对工程造价产生影响。

2、施工阶段的影响因素

质量管理：基坑开挖的深度要严格按实际标高控制；隐蔽工程的验收要做到各方责任人员到位，责任到位，隐蔽资料记录齐全并具有可追溯性；施工工艺、施工流程要科学合理。

材料管理：占建安工程成本60%―70%的建筑材料的价格，材料的质量。

进度管理：施工组织方面人、财、物是否合理配置、调配。

3、工程结算阶段的影响因素：工程经济技术的审核；避免套项时出现高套、重套；工程类别划分不清。

三、控制保障性住房工程造价成本的有效措施：

要有效地控制工程造价，应从组织、技术、经济、合同与信息管理等多方面采取措施，但是技术与经济相结合是控制工程造价最为有效的手段，主要采取以下三个控制措施：

（一）事前控制，主要是从项目的设计、招投标阶段进行控制。

1、设计阶段：勘察设计、规划设计、建筑设计阶段

实行设计方案招投标制度。在市场经济的今天，开发单位在委托设计时应大力引进竟争机制，加强管理工作。通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题，出现的工程纠纷及质量事故。同时通过招投标还可能选择到优秀的设计方案，避免因建筑产品设计落后，影响交付使用，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证的事情发生。

2、招标阶段：施工、监理单位招标，材料采购招标。

工程招投标是有效控制工程造价的核心。在招标过程中要坚持公开、公平、公证的原则，通过招投标引进竟争机制，可以降低工程成本。可以选择到各方面都比较优秀的施工单位和监理单位；通过材料采购的招标工作也可采购到质量合格，价格合理的建筑材料。

（二）事中控制，主要是在项目的施工阶段及室外配套阶段。

1、加强图纸会审工作。加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前，从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作，以求得提高设计质量避免因设计考虑不周或失误给施工带来变更，造成经济损失。

2、加强设计变更管理，杜绝不合理的设计变更。对确实必须发生的设计变更，首先分清变更是哪方的责任，及时进行经济处罚，做到心中有数。这样可以大大减少由于设计人责任心不强所导致的变更，从而杜绝施工单位利用设计变更增加工程 。

3、施工过程管理是有效控制工程造价的重要环节。施工阶段成本控制的关键，一是审核并确定施工单位的施工组织设计和监理单位的监理规划，必须严格按照合同工期进行编排施工进度和组织人、材、物。二是严格控制工程签证，做好隐蔽工程记录和签证。三是严格审查承包商的索赔要求，按照所签订的施工合同相关条款处理。四是做好材料的供应，所有需提供的材料施工单位都应提前半个月到一个月的时间做出材料计划，方便采购调度。

4、做好现场的质量管理。严格按规范要求及强制性标准进行质量管理，避免出现因质量问题出现的返工现象。

（三）事后控制：工程结算阶段。

工程造价结算阶段是控制工程造价成本的关键环节，也可以说是最后一关。在这一阶段要做好以下几方面：

1、归集、审核签证、变更资料。应根据实际情况核实，做到实事求是，合理计量。审核时应作好调查研究，审核其合理性和有效性，不能见有签证即给予计量，杜绝和防范不切实际的开支。

2、核准工程量。坚持以现行的工程造价管理规定为依据，按照甲乙双方在施工合同中的约定，根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算，审查是否按图纸及合同规定全部完成工作，认真核实每一项工程变更是否真正实施，该增的增，该减的减，实事求是，公平合理。

保障性住房作为一项民生工程，关系到党和政府的形象，所以在工程建设的过程中对于工程造价成本的控制不仅是降低了成本，同时也将实惠送给了中低收入群体。因此，在实施过程中，我们要坚持用科学的设计方案、优秀的施工队伍、合理的工程造价和合格的建筑材料，本着对社会负责、对人民负责的态度，交付合格工程，满意工程。

参考文献：

[1] 曹晋,汤米.对社会保障房的一些思考[J]. 建筑设计管理. 2011(10)

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[3] 高欣,魏贵琳.保障房的住宅产业化建设模式研究[J]. 建筑经济. 2011(05)