对我国开征房产税的思考与建议

【摘要】 “居者有其屋，病者有其医！”自古便成为社会稳定的基础，伴随房价的一路高歌，房产税的开征引起各方关注，立足房产税试点中存在的问题，对我国开征房产税提出思考和建议。

【关键词】房产税；税制改革；房价

中图分类号：F812.42文献标识码：A文章编号：1006-0278(2012)02-067-01

针对房价的不断上涨，国家不断推出限购令、限贷令等一系列的重拳措施，但因楼市宏观调控其强烈的行政色彩，屡受各方诟病，房产税的开征大势所趋。我国的房地产税收制度主要包括房产税制度、契税制度、印花税制度和营业税制度等。我国重庆、上海两大城市也相继进行了房产税的试点。开征房产税，可以规范不动产的税收，可以优化个人购房结构，使之更加合理。然而在实际操作中，我国的房产税开征需要解决以下问题。

一、公平税赋问题

对于房产税开征前的房屋和开征后房屋的比较，已经在购买时一次性缴纳税费的房屋，继续开征房产税不仅存在重复征税的问题还有失公平。对于自住房屋和经营性房屋，房产税的征收必须顾及收入水平，税负能力的对称性。以纳税能力的不同衡量，前者自住性住房的购买属于纯支出，后者则是通过对房屋的经营取得相应的利润，如果两者按相同税率征收，则会失去房产税有效调节社会贫富差距的功能，失去房产税调节贫富差距的意义。

二、房产税税制制定的合理性问题

从房产税的两地试点的情况来看，征收范围过于狭窄，纳税主体仅限于二套以上新购房和高档别墅等增量房，这部分业主属于富裕群体，对于税收缺乏敏感度。这种情况下房产税具有商品税的特征，房产税作为一种财产税是对社会财富存量的征收。比如上海的规定，房产税开征前拥有的房产无需纳税，这违背了房产税征收的宗旨。房产税的征收到底以土地和房屋合在一起交税，还是分开交税；是按照买时原值、租金、余额、面积等交税，还是按评估值为计税依据交税。如何合理的评估房屋的价值，免税区间如何设定，所有这些问题，在开征前，都必须妥善加以解决。

三、房产税的征收成本的问题

房产税是财产税，它的开征建立在对征收对象房产全面掌握的基础之上，要实现以家庭为单位认定第二套住房，就需要全国各地的房屋主管部门建立全面、实时和动态的居民个人房产购买和保有情况数据库。根据国外普遍经验，房产税征收是以房产价值为依据征收的，需要对房价进行评估，确定房产的地段、位置，核算出所属位置的税率标准。征税条件必须具备需要良好的土地和建筑物记录，但在国内，这些房地产登记信息往往是不完整的，评估机构从业人员数量和素质远远跟不上市场需求。

虽然国家出台各种抑制房价过快上涨的政策，但在我国未来住宅市场上，房价仍然面临持续上涨的压力，房产税的征收将起到关键的作用，房产税的征收会带动投资成本的增加，投资成本的增加会抑制投资性的需求，促使房价理性回归，实现房价的软着陆。然而，针对房产税在我国重庆、上海两地的试点中所表现出的问题，对房产税的改革有以下建议与思考。

（一）扩大征税范围，实行统一的计税依据

目前，从试点情况看房产税征税范围比较狭窄，仅限于城市、县城、建制镇和工矿区。但是，伴随农村城镇化进程的加快，完全应该将农村的非农用生产经营化用房和企业化的事业单位纳入房产税的征税范围。我国应借鉴国外的经验，将实质上已经符合征税条件的房产纳入征税范围。实行统一的计税依据，现阶段我国房产税的计税依据主要是房屋余值，但房产余值并不反应房产目前的市场价值，更何况针对同一房产使用两种计税依据会造成税负不公。因此，将计税依据统一改为房屋的评估价值或者现值较为合理，评估时应依据房屋的用途、地理位置、使用年限等因素并借助技术手段，公正、合理地对房屋价值作出评估。

（二）明确改革目标，建立合理税率体系

房产税的改革目的是为了抑制需求，影响供求关系从而调节房价，它的最终目的是完善我国的税收制度。所以必须从完善税收体系的宏观角度来设计房产税。建立合理的，符合我国国情的税率体系。我们不仅要借鉴国外一些国家在房产税上兼顾社会公平的经验，又要吸取海外一些国家房产税率缺乏弹性，导致税收无法跟上社会进步的教训，建议在我国未来住宅市场上，可以采取有差别的浮动税率体制。

（三）降低税收成本，建立房产信息数据库

建立以云计算、云服务为基础的庞大房产信息共享库。记录从土地拍卖到谁购得房子、以及房屋的转手和买卖，可以为房产税的征收带来高效率和可靠的依据，有了完整而准确的房产信息数据，才有条件去执行有差别的浮动税率体制。从目前技术角度分析，建立全国统一的房产信息共享库是完全可行的，关键是要在制度上、流程上为房产信息共享库扫清障碍。

（四）完善房产税的相关配套政策，建立价格评估制度和税收征收监管制度。

为保证房产税的有效征收，需要设立健全不以营利性为目的的官方房地产估价机构来评估房产的价格。确定评估标准，公布评估方案，建立独立运作的监管机构，对税收征收进行监管，以避免出现逃税、漏税现象的发生。

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