浅析我国沪渝房产税改革的启示

【摘 要】近年来，我国商品房价格增长迅速，不少中低收入家庭的住房问题成为了社会关注的焦点。为了解决这一问题，党和国家出台了不少相关的政策抑制房价但是效果却不是很好。2011年初，我国在上海和重庆进行了房产税的试点，希望能够起到抑制房价的作用，并借此打击投机性的投资购房活动。

【关键词】房产税；改革；启示

一、沪渝试点情况比较

（一）征税的范围不同

上海的征税范围是上海市的行政区域，而重庆的范围则是主城九区行政区范围内。相比而言重庆的征收范围明显更大，这主要是因为上海的经济发展水平较高并且全市的行政区域内经济发展较为平均，对于在全市的行政区域内征收房产税有着相对成熟的条件；而重庆的经济发展并不像上海那样平均，主城九区与其他区域的经济发展有着较为明显的差距，如果在全市范围内开征房产税的话会有较大的难度且不利于公平，所以两地的征税范围是不同的。

（二）征收的对象不同

对本地居民，上海的征收对象为新购住房，不包括存量住房，而重庆的征收对象则是个人拥有的独栋商品住宅及新购的高档住宅，从此可以看出，重庆明显更有目的的向高收入人群进行征税。对外地居民，上海的征收对象依据是所有新购住房，而重庆的征收对象则是在重庆市无户籍、无企业和无工作的个人新购第二套（含）以上的普通住房。相对而言，上海市对外地居民的征税条件更为严格，其打击投机性购房的决心也更为坚决。

（三）计税依据与税率不同

上海在试点初期是以应税住房市场交易价格的70%计算缴纳房产税，而重庆则是以官方统计的上两年度房产均价的算术平均值为基准。在这一点上，我认为重庆做的比较好，采取均值可以在一定程度上避免因为市场价格波动而对房产价值的影响，更为稳定。税率方面，上海市的适用税率分为两种暂定为0.4%和0.6%，重庆则采用三级累进税制，税率为0.5%、1%、1.2%，对外地居民则采取同一的0.5%的税率。考虑到刚开始征收房产税，民众需要一个接受过程，上海和重庆实施的房产税税率都较为温和，相比而言，重庆税率规定的更为细化，对征收管理能力的要求也更高。

（四）免税条件不同

上海对于本地居民是按人减免，人均减免60平方米，而重庆则是以家庭为单位进行减免，已有的独栋商品住宅免税180平方米，新购高档住宅的免税面积为100平方米。在这一点上，我认为上海的规定更为合理，因为按家庭进行减免很容易催生“假离婚”的行为以逃避房产税的缴纳。此外，上海对新婚家庭和引入人才家庭的唯一住房都暂时实行免征房产税，重庆则是对农民自有的宅基地暂时免征收税款，两地的侧重点略有不同。

二、沪渝试点存在的问题

（一）征税范围过窄

首先上海与重庆都将征税范围限制为增量房，重庆对存量房房产税的征收也仅限于高档住宅，没有涉及到居民的普通自住房。据统计在2011年重庆的房产税实施细则公布后，达到征收条件的商品房比例仅为13.4%，就是说有将近九成的商品房在征税条件之外，2011年重庆市财政收人为2908. 8亿元，房产税税额仅为1亿元，房产税只占到财政收入比重的0. 03%。相比较而言，2011年上海市房产税收入为73.6亿元，乍一看觉得很多，但是2011年上海市财政收入有3429.8亿元，房产税也只占到财政收入比重的2.1%，可见，两地房产税的征税范围过窄，很难起到为当地政府筹集资金的作用。只对增量房与高档房征税而不对拥有多套普通住房的情况进行征税，这不利于房产税作为财产税发挥其的作用，只有将存量房与增量房、普通住房和高档住房都纳入房产税的征收范围才能够有效的遏制购买多套房产的投机行为，防止房价的非理性上涨，最大限度地发挥房产税的税收杠杆作用。

（二）征税税率偏低

上海房产税本地居民的适用税率暂定为0.6%，如果应税住房每平米的市场交易价格低于上海市上年度的新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂定为0.4%，缴纳房产税时按交易价格的70%进行缴纳；外地居民的税率标准同本地居民，同设0.4%、0.6%两档。重庆房产税对本地居民实行三档累进税率，把重庆市主城九区上两年新建商品住房的成交建筑面均价作为标准，独栋商品住宅和高档住房的建筑面积交易单价在3倍以下的，税率为0.5%；在3-4倍间的，为1%；4倍及以上的为1.2%；在重庆市的外地居民如果满足同时无户籍、无工作、无企业的条件，新购第二套（含）以上的普通住房，税率为0.5%。与国外税率相比，房产税税率明显低于4.1%的国际平均税率，税率如果低于投机者对房价的预期涨幅，就很难有效控制投机者的炒房行为，这样就很难对房地产市场起到真正有效的调控。

（三）计税依据不科学

由于缺乏房地产评估技术系统的支持，上海和重庆在试点初期房产税计税依据都采用的是房屋交易价格而不是评估价格，这有可能背离房屋的真正市场价值，因为随着经济的不断发展，房地产的价格也会随之发生变化，购买房屋时的价格并不能够代表房屋现在的价值，比如说重庆对存量的独栋别墅征收房产税时依旧是按照多年前的交易价格计算征收，这可能与房屋的实际价值不符，造成税金的流失。

（四）免税方案不完善

上海市规定本地居民人均免税面积为60平米，重庆则是按户进行免税，已有的独栋商品住宅免税面积为180平米，新购的独栋商品住宅及高档住房免税面积为100平方米。这两种方案相比，重庆的方案明显有不完善的地方，按户进行免税容易滋生因为逃避房产税而出现的“假离婚”、分户、户籍人数最小化等现象，而且按户、套来进行免税面积的计算会使人们在购房时更倾向于一次到位的、大户型的购买，会不利于100平米以下中小户型的销售，这与目前所倡导的房地产消费方式是不符的。

（五）实际操作有一定的困难

首先因为没有完备的不动产信息联网制度我们没有办法切实掌握应税者的真实信息，其次房产税实施细则在不动产价值评估、税收征管体制等方面都存在这一定的问题。例如，重庆的房产税试行方案中规定，要发生权属转移的应税住房，原产权人需缴清房产税的税款。这就是说，纳税人如果长期拖欠了房产税，只要他不进行过户手续的办理，税务机关就没有办法对他进行惩处，就算他以后要进行房产交易，原应有他缴纳的房产税及拖欠产生的滞纳金都可能会转嫁给使用人，这有悖税收的公平原则，也为房产税的征管工作带来了一定的困难。

三、启示及建议

（一）扩大征税范围

上海和重庆在进行房产税改革试点时征收对象主要是增量房，重庆虽然涉及到了存量房也仅仅只是对独栋商品住宅进行征收，征收范围太过狭窄，应该扩大房产税的征收范围，在前面我提到过房产税的长期目标是提高地方政府财政收入，现在的征收范围是绝不可能达到提高地方政府财政收入的目的的。随着房产税改革范围的不断扩大，我们应该考虑将存量房也纳入征收范围内来，税基的扩大不仅有利于税收总额的增加还能适当地抑制投机性的需求，降低住房的闲置率并提高土地房产的利用率。对于农村房产，我们应该充分考虑到不同地区的经济发展水平，不同地区采取不同的政策，对于经济较发达的地区，且有一定纳税能力的纳税人我们应进行征收，对于经济发展水平一般或落后的地区则应暂时推迟房产税的征收步伐。

（二）制定合理税率

上海和重庆在试点中较有针对性的对富裕阶层进行了征税，但是税率还是偏低，征税的力度还是不够，较低的税率并不能对富裕阶级产生较强的影响。税率的提高不仅可以增加地方政府的财政收入还能有效支持保障性住房的建设，两地房产税的用途都是用于保障性住房的建设，税率的提高有利于保障性住房资金的筹集，能够加快保障性住房的建设，还能够加大对房屋投机性需求的抑制，有利于房地产市场供需合理化的实现。制定合理的税率当然也不仅仅意味着增加对富裕阶级的税率，在以后房产税的大规模推广中，各地还需要根据各自的不同发展水平及不同时期的不同发展状况适时调整各自的税率，制定出最适应当地发展的税率。

（三）健全房产评估机制

上海和重庆在试点中均采用的以交易价格为计税依据，这种计税依据是不科学的，因为交易价格并不能够准确的反映房屋的实际价值。房产税的计税依据应实现向评估价格的转化，相对于市场交易价格，评估价值能够更真实地反映房屋的真实价值，增加计税依据的准确性，但是由于我国缺乏相应的专业评估队伍和评估技术，所以这一转变的实现还需要我们不断的努力，加快相关人才的培养与高水平评估团队的建设是我们不断努力的方向，同时还应考虑开发、引进相关的价值评估软件，通过评估软件的使用缩短评估的时间，节省评估的精力，提高评估的效率。

（四）完善税收优惠政策

上海在试点中是按照人均面积制定的免税面积，重庆却是以家庭为单位制定的免税面积，免税面积的确定应充分考虑到不同个体的经济、生活质量水平及当地的住房实际情况等。按照人均面积制定免税面积可以有效避免因“假离婚”、分户等问题产生的税收损失，还有利于中小户型房地产市场的发展，也为国家调整房产税的征收范围提供了便利，房产税征收范围的调整可以通过个人免税面积的调整而实现。其他方面的税收优惠政策在制定时也应充分考虑到地区的现实情况，最好能够做到有重点的照顾到处于弱势地位的群众，实现税收的公平。

（五）建立房地产信息管理系统

房地产改革中我们最可能面对的一个难题就是房屋信息的缺失，因为缺少一个全面、实时、动态的房地产信息管理系统，我们没有办法切实的了解个人住房的实际拥有量，这会对房产税的征收造成阻力，建立全国联网的房地产信息共享制度，实现个人房产信息的网络化，不仅可以使我们全面了解个人的住房拥有情况，为全国范围内的房产税征收提供良好的支持，还可以帮助政府科学的分析房地产市场的发展形势，从而不断加强各项政策的完善。因此，建议一个全面、系统的房地产信息管理系统，实现信息的公开十分有必要。

（六）完善房产税征收机制

当前沪渝的试点实施方案规定房产税按年进行缴纳，但是在当前的社会状况下要求每人每年主动申报房产税还是不太现实的。可以考虑将房屋的产权交易与房产税的征收结合起来，将房产税的完税证明作为房屋产权交易的必备条件，还可以设计税收返还和房产转让所得税（在房屋转让环节对房屋出让方征收重税）来鼓励居民的房产长期持有，起到抑制炒房的作用。还可设置“房屋空置税”，根据空置的年限的不同征收不同比例的税金，并将税金用于补偿因房地产供需关系矛盾突出而受到影响的低收入群。完善房产税征收机制还需要一套可以作为房产税征收法理依据的完善法律作为保障。最后也是最重要的一点就是要加快与房产税相关的税制体系的改革，对于征收成本较高且实际效果不理想的税种可以进行取消，能够和房产税进行合并的税种也应考虑合并，提高税收的效率。

（七）健全房产税监管机制

健全房产税监管机制首先要做到征收的合理，要严格遵守相关规定对房产税进行征收，做到“不漏征、不乱征”，其次要做到征收的透明，要对税收收入的用途进行公示，让民众能够实时的知道税收收入的用途，这样才能让民众放心，也可以方便民众和媒体的监督，最后要建立有效的监督机制，保证专款专用，切实落实房产税税收用于保障房的建设，做到取之于民用之于民。健全房产税的监管体系是保证房产税制度能够良好运行的基础，如果没有健全的房产税监管体系，房产税的税收用途就不能得到有效的监管，这样房产税的利用效率可能就不能达到理想的状态，与此同时，政府也应加强对偷税漏税的有效监管，督促个人纳税义务的良好履行。

参考文献

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作者简介：吴迪（1990- ），湖北武汉人，武汉大学政治与公共管理学院，研究方向：公共经济管理。