房地产交易市场管理制度

第一章总则

第一条为加强房地产交易市场管理，维护房地产交易市场秩序，保障房地产所有者、经营者、使用者的合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规的规定，结合我市实际，制定本条例。

第二条本条例适用于本市城市规划区国有土地范围内房地产转让、租赁、互换、抵押等有关活动（以下统称房地产交易）的管理。

凡无合法房屋产权和土地使用权证件的、有房屋产权和土地使用权纠纷的、房地产行政管理部门已批准拆迁的、人民法院或仲裁机关限制产权转移的房地产、国有拨用房产以及法律、法规规定禁止交易的其他房地产，均不得进行交易。

第三条房地产交易，应遵守自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。

第四条市房地产行政管理部门是本市房地产交易市场的主管部门，其主要职责是：

（一）贯彻执行有关的法律、法规、规章和政策，制定具体的实施办法和细则；

（二）审核、办理房地产交易登记手续；

（三）审批、发放商品房预售许可证；

（四）按分工负责对房地产的咨询、评估、经纪等中介服务机构的管理；

（五）依法查处房地产交易活动中的违法行为；

（六）法律、法规规定的其他职责。

市房地产市场管理机构负责房地产交易市场的日常管理工作。

市土地、城建、国有资产、财政、税务、工商、物价等行政管理部门应按各自职责分工协同房地产行政管理部门做好房地产交易市场的管理工作。

第五条房地产交易当事人有依法从事房地产交易活动的权利，并有自觉接受有关部门的依法管理和按法律、法规的规定缴纳有关税费的义务。

第二章房地产转让

第六条房地产转让是指房地产权利人通过买卖、交换、合并、赠与、继承、抵债、兼并等形式转移房屋所有权连同相关土地使用权的行为。

以房地产投资与他人合作开发房地产的，视同房地产买卖。

第七条凡持有市政府核发的房屋所有权证和土地使用权证的单位自管房产、房产部门直管房产、私有房产、军队房产、中外合资房产、外国独资房产及国家允许的其他房产，连同相关土地使用权，均可依法有偿转让。

第八条本条例第二条第二款规定的房地产和下列房地产不准转让：

（一）以出让方式取得土地使用权，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发土地的；

（二）设置抵押、典当等它项权利，期限未满的；

（三）商品房未办理预售许可证的；

（四）共有房地产未经其他共有人书面同意的；

（五）有限产权未满五年的。

第九条房屋所有权转让时，该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。

房屋所有权连同相关土地使用权发生转让，双方当事人须按规定到房地产市场管理机构办理立契、过户手续，缴纳有关费用，并按规定到土地管理部门办理土地使用权属变更手续。

第十条办理房地产转让手续，当事人除须具备《房屋所有权证》、《土地使用权证》、双方身份证明外，还须按下列要求提供有关证件：

（一）买卖房屋的，须持买卖协议书或商品房销售合同及付款收据。

（二）交换房地产的，须持交换协议书。

（三）继承房产，属法定继承的须有确认继承权的公证书，属遗嘱继承的须有有效遗嘱。继承人放弃继承权的，还应有弃权证明。

（四）赠与房产的，须持协议书、公证书。单位赠与的，还须持上级主管部门的审批证明。

（五）合并、兼并房产或以房产抵债的，须持双方协议书；国有房产合并、兼并、抵债的，还应有国有资产产权管理部门的审批手续。

当事人委托人办理房地产转让手续的，必须出具合法的委托书。

第十一条当事人办理房地产转让手续，必须如实申报成交价格，不得弄虚作假。

第十二条房地产开发企业预售的商品房，应当进入房地产市场进行交易，并符合下列条件：

（一）土地使用权已经依法登记，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押；

（二）持有建设工程规划许可证；

（三）除交付全部土地使用权出让金外，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

（四）由市房屋开发行政管理部门办理商品房预售登记，经市房地产行政管理部门批准，并取得商品房预售许可证明；

（五）法律、法规规定的其他条件。

第十三条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定上报审批。准予转让的，受让方应当到土地管理部门办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

凡住宅（不含商品住宅）、国有工业建设用地及以划拨方式取得土地使用权的建设用地，转让房地产报批时经有批准权的机关批准可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

第十四条转让房屋所有权连同相关土地使用权的，必须遵守下列规定：

（一）出售直管公房，须报房地产市场主管部门批准。

（二）出售以各种形式补贴购建的有限产权房产，按有关规定办理。

（三）出售已出租的房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权，若租期未满，则必须征得承租方同意并由买方与承租方办理过租承诺手续。

（四）出售共有房产，须征得其他共有人同意，在同等条件下，其他共有人享有优先购买权。

（五）优先购买权享有者应在接到书面通知后三十日内作出答复，未答复的视为放弃优先购买权。

第三章房地产租赁

第十五条房地产租赁，是指房地产权利人作为出租人将其房地产在约定的时间内出租给承租人，由承租人使用并支付定租、按期返还的行为。其方式主要包括：

（一）出租房屋使用权连同相关土地使用权和整体出租柜台、橱窗的；

（二）出租土地使用权的。

因联营、承包经营等使房屋、土地及其附着物的使用权发生转移的，按租赁管理。

第十六条除本条例第二条第二款规定的房地产和有倒塌危险的房屋外，均可出租。

第十七条租赁房地产的，当事人须按规定签订租赁契约并到房地产市场管理机构办理登记手续。

第十八条办理租赁登记手续，当事人须提供《房屋所有权证》、《土地使用权证》及双方身份证明；代办登记手续的，还应出具当事人合法的委托书。

当事人办理租赁登记手续时，不得弄虚作假。

第十九条租赁双方必须严格按契约的约定行使权利，履行义务，任何一方不得擅自违约或进行其他侵犯对方合法权益的活动。

（一）出租人须按约定的时间将房屋交付承租方，逾期交付或不能交付的，应支付违约金；给承租方造成损失的，应赔偿损失。

（二）出租人对出租房屋负有养护和及时维修的义务，因维修不及时造成承租人或他人人身、财产损害的，依法承担民事责任。

（三）承租人应按约支付租金，不得拖欠或拒付，逾期支付不超过六个月的，除补交租金外，还应支付违约金。

（四）承租人要爱护租用的房屋，未经出租人及有关部门同意，不得拆改。因乱拆、乱改造成房屋及附属设备损坏或他人人身、财产损害的，应依法承担民事责任。

（五）承租人确因生产、营业需要改变房屋用途或对房屋改修、装璜时，应征得出租人同意，并修订契约，报房地产市场管理机构备案。

（六）承租人不得擅自转租、转让所租房屋。确需转租转让的，应征得出租人同意，并到房地产市场管理机构办理有关手续。

（七）租赁期限届满，承租人应主动迁出，如需继续租用，应提前三个月向出租人提出，并在同等条件下享有优先权。继续租用的，应重新签订契约，并到房地产市场管理机构办理登记手续。

第二十条以营利为目的出租划拨土地使用权及相关建筑物所有权的，出租人应将房地产出租收益中的土地收益上缴国家，由房地产市场管理机构按规定收取。

第二十一条承租人有下列行为之一的，出租人可单方终止租赁关系，收回出租房屋