我国房地产泡沫问题及实证分析

【摘要】随着住房制度改革的推进和城市化进程的加快，我国房地产市场近年来发展迅速。伴随这一现象的出现，全国各地也产生住房供求失衡、房价过快增长的泡沫成分。与此同时，物价指数也不断上涨，本文将房价的增幅与物价指数的增幅相比较，得出衡量房价泡沫的新指标。

【关键词】房地产泡沫 指标 实证分析

一、房地产泡沫产生的原因

由于国内外流动性过剩，加之人民币升值的压力，引起对房地产投资的需求旺盛；城市化进程加快，形成自住的刚性需求；土地供应不足，成本提高；地方政府的土地财政造成人地矛盾的非均衡经济现象；国内银行体系对房地产的金融支持；房地产市场的垄断性形成暴利。这些都是房价上涨、形成泡沫的原因。

二、房地产泡沫的指标分析

（一）房价收入

其公式为：房价收入比=商品住宅平均单套价格/居民平均家庭收入。反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低，产生泡沫的可能性就越大。该指标是最能准确反映房地产泡沫的指标之一，其数据的可得性非常高，而且相对而言计算简单。目前我国主要的算法为国家一套平均水平的商品住房的销售价格与居民平均家庭年可支配收入的比值。我国因为存在隐性收入高、特殊住房体制等原因，目前在5-8倍间属于正常。

（二）房价租价比

房价租金比率是国际上衡量房地产泡沫的标准指标之一。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售价租金比一般界定为200∶1至300∶1。如果售价租金比超过300∶1，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果低于200∶1，表明该区的房产投资潜力相对较大，房产后市看好。房价租金比率的变化可以从商品房屋销售价格指数和租赁价格指数这两个指标的相对变化反映出来。如果这两个指标之比大于1，说明房价租金比升高，反之则下降。

（三）房屋空置率

房屋空置率是指以当前商品房或商品住宅的空置量与近三年的商品房或商品住宅的竣工量进行比较，其比值即为空置率。房地产市场的空置状况是反映供求强度的指标，国际上有关机构的研究结果认为，商品住宅空置率合理区间一般为3%-10%，警戒线为10%，通常认为发展中国家商品住宅的合理区间为4%-5%。

三、房价增幅/CPI增幅与房价收入比的实证对比分析

本项目的核心在于借鉴国内外已有的研究理论，涉及出适合新形势的衡量房地产市场泡沫的新理论。房价控制的目标制定，比较普遍的看法是按照CPI增幅的标准制定对地方政府的压力适中，而外界指责也不会太大，所以我们提出以房价增幅/CPI增幅来作为泡沫的界定方法。当今研究房地产泡沫的体系中，普遍采用的是房价收入比这一体系，以房价收入比作为参考依据，当房价收入比在7-8范围之内，认为是房地产泡沫的界限。所以根据各大城市房价收入的具体数值，来分析具体年份的泡沫各指标情况。通过房价增幅/CPI增幅与房价收入比之间的相关性分析，得出各大城市间两者是否存在相关性。

因为CPI是指数形式，所以房价增幅也是采取房屋销售的价格指数作为参数，这样同是基变量所得出的结论会更加准确。

从图1中可以看出，两个经济指标之间基本呈现线性正相关的关系。

通过对于这九大城市2002-2009年的房价收入比以及房价增幅/CPI增幅两组数据的对比、作图等，得到结论为房地产泡沫最大的一线重点城市其房价增幅/CPI增幅与房价收入比呈现线性负相关的关系，而其他房地产泡沫相对较小的城市其房价增幅/CPI增幅与房价收入比之间呈现线性正相关的关系。

根据以上城市所测量出的数据，在以房价收入比为7-8的参考下，认为是房地产泡沫的界限，借此我们对比各大城市，一一推算比较，得出符合各城市普遍规律的 增幅比范围为1-4，见图2。

图1

图2

四、结论

为了防止经济过热，房地产泡沫继续膨胀，对其进行一定的预控。根据房地产泡沫产生的原因角度，政府可以进行宏观调控，规范住房的投资需求，推进保障房建设，满足城市化中城市人口的住房需求，缓解社会矛盾。提供全面的房市信息，控制资金流向房地产市场，规范土地市场，加强房地产金融管制。

除此之外，在房市调控的进程中，为了合理保护各阶层的利益，维护社会和谐和政策的推进，我们需要利用房价增幅/CPI增幅这一指标，对其进行调控，大幅度地降低房价可能造成既得利益群体的抵制，所以可以通过限制房价增幅这一指标，既满足人民群众对于房市调控的要求，又保护了房地产商的合理利益，同时也为地方政府减轻了政策压力。