简析房地产施工进度控制

【前言】简析房地产施工进度控制由文秘帮小编整理而成，但愿对你的学习工作带来帮助。1.1 进度控制的含义。进度控制，是指在项目的工程建设中实施经审核批准的施工进度计划，采用适当的方法定期跟踪、检查施工实际进度状况，与原计划进度进行对照、比较，找出进度偏差，并对偏差产生的各种因素及影响工期目标的程度进行分析与评估，并组织、指导、协调、...

中图分类号：TU7文献标识码：A 文章编号：41-1413（2012）02-0000-01

摘要:随着建筑市场经济化，建筑工程管理逐步形成了房地产开发企业(即建设单位)、施工企业和监理单位三方管理的体制.充分发挥房地产开发企业在建筑工程施工管理中的作用，对于加快施工进度、保证工程质量,降低工程造价、尽早完成工程建设有着极其重要的意义。结合工程实际，就房地产开发企业如何参与建筑工程的施工进度控制进行探讨.

关键词:开发企业；进度；控制

1 房地产开发企业施工进度控制

房地产开发企业控制开发项目的进度，不仅能够确保其按预定的时间交付使用，及时发挥投资效益，而且有益于维持国家良好的经济秩序。因此，应采用科学的方法和手段来控制开发项目的建设进度.

1.1 进度控制的含义。进度控制，是指在项目的工程建设中实施经审核批准的施工进度计划，采用适当的方法定期跟踪、检查施工实际进度状况，与原计划进度进行对照、比较，找出进度偏差，并对偏差产生的各种因素及影响工期目标的程度进行分析与评估，并组织、指导、协调、监督监理单位、施工单位及相关单位及时采取有效措施调整进度计划，并执行调整后的进度计划，在工程进度计划执行中不断循环往复，直至实现既定的工期目标(项目竣工)，也即是按合同约定的工期如期完成，或者在保证工程质量和不增加投资的条件下提前竣工。

1.2 进度控制的主要任务。房地产开发企业在进度管理过程中的主要任务是确定项目的建设工期及施工中各阶段的进度目标:审批施工单位的进度计划，并对施工进度计划及有关工程建设的计划系统实施有效的控制:定期检查工程建设的实际进度，与计划进度的目标进行比较并找出进度偏差;分析进度偏差产生的主要原因及对工期目标的影响程度，监督施工单位尽快采取相应措施调整进度计划，以保证工期目标按期实现。

1.3 影晌进度的因素分析.房地产开发项目具有规模大、复杂、周期长、相关单位多等特点，因而影响进度的因素很多。这些因素可归纳为人为因素，技术因素，材料、设备与构配件因素，机具因素，资金因素，水文、地质与气象因素，环境、社会因素以及其它难以预料的因素.其中人的因素影响程度最高，从产生的根源看，有源于开发企业的;有源于设计单位的;有源于施工单位的:有源于设备材料供应商的:有源于监理单位的;有源于政府、建设主管部门的:有源于有关协作单位和社会的:有源于各种自然条件的.在诸多因素中，开发企业和施工单位起着最重要的作用，设计单位和设备材料供应商次之。

1.4 进度控制的方法与措施.开发项目进度控制既是一个不断进行的动态控制，也是一个循环进行的过程控制。进度控制的主要方法有行政方法、经济方法及管理技术方法。进度控制的管理技术方法是指通过计划的编制、优化、实施、调整而实现进度控制的方法，包括:流水作业法、科学排序法、网络计划法、滚动计划法、电子计算机辅助进度管理等。进度控制的主要措施包括组织措施、管理措施、经济措施及技术措施.

1.5 进度计划实施中的监测与调整方法.进度比较和计划调整是进度控制的主要环节.进度对比是将实际进度的数据与计划进度的数据进行比较，从而得出实际进度比计划进度拖后、超前还是一致，常用的比较方法有横道图比较法、S型曲线比较法、香蕉型曲线比较法及前锋线比较法.偏差的大小和位置对后续工作、总工期的影响程度不同，进度计划的调整方法，一是在允许条件下，改变工作之间的逻辑关系:二是不改变工作之间的逻辑关系，只是压缩某些工作的持续时间，而使施工进度加快，以保证实现原工期。

2 进度控制案例

某小区有九个组团构成，其中一组团建筑面积49000m2，占地面积32735m2，建筑容积率:1. 29，建筑密度:32%，停车位:236个.该组团包括11栋多层住宅、1栋半地下车库及1栋会所.总体建筑风格为徽派民居，由外省一家设计院规划设计.于2010年8月20日开工，原计划2011年9月20日竣工，实际于2011年11月20日竣工，拖延工期61天.

2.1 影晌工程项目进度的因素.影响本工程项目进度的因素，归纳起来主要有:

（1)设计图纸、设计变更.由于委托南方（改外省）某设计院进行规划建筑设计，造成规划方案不符合北方（当地）的日照间距要求，以及外保温、遮阳、采光等设计不符合北方（当地）住宅设计规范要求，设计变更多，打乱原工程计划，造成施工工期拖延.（2)施工现场条件。本工程施工场地由前一年填方形成，四周环水，地下水位较高，对基坑开挖带来不利影响，周边施工可利用的场地较小，钢筋制作、材料堆放、临设的搭建、脚手架、模板堆放等都受到较大影响。（3)设计、施工采用的技术及工艺。由于采用徽派民居的建筑设计风格，在一些节点施工时，当地工匠很难满足施工技术要求，需要重新招聘外地工匠，选择正确的施工方法，对工期影响极大。（4)队伍的选定.勘察、设计单位、监理单位、施工单位及专业队伍的选定对工程项目影响极大。本工程施工单位对进度管理重视不够，进度计划编制不合理，出现偏差，未能及时采取有效的调整措施。（5)设备材料供应.为体现徽派民居的建筑风格，一些节点材料、构件需要从南方（改外地）市场采购，采购及材料进场时间的滞后，对工期影响极大.6)各专业、工序交接.主体完工后，各安装及装修队伍工序交接不清，互相影响，造成既影响工期又影响施工质量。（7)环境。气候具有一定的不确定性，施工期间碰到冬、雨季施工，影响到整个计划的正常实施.

2. 2 影晌工程项目进度的因素分析.结合工程实际情况，经过分析比较得出结论:施工现场条件、各专业、工序交接、环境是影响进度的直接因素;队伍的选定、设备材料供应是影响进度的重要因素;设计图纸、设计变更、技术及工艺是影响进度的决定因素。综合以上分析，影响本工程进度的主要因素是设计图纸、设计变更、技术及工艺、队伍的选定、设备材料供应.

3 结论

工程项目进度控制是项目管理极其重要的目标之一，出于资金安排和市场销售的需要，项目开工后，房地产开发企业不会轻易变更事前拟定的开盘时间和交房时间，尤其是对商品房开发过程中己经支付定金的购房人，这就要求工程必须在开盘前完成主体施工，在交房前完成项目竣工脸收.房地产开发公司作为建设项目的组织者和管理者应确定总进度目标，对影响进度的各种因素进行全面充分的评估和分析，制可行的进度计划，并在执行过程中，运用动态控制原理主动控制.及时纠偏或调整修正，从而保证项目工期目标的实现，也全力保 （证）降企业经济效益和社会效益的实现。