谈农村宅基地使用权的流转

摘要：我国现实中存在大量农村宅基地使用权的隐形流转，法律制度的不完善使得其中产生的很多纠纷无法有效解决，为了保护相关权益人的切身利益，应该立法确认农村宅基地使用权自由流转，规范宅基地使用权流转主体，完善流转程序。

关键词：宅基地 使用权 流转

一、农村宅基地使用权概述

农村宅基地使用权是我国特有的一种用益物权，是指集体经济组织成员依法享有在集体所有的土地上建造住宅及其他与居住和生活相关设施的权利。《物权法》第152条明确规定：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。其具有以下特征：（1）主体特定。《土地管理法》第62条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。这表明该法将宅基地的使用权人限定为农村村民，其他任何组织和个人不能成为该权利的主体。（2）客体唯一。现行法律明确规定宅基地使用权客体为农村集体土地，不得在国有性质的土地上设定该权利。（3）内容特殊。从《物权法》第152条可以看出在宅基地上只能建造住宅及其附属设施。这里的“住宅”是指村民所建住房及与住房的居住生活有关的其它建筑物和设施，如厕所、猪圈、车库等。（4）权利取得的无偿性和长期性。集体作为社会主义公有制形式的本质决定了集体经济组织成员取得宅基地使用权的无偿性，我国法律法规也没有对宅基地使用权的期限作出具体规定，一般来说，农村居民在取得宅基地使用权后依法可长期享用。

二、我国宅基地使用权流转现状

1.法律法规方面

《物权法》明确了宅基地使用权的用益物权地位，还对农民享有宅基地的权益、原始取得方式、变更、消灭和登记分别进行了规定，但是没有对宅基地使用权是否可以流转等问题作明确界定。《土地管理法》确立了一户一宅原则，也没有对村民出租、买卖房屋的情况作禁止性规定。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》仅对农村宅基地的用途作了限制，规定集体建设用地不得流转作商业性房地产开发，还有国土部出台的《关于加强农村宅基地管理的意见》严禁农村宅基地使用权流转给城镇居民。

2.宅基地利用率低

改革开放的深入在提高农民收入的同时也转变了他们的经济意识，经济宽裕的村民会在地理位置优越的交通要道建造新房，集住宅和小商铺为一体，而旧宅又不愿拆除，造成一户多宅现象。另外，随着城乡一体化发展，大量农村人口在城市定居，而宅基地上存在的现实利益使这些尚具有集体经济组织成员身份的村民不愿无偿退回宅基地，导致部分宅基地闲置。这些也是近年我国农村人口减少宅基地总量却增加的原因，也在一定程度上导致我国耕地面积不断减少。

3. 存在宅基地使用权的隐性流转

实际生活中存在大量私下交易宅基地使用权的行为，在城乡结合部和经济较发达的农村尤为突出。随着农村居民生活水平的普遍提高，一部分农村居民的生活已经不再局限于农村，大量农村人口涌入城市。这部分人大多面临就业机会少，收入水平低的困难，为了减少居住成本会选择到城乡结合部的农村租赁或购买房屋。受经济利益的驱使，农民个人（ 甚至村集体） 往往以出租、出卖等形式将宅基地私下流转。这种隐性流转因存在交易风险可能引发诸多法律纠纷。

三、完善我国农村宅基地使用权流转的建议

1.立法确认农村宅基地使用权自由流转

目前我国《物权法》对宅基地使用权的规定比较原则，宅基地使用权的转让主要适用《土地管理法》等法律和国家有关规定，但这些法律法规位阶较低，并且与其他法律法规之间存在相互矛盾之处，如“一户一宅”与财产继承之间的冲突等。所以应该修改物权法，确认农村宅基地使用权自由流转的原则，使上位法统一下位法。

2.明确农村宅基地使用权流转主体

法律确定宅基地使用权“一户一宅”，对“户”的内涵并没有明确解释。宅基地具有社会保障功能，作为宅基地使用权主体的“户”应该是具有家庭婚姻血缘关系，需要共同生活和居住的家庭成员。基于事业发展产生建房需求的，应通过其他途径获取土地使用权。此外，应限定宅基地使用权流转的对象范围，因为在当前社会发展背景下有城镇居民迁入农村的可能，农民会因追逐利益出卖宅基地，出现农民流离失所的现象，进而拉大城乡贫富差距。

3.规范农村宅基地使用权流转程序

首先，完善宅基地使用权取得方式。针对现行农村宅基地使用权长期无偿使用所暴露出来的弊端，我们可以参照城市国有土地有偿使用制度，建立宅基地有偿或有期限的使用制度。对通过继承、遗赠方式取得宅基地使用权的，可以设置有偿使用；对抵押、买卖取得使用权的，可以设置使用期限。还应该规定一个合理的闲置期限，如若达到这个期限，则需要向所有权主体缴纳一定数额的宅基地闲置费，当缴纳土地闲置费的时间达到一定期限时，所有权主体有权无偿收回该宅基地。其次，明晰的产权界定有利于物的流转的实现，可以对宅基地使用权实行登记制度。对宅基地的权属、用途、位置、权利人等相关信息登记，并随宅基地的流转而更新，这样有利于政府规划管制，约束宅基地的非法流转使用。

突破宅基地使用权流转的限制，保障农民财产权利的实现，是宅基地使用权作为用益物权的应有之义。作为一项具有中国特色的地权制度，宅基地使用权制度应当与我国经济社会发展的客观实际相适应，我们应当在现有法律和实践的基础上，逐步完善宅基地使用权流转法律制度。

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