浅谈土地增值税清算技巧

摘 要：随着经济的进步和社会的发展，我国土地资源也成为国民经济发展的重要资源，房地产开发是我国经济发展的重要组成部分，土地增值税是其中的主要税种之一。本文从土地增值税清算过程中遇到的问题入手，详尽的描述了土地增值税的清算技巧，以消除我国土地增值税征收及清算过程中的恶性肿瘤。

关键词：土地增值税；清算；技巧；审核

引言

在房地产开发企业中，土地增值税是其税收的一种。它的定义是：对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。在21世纪，偷税漏税已经成为我国犯罪频率很高的一种社会现象，面临我国土地增值税这方面遇到的问题，提高其清算方面的技巧和手段成为目前的有效解决途径。

1、我国土地增值税清算面临的问题

1.1清算方法及单位不确定

在清算土地增值税过程中，国家有这样的规定：对于国家相关部门规定的房地产企业要分期进行的项目，清算时按自己的标准进行。这其中存在两大问题。首先，“国家相关部门”是指税收、国土资源、城乡规划、发展改革、环境保护等哪些部门呢？企业需按照谁的规定进行交税呢？另外，在清算土地增值税时，以分期为清算的单位。分期这个字眼本身有自己的不确定性，这就直接导致了清算方式的低可操作性和不合理性。众所周知，开发项目是否分期如何分期是由房地产开发商决定，在清算税收途中，计税清税均以开发商的意志为转移，这在正确的清算土地增值税方面是很大的障碍，给开发商偷税漏税提供便利条件。

1.2计税收入及范围仍需界定

在清算土地增值税时，在界定范围上有很多的不确定性。法律规定，纳税人在房地产转让过程中包括金钱、实物等在内的所有形式收入均需计算在内。然而，这种规定太过泛泛。首先，在房地产企业进行房地产开发及转让过程中，对其股东红利分配方面，对其员工奖励方面，在用房地产和其他企业进行非资金性质的交易或者合作方面等等都没有硬性规定是否需缴纳土地增值税。其次，关于代收费是否纳为土地增值税的计算范围，目前也无明确规定。当县级及以上政府为销售单位收取费用时，其中代收的费用未明确规定是否计入房价，这就无法确定代收费用在收入审核中所扮演的角色。再次，对于房地产开发后自用和出租时是否在税收收入计算范围之内还没有明确规定。国家法律规定，在产品开发之前无需缴纳土地增值税，而房地产自用与租用是属于开发还是未开发呢？另外，对于售后返租销售方面有关规定也不明确。在房地产开发后，有部分客户是通过租金来抵房款的，这其中抵房款的租金是否作为计税收入成为模糊的一块。

2、土地增值税的清算技巧详述

2.1确定正确的清算单位

土地增值税清算应以项目为基本单位。在清算过程中，首先要明确规定项目的单位。就目前而言，政府主管部门中，发改委（省市发展和改革委员会）是最适合审批房地产项目的。另外，分期制度不应该成为项目的决定因素。项目应该成为分期开发过程中的主导，不同类型的项目或者房地产规格应有不同的纳税标准，这样减少了清算过程中开发商不合作的现象。

2.2界定计税范围

（1）房地产企业自行清算土地增值税的条件：a.纳税人把土地使用权直接转让；b.纳税人对未竣工的工程直接转让；c.纳税人的项目已全部完成即房地产开发和销售完毕。

（2）有关税务机关可要求房地产企业清算土地增值税的情况：a.纳税人已获销售许可证满三年者，房产仍未完全销售。b.未竣工便整体转让的房地产开发项目中可售建筑面积超过85%者，未超过这一标准但剩余建筑用以租、自用者。C.已完成开发但未销售的房地产项目。d.有关机关明确规定需缴税的其他情况。

2.3加强销售收入及计税项目方面的审查工作

（1）对于销售收入是否真实进行进一步审核

首先，有关部门应该根据有关资料如销售合同、销售发票、销售明细等对开发商上报的清算结果进行审查。开发商应提供销售明细表，在商品规定销售面积与实际销售面积方面对比分析，在销售价格方面整体评估并分析其真实性，在销售过程中发生的意外情况如补、退房款等认真核对。

（2）对于计税扣除项目进行认真审核

有关法律规定，在清算土地增值税过程中，扣除企业所有的成本费，包括企业的土地使用权缴纳的费用，企业开发构建过程中原材料和技术人工等费用，开发过程中额外的配套设施所花费的费用，未开发完或者已开发完转让过程中有关的费用以及有关部门规定的其他可扣除的费用等等。

一是房地产开发时土地使用权费用。包括占用耕地的税收、补偿人员拆迁的费用、安置劳动力的花销、地下及周围物品拆迁的补偿费用等。有关部门应在这一过程中核实有效凭证如：签收协议、应获名册、土地占用等专用发票等。还应对所扣除的这些花费逐一核实。

二是房地产开发过程中的间接费用。在房地产开发过程中，开发及有关人员的工资费用、奖励费用、修理费用、工作单位水电费、物质资源费等等。有关部门需一一审核其真实性，并核实其工资表、水电费单据、建筑安装、工商等发票。并对这些有效凭证的获取途径进行探查。

三是房地产开发中建筑安装所花费的费用。在房地产开发过程中，承包单位需要安装基本的门、窗、电梯等，这些费用称为建筑安装工程费。在核实这些费用的途径中，企业应该关注其服务业发票、门窗等建筑材料发票等有效证件，还应核实这些费用与预算审计所给出的报告是否一致，避免重复扣除费用。

四是房地产开发中基础及配套设施的费用。在房地产开发过程中，基础设施及其配套设施的开销也是一笔不小的数目。其中基本设施有通讯设施、排污排洪设施、供暖供电设施、道路、照明、绿化工程等，配套设施包括在建筑内外的智能化系统、小区内健身器材、电梯及电动门、信箱等等。

五是房地产开发时与转让有关的费用。在转让房产时，必须持有有效证件。此时，缴纳的教育附加税、维护城市建设税、营业税等等都需要有相关发票证明。在核实过程中，应逐一查看其有效证件，若未缴纳应交税金，该税金不符合扣除条件。

（3）关于扣除项目的审核的注意点

a.真实性审核。关于扣除项目所涉及的费用必须是真实发生的，这就要求有关人员对有关有效证件及事件认真负责的进行核实。b.准确性审核。有关部门需正确的辨别开发费用和开发成本，以便方便快捷的整合所有扣除项目，提高清算土地增值税的准确性。c.完整性核实。若出现实际发生但未取得有效证件的有关项目，税金不予扣除。扣除项目必须是持有效证件间接分摊或直接发生的项目。d.具体项目，具体分析。对于不同项目，采用不同的审计方式，但都要以国家法律和政策为依据。

2.4完善税收管理制度

由于目前土地增值税征收难度较高，有关机关的实施力度不够，政府机关如税务局最好完善并规范税收管理制度，使企业及有关部门有法可依从而有法必依。实现土地增值税清算及征收效率最大化。使土地增值税实现它原有的意义，更好的规范有关部门。

总结

国家设立土地增值税是想以此为杠杆对有关房地产经济方面进行宏观调控，促进我国的房地产经济繁荣发展，成为我国国民经济的重要组成部分。上文就目前土地增值费用清算过程中面临的问题入手，从清算单位、清算界定范围、审核收入、审核扣除费用、完善管理制度等方面阐述了清算过程中的注意点和方法，找到高效率的清算技巧以实现国家对建筑经济的有效调控。使我国各种形式的经济和谐发展。

参考文献

[1]陈爱中，李达，《土地增值税征管中存在的问题与建议》，《税务研究》2010，04；

[2]陈义荣《我国土地增值税存在的问题及对策》《中国市场》2009，41；

[3]杨晶《普通标准住宅土地增值税的纳税筹划》《财会月刊》2009，25.

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