房地产交易欺诈行为探析

摘要：随着房地产行业的不断升温，一些房地产开发商与中介机构就以房产为对象进行牟利投资，欺诈且损害了消费者的利益，对社会造成不良影响。本文对当前房地产开发商与中介机构的某些欺诈行为进行剖析，并谈谈如何遏制这类行为的产生。

关键字：房地产；交易欺诈；行为

Abstract: Along with the increase attention of real estate industry, some real estate developers and intermediary organizations conduct investment just for profit-making, which cheats theconsumers and harms their interests, and causes a bad influence to the society. In this paper, the author analyses some of the current cheating behaviors of the real estate developers and intermediary agencies, and talks about how to prevent this kind of behavior.

Keyword: real estate; trading fraud; behaviors

中图分类号： F293.3文献标识码：A文章编号：2095-2104（2012）

房地产行业是我国各地的重要支柱产业之一，由于民众对商品房的需求不断攀升，即便是国家采取了各种压缩和挤压政策，也难真正遏制人们对他的投资，一些房地产开发商与中介机构有与利益驱使，一切只向经济利益看齐，在投资的过程中费尽心思榨取消费者以求最大利润。一下就一下就以欺诈骗取的行为进行解析：

一、房地产交易过程中的欺诈行为

1.1开发商的欺诈行为

（1）由于利益的驱动，很多地方的房屋建设随意变更原有规划，争取最大利润而导致房屋质量低劣，致使经过科学论证的整个城市建设规划整体遭到不同程度的破坏。而其中的小项目建设也要求服从于大局利益，包括原有规划中存在的绿地建设、公共设施建设都被忽略掉或改为他用，建设中偷工减料、不合环保、水电配套故障、房屋出现裂缝等等问题层出不穷。消费者每年的年报中房屋投诉问题都高居榜首。

（2）房屋销售过程中设置重重陷阱，舞蹈欺骗消费者。这里的陷阱主要指房地产广告房地产合同两方面。有调查显示，90%以上的购房者对楼盘的认识都来自房地产的广告，开发商正是利用了消费者的这种心理在广告上大做文章，在广告语上运用大量美词佳句极富动情的诱导消费者购买，而现实却与广告相差甚远。而很多消费者缺乏专业知识，也未全面了解

，如：开发商是否具备售房资格、房屋附加值是否被虚构等问题，最终造成各种购房冲突，是自身利益遭到危害。合同陷阱方面，开发商在订立买卖合同时，常常会故意隐瞒一些事实，比如说房屋已抵押或预售给第三人，为取得预售许可证或提供虚假证明等，是购买者目的落空，居住权益严重受侵。

此外，还有一点，相信大多数购房者都经历过的就是房屋面积的纷争。对于非专业的购房者来说，所谓的实用面积、建筑面积、套内面积和公摊面积几项说法难以理清，也没有相应的法律法规可以依靠，以致开发商在面积上常常少斤短两，因其众多业主不满，但最终也因没有法律的规范而无奈告终。

1.2中介组织的欺诈行为

近年来，随着房地产市场的空前活跃，房产服务机构也住进多了起来。一方面，房产中介机构为买卖双方起到了媒介和桥梁的作用，大多数的中介机构遵守法律法规诚信经营，促进了房产交易的良好运转；另一方面，也因其起步晚，法律法规不健全，不少不良机构存在欺诈行为，侵犯了消费者的合法权益。房地产中介市场存在的欺诈行为有一下几个方面：

（1）有些房产中介机构无牌照、假牌照经营，或超出经营范围，或进行非法异地经营，其名片上所留的信息也带虚假成分，往往一出现问题就找不到人；有些则在申请注册公司时借用他人的从业资格证书来充数；有些公司则以为只要领到营业执照就可以开业，也未按照期限办理备案手续。

（2）房产广告未经登记就，广告信息缺乏真实性、合法性、准确性，打个比方，在网上信息说出售“特价房”，表明全新装修、环境优美、、价格实惠来吸引消费者眼球，实际并非如此；广告中未标明忠告语，未对产权特点进行注明，等到消费者准备交款办手续之时才悟到，造成不必要的麻烦。

（3）中介机构打着包销的幌子，隐瞒委托人与第三方进行交易，获取不正当报酬。所谓的包销是指误导购买者说是销售房产的统一报价中已包括了佣金或是免佣金。实际上，真正的出售价格购房者与售房人员难以清楚地了解到的，其实房产经纪早已从中赚取差价，这是违反建设部规定的。

（4）中介机构利用自己的地位优势，以为消费者不清楚交易细节和法律法规，就在合同上动脑筋，玩起文字游戏，制定对相对人不合理不公平的规定，或者任意篡改以规避自己的义务，限制消费者对房屋的知情权与公平交易权等。当消费者发现问题时就以制定的合同条款相抵赖而逃避应承担的责任。

此外，中介机构与开发商相互串通和勾结，囤积土地房产虚假信息故意制造房产市场供应紧张，恶意炒作哄抬房价，还有唯利是图，不负责任，签订虚假合同和出具虚假评估报告来骗取银行贷款。这些行为都严重的直接损害了消费者的经济利益，也损害了国家和社会利益，扰乱了房产市场的正常秩序，阻碍了房产市场的运作和发展，相关部门应严厉制止。

二、如何遏制和防范房地产欺诈行为

房地产市场由于众多欺诈行为的存在，受到重重危机，如何遏制与防范类似的欺诈行为，是的房地产市场健康稳定的发展，现提出以下几点建议：

2.1遏制交易中欺诈行为方面

（1）重视诚信，制定相对集中统一的诚信自律法律法规，不断健全并大力实施，以助重建房地产行业的诚信。因为诚信是房地产发展的基础和保障，是保证企业与消费者二者共同利益的要素。

（2）发挥政府职能与行业协会功能，通过在房地产行业开展诚信文化教育与道德反思以及理论与实践相结合的系统化学习，逐步使行业认识到诚信的重要性，认识到诚信本是珍贵的无形资产以及诚信丧失所带来的后果。

（3）加快建立健全房地产的相关规章制度，如惩罚性赔偿制度、产区保鲜制度和不动产公正前置制度，以共同规范房地产交易行为，重分保障消费者的切身利益。

（4）加强社会舆论监督，将新闻舆论与社会公众的监督结合起来，一方面鼓励新闻媒体的积极参与，报道宣传诚信建设的正面例子，推广了良好经验，而对房地产行业交易中的有违道德和法律的行为加以曝光。

（5）严格规范房地产中介组织，提高中介机构市场准入门槛，如提高从业企业资质与从业人员资质的认证；完善有关中介服务相关的法律法规，以经济和法律手段加以制止不正当竞争，严肃处理违法行为为房地产中介服务提供优质的服务平台，创造良好的发展环境。

2.2 防范交易中欺诈行为方面

（1）针对交易中容易出现的问题环节，特别提醒消费者注意，可制定宣传手册于房产交易中心发放，也可提供有关房产交易知识的宣传网址供消费者浏览，加深认识，当中可设意见专栏，方便消费者投诉与举报。

（2）在购买房屋之前，应与中介服务机构的营业执照、职业资格证书等证件，同时取得复印件留底，并向工商与房产部门核实情况。

（3）凡出现在房产中介广告和宣传材料上的表明了符合合同的内容，都要计入合同作为附件，以约束对方；提醒消费者区分清楚居间合同与行纪合同的区别，以做出正确选择；对房产的“可转产权”要向房管部门核实，并与合同中约定如有误不承担赔偿责任，如中介机构不同意此条，消费者要特别注意以免上当。

（4）双方协议达成以后，购房者应亲自办理产权过户手续，以便在房产部门登记及时处理产权风险。

结语

有上述的剖析来看，房地产开发商与中介机构在营销过程中所采取的欺诈行为越来越多，形式也呈现多样化。国家部门在不断建立与完善法律法规的同时，要采取动态跟踪的方式进行监控，严格审批中介服务机构的准入并不定时的进行资格审核，且加大惩治力度，规范交易行为；而消费者本身应加强防范意识，多了解房产交易的知识与有关部门的政策，在交易过程中谨慎从事，疑问之处应及时咨询权威机构，以免受骗上当。