香港楼市的困局

当前香港住房市场的问题，就是对其发展模式缺少反思，就是没有考虑香港楼市环境发生了根本性变化，就是不想触动既有的楼市利益格局。

面对最近香港楼市价格快速飚升及民众对高房价的怨声载道，港府首推十项措施稳定楼市，即“梁十招”。“梁十招”包括：短期内增加楼宅供应量，以及改建或重建工厂大厦作为住宅用途。中期方面，港府会将一些政府机构小区用地，包括36幅政府、机构或社区用地改作住宅用地，提供1.19万个住宅单位。对于“梁十招”，市场反映平淡，甚至有人预测，在近期内，香港楼市价格上涨速度会更快。

政策的实际效果为何会事与愿违？既然“梁十招”不能达到目标，港府为何又要出台这种不受民众与市场欢迎的政策？

有香港评论指出，“梁十招”之所以没有对症下药，就在于政府的政策仅是从土地与住宅供应入手，而没有办法遏制中烧的住房需求。这就像一个正在发高烧的病人求医，医生没有开出退烧药，而是让病人服用维他命。

香港楼市真正的病根在哪里？

就当前香港楼市来说，其实面临着两大问题。

问题之一，港府很少对香港既有的楼市制度与利益格局进行思考，认为这是几百年来形成的东西，只能遵循既有的路径。实际上，香港房地产的市场制度存在严重缺陷，主要表现为以下几个方面。

一，香港楼市的高房价是一种严重的高税收机制。别看香港的个人所得税征收在全世界是最低的，香港的高房价是另外一种高税收机制。政府通过高房价、高地价，形成了一种隐性高税收机制。这种机制，不仅对当地的中高收入者征收高额税款，对其他阶层也如法炮制。如此，严重扭曲了整个市场的要素价格。

二，香港房地产发展模式，是一种严重牺牲中低收入民众住房福利的制度。在高房价下，香港的中低收入民众无支付能力进入住房市场，政府只好通过建立住房公屋体系来缓解这种社会矛盾。尽管这几十年政府对公屋体系建设投入了巨大的资源，但香港居民的住房福利条件与其GDP人均水平、社会文明发达情况根本不成正比，其住房福利条件受到严重掠夺。不要与内地其他地方比，仅是与深圳相比，虽然深圳的人均GDP水平与社会文明程度与香港差得很远，但深圳中低收入民众的住房条件，远远好过香港住公屋的居民。

问题之二，香港回归以来，楼市环境发生了翻天覆地的变化。香港楼市每年1万套的供应量，要面对每年不低于1000万套的内地市场。也就是说，内地住房销售是香港楼市销售的1000倍以上。如果内地对炒房者有所限制，只要千分之一的炒房者转战香港，那么香港的房价要炒到多高就会有多高。但是，外在环境发生重大变化后，香港的住房市场政策却还是老黄历，没有半点改变。

住房既是消费品，又是投资品。作为消费品，它的价格与需求是互动的。房价高了需求减少，需求增加房价上涨；作为投资品，它的需求可以从零到无穷大。面对香港楼市炒风炽烈，“梁十招”希望通过增加住房的供给来解决价格上升问题。其效果只能是南辕北辙。因为，这种政策给市场的预期是，政府不会干预投机炒作。在这种预期下，如果不能对内地居民大量进入香港炒房进行限制，那么，增加的住房供给越多，投机炒作就越是疯狂。有人说，莫说是增加这一点点住房供应，就是让香港所有土地都建成几十层的高楼大厦，对于内地疯狂的炒房者来说，也是欲壑难填。这就是当前中国的现实。眼下北京住房销售一年达30万套以上，房价依然丝毫不降，何也？就是因为大量的炒房者存在，且没有受多少限制。

如果港府的住房政策仅维护高房价——“梁十招”的实质就是如此——以增加所谓的住房供给来维护现有的利益格局，而不是通过其政策，让住房市场进行有利于绝大多数民众的利益调整，那么，民众就会通过投票来表明自己的态度。这点，政府就没有考虑过吗？政府不要太低估民众智慧了。

可以说，当前香港住房市场的问题，就是对其发展模式缺少反思，就是没有考虑香港楼市环境发生了根本性变化，就是不想触动既有的楼市利益格局。如果不是从这几个方面入手，要解决当前香港楼市的问题是不可能的。