房地产业资产管理的创新

【摘要】房地产经济快速发展的今天，市场中涌现出的越来越多的投机者使房地产资本市场风险骤增，如何合理的规避风险，使所拥有的房地产资产价值最大化是我们房地产资产管理所要解决的主要问题。

【关键词】房地产；资产管理；创新

1 前言

房地产资产管理以提高资产可利用率、降低房地产企业运行维护成本为目标，以优化企业资源为核心，通过信息化手段，合理安排发展计划及相关资源与活动。房地产企业资产管理主要包括：基础管理、工单管理、预防性维护管理、资产管理、作业计划管理、安全管理、库存管理、采购管理、报表管理、检修管理、数据采集管理等基本管理，以及工作流管理、决策分析等深层次管理。

2 房地产企业资产管理的目标

2.1 实现全面控制

实现对设备状态的控制，建立设备状态参数数据库，随时查询设备的状态及其劣化趋势；实现重点设备状态查询、重点设备历史曲线查询等；建立完善的设备检修档案库，可以随时查询设备的历史情况；实现业务控制，如施工计划、工程进度、工程造价费用、施工合同等。所有使用人员都能对与自己的业务有关的情况心中有数，实现全方位、全基础性控制。

2.2 机械设备生命周期管理和技术创新

这一过程不但包括房地产企业投产后的运行与维护，同时也要强调投产前的设计、交付、安装、调试等环节。房地产企业资产管理活动使资产在全生命周期时时受控，把企业日常工作中出现的问题和解决方法积累起来，使企业从中发现技术创新的方向和办法。

2.3 房地产企业资产管理的对象

对于房地产企业来讲，资产管理过去往往被认为是一个财务问题。房地产企业资产管理的对象是企业单位所有的实物以及与之相关的活动，是企业单位生产经营等活动的平台或载体，如包含了企业所有固定资产，这些对象包括生产设备、建筑物、管道、电缆、道路、桥梁涵洞、沟槽、水池槽罐、围墙、烟囱、平面布置、堤坝堆场等；整个企业，上至经理，下至维修人员、操作人员等部门涉及的所有业务。

3 房地产企业资产管理特征

3.1 房地产项目成本高

房地产业是一个高度资金密集性行业，所需成本高。由于土地资源稀缺且不可替代，供给是有限量的，但人类对土地的需求却与日俱增，使房地产的土地价格不断上升。同时，作为自然资源的土地，不能被社会直接利用，需投入一定的人力、财力和物力进行开发，加之土地的拍卖、招标造成的价格竞争，往往大幅度地抬高市场价格，从而造成房地产投资者的投资金额较高。

3.2 房地产项目周转期长

房地产企业投资要受到房地产市场各个组成部分的制约，包括土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场和房产市场等四个相互联系的市场。通常，开发一宗房地产，从选择地块到规划设计、兴建完工，直至出售需3－5年时间，如通过出租获得租金收回投资则时间更长。

3.3 房地产项目风险性大

由于房地产投资占用资金较多，资金周转期长，其投资风险很大。房地产市场是一个较为复杂的特殊市场，具有许多可变的不确定性因素，这就需要房地产企业不断提高投资决策及经营管理水平，降低经营性风险。

3.4 国家法规政策影响

房地产行业的发展和房地产项目的建设，事关国民经济和国计民生，国家和地方政府根据现实情况对房地产行业进行宏观调控和政策引导．使得房地产项目从立项开始，各个环节都受到直接约束和控制。如项目开发必须符合国家产业政策，服从城市统一规划，房地产售价受国家有关法规政策调控等。国家宏观调控政策势必会对房地产企业的发展和行业布局产生深刻的影响。

4 房地产企业资产管理的创新措施

4.1 投资项目的可行性研究

在一般情况下，建设项目规模越大，资金占用就越大，经营风险也越大；项目开发经营越难，资金占用周期就越长，经营成本也越高；项目开发经营利润越高，不可控因素就越多，经营风险也越大。有鉴于此，房地产开发企业在确定投资开发经营项目时，一定要做好项目的可行性研究，以降低项目投资风险。在确定房地产投资开发经营项目前，应对该工程项目的背景情况做详细、认真的调查，不能有任何产权方面问题的遗漏，否则将会使该项目的投资难以回收，导致整个项目投资的失败。项目所在地区的区域发展概况及前景、人口发展情况、经济发展情况、消费市场情况、城市规划情况、房地产市场情况等等，都需要我们做详细的调查、分析。

4.2 积极抓好项目的资金筹措工作

反映在房地产金融活动上，开发企业往往需要巨额的贷款来支持投资。因此企业在筹措资金时，应对来自金融机构的资金及贷款条件进行综合的分析比较，作出取舍。尽量获取周期长、利率低、条件优厚的贷款，以减少财务风险，提高开发经营的效益。同时房地产开发企业在资金的筹措上，还应做好以下几方面工作。第一是强化企业的信用管理。信用是房地产开发企业兴衰的标识，信用很好的开发企业，将能获得条件优厚的长期低息贷款，企业将会有源源不断的资金去开发经营更多的房地产项目。第二是资金的筹措要有计划。从事房地产开发不是资金越多越好，应是资金占用适度为好，短缺资金，或资金占用很大，都是不可取的，都有可能造成企业开发效益不佳。第三是应逐步扩大项目的自有资金比例。这样就可以使大部分贷款利息支出变为企业的盈利。

4.3 强化项目开发经营中的资金管理

如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，使资金产出较高的利润，是我们房地产开发企业亟待解决的问题。首先是要加快资金信息流。我们的企业资金信息流往往不是很畅通，其原因在于它受太多因素的阻隔，造成企业资金周转缓慢；受各种因素影响造成项目烂尾，更是开发企业的灾星，因为烂尾项目本身就占用了大量的资金，甚至会把企业拖垮。还有一个最大的客观因素是应收帐款的催收，而且有的多是坏帐。应加强企业领导干部和财务人员的素质培养，提高他们的财务方面的知识水平；应定期进行库存盘点，以快刀斩乱麻的方式尽快合理地处理掉烂尾项目；在可能的条件下，成立应收帐款催收机构，配备精兵强将，加速资金回收；其次是要强化企业现金管理。要使企业现金管理得当，应尽可能使应收帐款与应付帐款的期限保持一致，最好是应收帐款回收的期限较应付帐款交付的期限为短，这样就可以保证按期交付应付帐款，使企业避免过多的利息负担及资金占用。再次是要减少企业过度预支。以借贷方式筹措开发经营资金，是房地产开发企业普遍存在的现象。但企业不要过度预支资金，如果房地产开发企业是靠借贷维持生计，靠负债支撑着企业，一旦债务发生危机，就会危及到企业的生存。

4.4 做好资金回收工作

商品房屋的建成标志着房地产开发企业收获季节的到来，即回收投资，实现利润。房屋的推销必然受该项目的可行性分析报告的影响，同时也受房屋销售时市场行情的影响，二者之间有一个时间差，相互依托，也相互制约。当然也可能出现市场行情的变化好于预期，出现销售高峰；但也有可能出现市场行情的变化坏于预期，出现销售低谷。不论出现上述哪种情况，房地产开发企业都必须认真做好房屋销售的市场行情的调查，准确无误地核算出房屋的销售成本，包括房屋开发建设成本、房屋销售成本以及房地产行业的平均利润，寻找出市场销售的切入点一销售价，并在最短的时间内将房屋全部推销出去，将资金回收。

5 结束语

中国的房地产开发趋势于理性，但是在房地产市场中存在较多的不可控因素导致了房地产项目的开发建设与经营管理具有较多不确定因素，风险大、投资大、资金回笼速度慢等，因此只有通过加强资产管理筹措、开展多元化融资、加强资金计划管理、提高资产管理水平才能保证企业的正常运作和房地产项目的顺利开发。

参考文献

[1]周晓柱．浅析国有房地产企业经营管理的问题及对策[J]．审计理论与实践．2003．08．

[2]王晓霞．谈房地产企业资产周转的进一步提升[J]．集团经济研究2007．03