国外房价面面观

韩国

目前首尔的房价在世界上名列前茅，一套90多平方米的住宅，价格为1.5亿至2.5亿韩元(相当于人民币100万至165万)。但是他们认为一名普通的国家公务员要购置这样一套住宅，需要工作15年至18年，太贵了。

首尔寸土寸金，在市中心的明洞一带，一块足球场大小的土地，价值高达10亿美元。再加上首尔市开发余地有限，使得不动产投机商经常兴风作浪。

韩国政府规定，一户只能拥有一处住宅，但许多富豪利用不正当手段，购置多处住宅，进行不动产投机，致使当局今天抓了一批不动产投机者，明天又会冒出另一批。

美国

绝大部分美国住宅是2-3层的楼房，附带子、车库，甚至游泳池，社区高尔夫场地也并不算稀奇，相当于中国的高级别墅和联体别墅。美国房产商所经营的都是现房，三室两卫房以上房型占90%以上，用中国话说是大房型为主。且是装修房，基本与中国的豪装相仿。

美国资料都以每单元住宅来统计房价，而不是按每平米来计算。按每幢房子来衡量的美国住宅价格并不能正确反应中美之间的房价水平差异，因为美国的住房面积比中国普遍要大很多。美国住宅多数集中在120-300平米左右，目前均面积约220平米。折算成和中国一致的每平米单价不足1100美元，和大涨后的中国一线城市市区装修房价位基本相当。中国长三角某些城区甚至有超出的迹象。

更重要的是美国房地产商规范运用的住宅建筑面积(Square footage)概念不同于中国的“建筑面积”，使得以上单价的比较仍然非常不确切。直接以统计上公布的面积为基础推算的单价，美国住宅面积数据相对低估，其测量方法下的单元住宅单价需要打折。

中国住宅全是数层甚至数十层的高楼，而且一梯多户，一小区几百来户，建筑面积里面含有很多公用的和琐碎的空间，住宅实际使用面积要大大缩水。使用面积只是建筑面积的80%左右。中国扎堆的住宅和美国人目前崇尚的居住品味大相径庭。不但单体住宅没有公用面积一项的干扰，且住宅内很多区域是不算入建筑面积的。因为其计算的原则是完工面积(Finished footage)，必须是经过建筑材料如木板、地毯之类铺设后的地面和楼面，因此，一般走廊、地下室、小阁楼、院子都不在销售总价之内。按建筑行业的指导，室内层高低于5 英尺的部分不再计算，如果一个房间7英尺以上的空间不到50%，则整个面积也可不计。当然，其墙体仍是建筑面积的一部分，而木板房为主的住宅其所占的比例非常少。

美国物产税(property taxes，不是中国的物业费)是中国房价中不含的一个价格因素。美国物产税的征收比较复杂，根据市场房价征收，所以房价涨税亦涨，且不同地域、不同用途而有很大差异，自用住宅和非自用住宅也有差别，自住住宅征收物业税较低，每年相当于房价的1.1%左右，更多的是市场调节的一个方式，对房价没有大的影响。

在中国购房虽没有物产税，但需一次性支付的税费约1.5%，且由于中国住宅只有70年的居住权，相当于年折旧率1.4%，而美国人纳税之后享有对住宅的永久的所有权。这样综合推算，物业税对中美之间的比较影响可以抵消。

从以上比较得出，中美房价考虑住房质量、环境、实际使用面积因素后，再加人民币实际购买力折算因子，则不难发现，中国的房价实际值偏高。

美国目前年住房需求量基本稳定在120万套左右，过去10年住宅开工每年在110-150万套。如果按每套面积220平米，价格24万美元，按年供应150万套计算，则住宅开工面积为33000万平米，市场的总容量达到3600亿美元。

中国仅上海一地的2003年竣工面积就相当于全美国的7.5%，而开工面积应相当于美国的10%以上。 但在这种房价持续上涨的情况下，美国已经在为房价的高而担心，美联储利率的调高也可以说是一种必要的调控措施。一些房价冲到户均收入6倍左右的区域被经济学家称之为泡沫区。而在中国，10-20倍于户均收入的高增长房价仍在和房价是否合理、是否会继续走高的争论一起继续相持着。

东京

现在在东京市中心，相当于上海徐家汇地段的品川站周边步行9分钟范围内，买一套新造的公寓单元，40楼的高层，实用面积80平米，两间朝南，带停车位，不过3千万日元，要算建筑面积也在100平米左右, 合人民币225万，按建筑面积算，每平米2.25万人民币。 日本的房子是全装修的，包括卫生和厨房，还有中央空调和地板暖气，所有材料都是无毒标准，卫生间里配有按摩式浴缸，浴室带空调，浴缸旁边还免费送液晶电视一个；厨房也是带全自动洗碗和烘干机的，还配送一个门大冰箱，厨房下水道口带自动垃圾干燥处理器，出水口配矿化饮水装置等等。 不需要你动一个手指头，就能立刻住上舒适惬意的新房。

英国

英国的领土面积小于四川，而人口8千万，虽比四川略少一点，但人口密度大于四川省。而英国的房价，普通地区为200英镑/m2，而伦敦地区的房价要贵一些，约合300～600英镑/m2,一处480m2的房产售价为17万英镑，因此英国的一般地区普通住宅售价约合3000～4000人民币/m2；伦敦地区约合5000～10000人民币/m2。

其它

瑞士房价是全世界最高的之一，以价格最高的苏黎世州为例，在苏黎世市区或风景区的房价更高，约合2500～7000瑞士法郎，也就是合15000～40000人民币/m2，但郊区的住房要便宜一些(苏黎世市区很小)，约为1500～3000瑞士法郎，合9000～18000人民币/m2，一套100m2的住宅售价为15～20万瑞士法郎合90～120万人民币居多。

这里有几点需要说明，瑞士人均收入相差不大，超市售货员的月薪为3000瑞士法郎，年薪合人民币20万，也就是说一套100m2的住宅相当于其3～6年的总收入，而且还可以享受零首付，50年按揭。但由于福利好，瑞士人没有买房的压力，因此租房的居多。