美国、新加坡保障居民住房、抑制房价过快上涨的房地产政策分析

摘要：以美国为代表的市场经济高度发达的国家和以新加坡为代表的新兴工业化国家在不断发展和探索的过程中依据自身国情建立起了富有特色的房地产政策体系。本文将对美新两国关于保障居民住房、抑制房价过快上涨的房地产政策进行深入分析并得出对中国保障居民住房和平抑房价的政策性启示。

关键词：美国；新加坡；平抑房价；保障住房；启示

随着全球经济变革的不断深化和竞争的日趋激烈，各国政府越加重视本国经济赖以持续稳定增长的重要组成部分---一套完善的以稳定房价和保障住房为标志的房地产政策,它不仅可以为一国经济的健康发展保驾护航，还是保障民生政策不可或缺的一环。

一、美国稳定房价政策

金融危机之后，美国房价大跌，许多到美国抄底的中国炒房客都空手而归，原因在于虽然在美国买房便宜，却无通过法炒房获得超额回报，原因在于：

1.资本利得税的征收。在美国，个人和企业都要为资本利得缴税。但对于个人来说，长期投资的资本利得税率较低，2003年长期投资的资本利得被调降到15%。短期投资的资本利得税率较高，与一般所得税税率相同。然而在2011年，所有被调降的资本利得税率将回复到2003年前的水平，即20%。

2.是房产税的征收。在土地是私有制下，美国的物业税是指对土地和地上建筑物包含的所有资产进行统一税率的税收。美国州政府相关部门每年定期对房地产价值进行评估，以此作为征收房地产税的依据。因此，住房价格上涨既意味着资产价值增加，也意味着个人税款增加，从而能有效地抑制炒房。

二、美国住房保障政策

1.财政补贴政策。在美国，凡家庭收入未达到所在地区家庭平均收入80%者，可以申请住房补助。补助的方式通常有两种：一种是直接对低收入家庭提供低租金的公共住房；另一种是向低收入家庭发放住房券，享受这种补助的家庭必须拿出本户总收入的25%支付房租，租金超过部分用住房券来补充。而美国政府对地方政府建设的公共住房和私有营利或非营利机构建设的低收入住房，也进行补贴。在公共住房消费上，政府也实行补贴。

2.税收减免政策。这是为了推行住房私有化而实行的一种优惠政策。美国政府实行购房减免税政策主要是鼓励中低收入阶层购买自用住房。主要体现在三个方面：首先，对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的家庭，在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出；其次，对拥有自己住房的家庭，还可以减免所得税和财产税；此外，对出租屋的家庭实行税收减免政策。

3.住房金融支持。一方面，美国政府利用信贷杠杆，鼓励个人或开发商参与开发建设适合中低收入家庭的经济住房；另一方面，通过住房抵押贷款一级市场和二级市场为住房需求者提供信用。前者常见形式为固定偿还抵押贷款，累进偿还抵押贷款，固定利率住房抵押贷款及可调整利率抵押贷款等。后者即为住房抵押贷款的证券化。上述两级市场都建立了相应的保险机制，保证了市场运作的稳定性。

三、新加坡稳定房价政策

新加坡是新兴的工业化国家、著名的国际金融中心和世界航运的枢纽。如今的新加坡已经是举世公认的花园城市，居民的居住条件无论从质还是量都大为改善，其主要原因在于：

1.新加坡政府坚持以政府分配为主、市场出售为辅的原则，牢牢掌握了房地产市场的主动权，既解决了大部分国民的住房，也有效平抑了房价；

2.为了防止房地产开发商的炒作，新加坡政府还制定了细致和周全的法律法规，对房地产市场进行严格监控。例如，发展建屋局的政策定位是“以自住为主”，对居民购买组屋的次数作出严格限定，以防有人投机；居民购买组屋后一定年限内不得整房出租，仅允许房主与租户合住；组屋在购买后5年之内不得转让，也不能用于商业性经营，否则将受到法律严惩；新加坡公民购买商品房后如不愿退回已购组屋，就必须继续在组屋居住，否则将受到严厉处罚；

3.开征房产税，按照规定，业主出售购买不足一年的房屋，要缴纳高额房产税。这对平抑商品房价、杜绝“炒房”也起到了很好的作用。

四、新加坡住房保障政策

新加坡以政府分配为主、市场出售为辅的住房原则，将住房市场总体归为政府组屋和商品房市场两类，前者使得中等收入者可以享受廉价购房待遇、低收入者可以享受廉价租房待遇，后者则主要针对收入较高的二次置业者、投资者或者外国公民。

新加坡组屋类似于中国经济适用房的政府组屋由政府投资修建，价格也由政府统一规定，以低价出售或出租给中低收入阶层使用。政府组屋建成后，新加坡建屋发展局以国民的收入水平为依据，按照公平原则进行合理分配。符合政府配房条件的住户一律排队等候政府分配住房，低收入者可以享受廉价租房待遇，中等收入者可以享受廉价购房待遇。

尤其值得一提的是新加坡从1950年开始推行中央公积金制度。住房公积金制度是一种强制性的社会保障制度，通过强制缴纳、限制使用方向来实行。允许动用公积金存款的一部分作为购房的首期付款，不足部分由每月交纳的公积金分期支付，该项规定只用于最低收入家庭。中央公积金制度对解决“居者有其屋”计划遇到的住房筹资问题起到了决定性的作用。新加坡实行的公积金制度使得国家“建得起”住房，家庭“买得起”住房，没有公积金制度，新加坡不可能在短时间内解决居民住房问题。

参考文献：

[1]张 红 殷 红:房地产金融学/清华大学出版社/2007年2月.

[2]（美）施瓦兹·著 黄瑛 译:美国住房政策/中信出版社/2008年04月.

[3]郭建波:世界住房干预理论与实践/中国电力出版社世界住房干预理论与实践/2007年10月

[4]（美）约翰.P.卡尔弗利·著 冯亚彬 余瀛波 刘祥亚:译/被绑架的全球房价/石油工业出版社/2010-08-01