房地产商品金融证券化概述

作者：包明宝 单位：南京航空航天大学工商管理学院，

改革开放以来，作为我国基础性产业的房地产业，尤其是南方(如深圳、珠海、厦门、海南等)特区的房地产业都曾经历了一个辉煌的岁月，多少人因投资房地产，甚至炒楼花炒地皮而一夜暴富成大商巨贾，几年就成了亿万富翁。然而时隔不久，随着我国经济进一步发展，商业循环的新一轮低谷出现，新旧体制转轨矛盾撞击，分配问题、就业问题、公平与效率问题相继出现。房地产商的房产不能脱手，身负巨资利息重荷，资金“深度套牢”而不能自拔，房产业的困境转而成为我国整个经济起飞的制约因素之一。

一、房地产业的出路

房地产资金盘活是经济再发展的一个关键。我们如何能使房地产业资金松动、走出困境呢?笔者认为尽管解决的办法较多，但最根本的、最有效的办法应当是“房产商品金融证券化”，即证券化是我国目前房地产业的根本出路。因为人们在欢迎房地产投资的安全性和增值性同时，又为其致命弱点—“少流动性”而痛苦，而房地产商品证券化恰是增加了房地产业的流动性，从而激活了房地产市场。众所周知，从供需方面来说，我国目前房屋建设并未达到饱和。我国人口众多，城乡居民的住房条件并不好，加上中国人素有买房置业的传统，所以对房产的需求(或称潜在需求)还很大，而房产流通不畅、交易清淡、市场萧条的主要原因表现在房价与人均国民收入悬殊过大。因为大多数居民平均收人少，手头现金不足，所以眼看着大量现房空置也不敢涉足房市。有关方面也在削减建房成本、降低房价、让利于民方面作了些工作，在一定程度上增加了房屋销售量，但未能从根本上激活房屋市场。房地产业真正出路应是证券化。在理论上，我们先从“公司股份化”和“金融证券化”谈起。有限责任公司发展为股份有限责任公司(或简称为股份公司)，这在表面上只是一个小小的“形式改进”，把公司资本等份化了。但是，正是这种“小小的改进”使有限公司的全部资本都划分为等额的若干股，方便了全社会大大小小的投资者认购，突然打开了公司产权流动的闸门，使得作为公司产权股份凭证的有价证券—股票的发行可以在各个地区、各个阶层、各个行业中同时进行，唤起了各地大小股东们组成典型合资公司的股东大会，并且使公司三权(所有权、经营权、监察权)合理分立运作。股票的流通变现从根本上解决了“众多投资者手头的短期资金难以向集中的长期资本转化”的矛盾，使公司可永久地使用这些股本资金。这表明:给公司作“股份化”改进，实际上是“质”的进步。当今，金融证券化是世界金融创新的一大趋向。因为现代经济学认为资本的增值能力取决于其形态的流动性，凡流动性强的资金形态，其增值能力就大，金融资本所以能极具活力、快速增值，就因为它极具流动性。目前房地产商品生产与流通已逐渐脱离了其原始初衷而体现出资金融通与借贷的涵义，买房不仅是为了居住，还是为了投资，所以说现代房地产业已蜕变为广义的金融行业。金融业要进一步提高自身活力及增值能力，它就必须进一步使自己证券化—撕裂其相互缠绕的装装以便使其自由流动。这就是房地产商品证券化的理论意义。在实践中，房产证券化的迫切性和有效性也是显见的。因为目前我国人均收人虽然与房价差距不小，但这主要是因为分配等情况造成的，居民手头资金总金额却不少。据统计，目前我国城乡居民手持现金和存款余额总值近6万亿元人民币，其中除了一部分银行储蓄、股市、期市、债市及一般消费资金外，剩下可作房产投资的资金数量是很大的，而我国目前房产供给(包括积压的空置现房和合法期房)总量并不大，只要拓开流通渠道，各类潜在需求都会被诱发出来，房市甚至能吸引到一部分周边市场的资金，因为完善发达的房市不仅象其他金融市场(如股市)那样具有一定的投机利润，而且房产的安全性与增值性还能从根本上消除房市的风险，况且我国人民素有勤俭持家、省钱买房的传统良习呢!

二、房券柜台交易

综上所述，我国房屋销售不畅的重要原因是人均国民收人与房价的差距。这一差距扼杀了房市的潜在需求，使之不能变为实际需求，所以解决这一问题的办法就是使房产证券化，将房屋“化整为零”出售。这样就会唤起潜在需求，突破市场僵局，使房市“一子松动，全盘活跃”起来。在房产证券化的过程中，根据我国现状可分三步走:①柜台交易证券化.②房券统一发行、房产规模经营。③建立规范完善的统一市场。这里我们先谈柜台交易证券化问题。柜台交易证券化主要采用的是手工操作方法。首先，房地产商的现房或经主管部门认定及金融部门提供担保的期房通过严格科学合理的质量检验、资产评估和价格核定。假定某房产商推出了一批住房总面积为1万平方米，每平方米核定价格为1600元人民币，那么该批房券总值就是1600万元人民币。接着，该商登出广告，委托地区性房市或在获准后自己设点以每平方米1600元外加手续费的价格出售。为了便于购者零买、便于流通，可将房产转为房券出售，每份房券面值1000元人民币，以平价发行，购者最少买一份房券，多购不限，直到发行完毕为止。其次，投资者购满一个单元套房券后，即可向该房商兑得该套房产权证，以房券交割实房居住、出租、赠与或作他用。再次，若该投资者自用一段时间后，欲卖出此房，则他可将该套房交资产评估部门重新核价后在市场换得房券再进人二级市场卖出，只付印花税和一定佣金。又次，若该投资者当初未购满一个单元套房券，则他只拥有不满一套房屋的产权不能作实房交割。房地产商可将所有未交割的房屋(包括未售部分和投资者未实房交割部分)集中出租经营，未得整套产权的投资者每年可按自己所持房券份额取得租金红利。此后，未得整套产权的投资者或者在二级市场卖出其原持房券收回现金，或者再购人房券补足一整套房券，从而得到自己想买的一套房权以便大住或派他用。柜台房券交易方式已比以往交易方式高了一个层次，同时其要求的社会配套条件也高了一个层次。首先，它需要主管部门能科学统一管理。其次，它需要社会上有一个统一的地区性的中心市场机构。再次，它需要社会上有一个比较客观公正的资产评估和核价机构。又次，它需要有一个较佳的法制环境。最后，它需要房地产开发商有一定的生产规模，具有开发建房、销售管理和房产租赁经营能力。就是说，开发商不仅要懂建房和卖房，还要精于租赁和拓展房屋二级市场。因为租赁经营业绩不好，房屋二级市场价格走势不坚挺，会直接影响到它的声誉和后续发行的一级市场。

三、房券统一发行和房产规模经营

在房券柜台交易的基础上，随着房地产业发展和社会相关配套的软硬件设施的完善，为了促进社会化生产经营和集中统一管理，从而提高全社会的规模经济效益，在第二步，我们应考虑房券统一发行和房产规模经营问题，在此阶段:各房地产商的现房和无风险(即经公证、有担保、可实现)的期房在上市之前，首先统一向地区性(如南京市)房券发行中心递交资产评估及核价文件，并申请在本地区发行。其次，在获准后，市场主持人偕房商向外公告房券发行事项。最后，房商向国家和市场机构交纳一定税金和承销佣金后，该房券即可在市场机构操作下向社会公众发售，而该房商只需作些广告宣传或其他辅工作。对于在交付时间、房价、地区类别相近而只是供给者不同的房源，可在多方协商核价基础上归为统一的房券，以便流通和产生规模效益。此时购满整套房权的投资者可根据其购满的时间和申请实房交割的时间先后予以自选割。投资者使用一段时间后，仍可交评估部门核价后在发行市场换回房券在二级市场出售。地区性的房券市场中心机构不仅经营全地区房产供给者已提交的但尚未向投资者作实房交割的所有房地产租赁业务，而且为交易双方有偿地提供交易操作、结算业务和保证服务。地区性房券市场中心是该地区市场的组织与运作的纽带。

四、建立规范完善的统一市场

当地区性房市运作成功之后即可考虑在国务院、中国证监会、建设部和人民银行统一掌握之下，逐步建立规范完善的统一房券市场。该市场框架基本与股票市场相同，具有清晰的一级发行市场和二级交易市场径渭分明的特征。房产证券化从柜台交易到全国性统一大市场是个从量变到质变的过程，房产投资者的购买目的也已从单纯的买房居住走向买房赚钱阶段。因为象股票市场一样，统一的二级市场的出现不仅为股民提供了投资于企业取得分红派息的权利，而且为股民提供了投机于市场赢得差价利润即资本利得的机会。手持房券(也可通过现代电子通讯手段作无纸化运作)一方面可以享受房租分配及房产升值的好处，又可以获得房券市场炒作的投机利润。这也许正是将来房地产业发展“梅开二度”、甚至更加红火的助燃剂和催化剂。这样完善的房券市场可以作为我国目前统一的证券市场的一个“板块”，归人证券市场的大盘中，也可单独设立，象目前的期货市场一样另立一批山头，但无论如何都应在中国人民银行、计经委、国家证监会及建设部统一控制和指挥之下，以便宏观金融有序运作。作为证券化的新的金融品种市场—房券市场，它与股票市场有相同之处，但也存在较大区别:1.虽然统一规范的房券市场的基本操作程序同于股票市场，但因房产最终存在住居价值问题，有相当一部分投资者买房是为了居住，所以必须改革我国现行户口制度，最好各市都有“房产蓝印户口”制，否则就会限制房市发展。这是股市所没有的问题。2.股票市场中交易的股票是“不可逆”的，因此一般说来其流通盘子只会越来越大而不会越来越小，然而，房券市场中交易的房券虽然也永远不可让开发商赎回，但当一些投资者手中聚集“筹码”达到一整套房产数目时，就会陆续地凭整套房的房券去请求实房交割，取得房产供实际使用，从而使得这一部分房券暂时或永久退出房市，该种房券的盘子越来越小。3.在股市中，各种股票之间是不能相互兑换和替代的，投资者如想将自己手中的一种股票换成另一种股票，一般(除股票期货外)只能“先抛出这种股票，然后再买人另一种股票”，而房市的各房券之间有一定程度的“筹码替代性”，即在一定条件下，投资者手中的一种房券可以参考其市场价格相互兑换。房券所以可以替代，其原因是因为在规范的房券市场中，，其房产评价合理，有的房券本身就可能是几个房商所提供的房源，只不过其综合评价水平相同，为了便于操作而将其合并为一种房券上市而已。房券的这种“筹码替代性”不仅能够增加房市流通和交易量，从而提高房产变现能力，而且还可使“房券异种联通”，从而避开了象股市那样因恶炒“小盘股”而产生过度投机。该筹码替代率的信息具体可在交易所统一安排下，在联网大盘行情显示屏中，再开辟一个以一种房券标价其他种房券的“即时兑换行情”的板块。这种“以物标物”的行情类似于目前通告的“以钱标钱”的浮动汇率行情。房地产投资素有获利高、风险低因而比投资于证券、外汇、期货等更具安全性的优点，而又有易替代、不易变现、一次投资较大因而使中小投资者不敢间津的缺点，然而，经过这样房产金融证券化、将它纳人统一规范的房券市场后，其优点无疑得到了发扬光大，而其缺点也无疑得到了彻底的纠正，所以房产证券化不失为激活我国目前的房地产业，进而推动我国新一轮经济发展的佳剂良方。

五、几点说明

1.关于房地产企业证券化与房地产商品证券化问题房地产企业证券化是将房地产公司股本或房地产业的投资资本化为证券形式的一种做法。这是一种传统意义上的证券化。在此意义上，公司股权股份化并以证券来作为其流通证书。证券创造了企业所有权与其客体分离的社会存在形式，它将产权的价值量化出来并使之成为价值运动的载体，房地产企业股权买卖通过股票交易来实现。这种产权向证券形式转化现象就叫房地产企业证券化。然而，证券具有多重特性和功能。它不仅可以是一种企业股权证书，而且可以是各种财产所有权证书，因此，资源配置可以证券化，经济运行各环节也可以证券化，以致证券经济可以涵盖一切以证券为媒体的经济关系总和。也就是说，我们不仅能在房地产商品生产过程中通过发行股票和债券等证券将房地产企业产权证券化，而且能在房地产商品销售过程中实行“住房信贷证券化(即银行所贷资金是通过将借款人所购的房产作抵押发行债券筹集来的)，还能将房地产商品本身化为证券—房券形式，通过房券交易来实现房地产商品所有权的变更，从而大大增加了大型不动产商品的流动性和增值能力。这就叫房地产商品证券化。诚然，传统的或狭义的金融化和证券化概念是指投资资本融资和采用证券方式融资的行为。但是，这并不排斥对其他经营环节融资或采用证券方式融资。本文讨论的是房地产商品(而不是房地产企业)金融化和证券化问题。美国现已流行、我国正在研究的“购房贷款资金来源证券化”就已突破了狭义金融证券化概念。经济理论产生和发展本有批判与继承、吸收与创新两方面，金融工具在新领域中合理的推广和应用乃是一种理论发展和实践更新。其实，财产证券化概念早就出现(参见江良忠《证券经济论》立信会计出版社，1997)。马克思认为证券是产权“纸质复本”，是一种产权证书，一种信用关系，因而是一种商品。这种商品理所应当包括房地产商品!2.关于“购房动机”问题购房基本动机有两类:一是为了居住消费，一是为了投资获利。“投资”比“消费”更高了一个档次，因为只有购房目的转到投资的时候，房地产商品市场才成为金融市场，或“准”金融市场，其意义不亚于当年“远期交货交易”因发展而使之脱离了“交易”初衷成了一种新型金融市场—期货市场。本文所提的“房地产商品金融证券化”是购房目的从“消费”转向“投资”的桥梁。其理论来由正是期货交易、股份证券化等泛金融理论的新型衍生物，所以它具有特别重要的意义。3.关于“房券投资收益”问题也许有人会问，“如何保证房产顺利出租?如何保证租金高于银行利息?”笔者认为，房产经营者和一般股份公司经营者一样通过各自手段或方式进行生产和经营，这里并不要求必须有预先规定的操作方案。经营者们应当努力提高公司业绩，但也不存在一定要保证其股东收益超过银行利息问题。房券投资与股票投资类似，也是一种新的投资品种，一种风险投资(只是其风险小于股票)，其收益可能大于储蓄利息，也可能小于储蓄利息，甚至还可能亏本。这正是房券市场的一种现代市场激进型风险投资的特点与魅力所在。4.关于“房地产投资性质及其本质把握”问题在市场经济下，一种投资方式，只要其无碍于法律，只要其有运行的合理性和经济效益，它就值得提倡和研究。哪怕它已发生了“擅变”，离开了传统的“房地产金融理论”范畴，也丝毫无损其研究的价值，房券市场把人们从“买房居住”引到“买房投资”方面，这是一种多重意义上的进步。这虽未对传统房地产理论本身多作研究，但却因之开辟了金融研究新领域，其结果不仅解决了经济问题和一18一发展了社会经济，而且丰富了人们消费和投资的内容，打开了新的金融投资市场，其昭然的理论价值和实用价值是我们要研究它的唯一理由。5.关于“房券交易可能会在资金方面冲击股市”问题由于金融市场的开放性和各种金融市场之间的连通性，所以各市场之间，在交易品种价值与价格差异悬殊或投资的边际收益率差异悬殊时必然会引起大量资金流动。如房券市场由于其可观的收益性和流动性会吸引大量银行储蓄资金，由于其可观的投资价值和低风险性也会吸引大量股市资金。但是，吸引储蓄资金转化为投资资本这本是进步，吸引股市资金使股市“失血”问题可用一系列缓冲措施解决。而且，资本追逐“高利润和低风险”也是合理的，因为这种资金在市场之间流动的结果会挤去某些市场“泡沫”或减小价值与价格背离幅度污}导资金配置趋向收益最大化，促进市场更稳健地发展。