购物中心变身

供应短缺、需求旺盛，刺激着北京写字楼市场扶摇直上。反观购物中心却面临招商难、投资回报周期长、电商冲击等难题，经营压力与日俱增。一些购物中心迫于生存压力，筹谋转型写字楼。目前，位于北京黄金地段的大钟寺中坤广场就传出有意将其业态由商业调整为写字楼。

中坤广场“断腕”求生

大钟寺中坤广场并非北京第一个转型写字楼的项目，却是关注度最高、最为人津津乐道的一个。

盘踞在北三环的黄金地段，处于西直门黄金商圈，更是北京三环内体量最大的综合性商业地产项目。大钟寺中坤广场拥有令许人羡慕的先天优势。60亿元的大手笔投资和海淀区重点项目的身份也为其赢得了很高的大众知名度。

然而，这个被大众看好的购物中心，却戏剧性地将变身写字楼。中坤集团总裁焦青确认，大钟寺中坤广场将进入大规模调整期，目标是将现有自持的4栋楼，近40万平米的物业，从零售业态为主调整为以办公楼业态为主。这其中固然有中坤战略调整的原因，但更多的是经营艰难下不得已而为之的无奈。

大钟寺中坤广场建筑面积43万平米，中坤自持80%以上，中坤广场刚要熬过商场培育期，就碰上了电商对传统商场的冲击，整个零售业业绩下滑，部分亏损的小商铺出现拖欠租金现象，中坤为了补贴租户，也对租金进行了打折。

“再不主动调整，大家就一起过苦日子了。”焦青称，亏损商铺也有意借调整之机退出。在北京的版图上，大钟寺中坤广场所处的西直门商圈是一块宝藏，区域内汇集了很多金融、科技、传媒企业，对写字楼的需求旺盛，但苦于没有供应。焦青告诉记者，中坤希望通过调整，将稀缺的空间资源和市场需求对接上。他说，在中坤传达出向写字楼转型的信号后，多家金融机构已积极接触，预计将来租金将轻松翻倍，而管理成本也随之降低，项目调整后可租可售，也会给公司带来较大的操作余地，形成双赢局面。

转型“钱景”可观

在北京，购物中心改作写字楼最早可追溯到两年前。当时同样是位于黄金商圈的西单时代广场由于经营不佳，几经挣扎后，最终在2011年被中国人保集团及其关联公司买下，从商业广场变成人保集团的写字楼。

据业内人士介绍，在北京“商改住”、“住改商”现象屡见不鲜，但整体商业改办公的现象很少，到目前仅3例。除西单时代广场和大钟寺中坤广场外，意图向写字楼办公方向转型的还有位于东三环燕莎桥西北角的都汇天地购物中心。

同样地处黄金商圈，定位高端的都汇天地，从去年开始受到一线国际品牌销售下滑影响，运营处于亏损中，转型愿望强烈。物业持有方平安集团旗下的平安银行由于急需大面积写字楼，双方一拍即合，从2013年初开始确定向写字楼方向调整。

从表面看，供需失衡及北京写字楼价格、租金持续走高是购物中心转型写字楼的最大因素。目前一般商场租金为4-5元/天/平米，而优质写字楼租金则突破10元/天/平米。

更值得注意的是，戴德梁行数据显示，今年四季度到2015年，北京甲级写字楼市场几乎零供应，伴随而来的将是写字楼价格和租金再次上扬。

“深层次的原因在于商场经营压力和经营理念。经营购物中心的特点是风险高、波动大、管理成本高、前期培育周期长、收益慢。而写字楼与之相反，具有风险低、成本低、收益稳定、变现快等优势。”中国商业地产联盟秘书长王永平指出，购物中心变身写字楼，其实就是从高、快、慢向低、短、快的转变。

转型路上的拦路虎

虽然“钱景”可期，但选择转型的购物中心却极少。因为办公业态和零售业态相比，大到土地性质、规划面积要求，小到外立面设计、室内空间划分等都截然不同，已经营业的商场想改为写字楼，将面临不小的挑战，耗时往往超过预期。

“除非是经营困难，没有前景，否则很难有企业主动改动。”王永平告诉记者，“商业改办公”首先得看当年拿地的土地性质是否包含办公用途，其次商业的公共空间较大，改成办公楼一定会填补楼板面积，重新分割空间，如果规划不允许新加面积，就会出现巨大的面积浪费。其次，与租户的谈判也颇耗时费力。

RET睿意德执行董事张家鹏指出，写字楼与购物中心的设计有天壤之别，比如购物中心的扶梯、挑高、中庭设计都不适合写字楼，另外，写字楼是形象产品，要求从外立面就能直观地体现出其办公性质，改造起来极费功夫。比如2013年初就着手调整的都汇天地，放弃了其购物中心的定位，将高层空间清理出用于办公，而低层则加重写字楼的相关服务配套，包括增加餐饮、社交、休闲的消费场所等，现在大半年过去了，调整仍未完成。

相较于都汇天地购物中心的“硬转”，大钟寺中坤广场的灵活性更大，当年该地块的性质包括了办公和金融，加上此前的设计师不太懂商业，是按照写字楼的硬件标准打造，如今这成为中坤改造的优势。

商改办难成“气候”

“即使经营困难，但商业的发展空间更大，很多商家仍会选择撑下去。”王永平认为购物中心转型的现象只是暂时的，不会形成趋势。

事实上，两年前北京写字楼市场一直比较平稳，只是近两年由于入市项目减少，写字楼供应紧缺，又适逢落户北京的企业增多，写字楼需求旺盛，才使得这种转型有机会。从供需关系来看，北京市场由于写字楼供应短缺，租金已处于历史高位，企业负担沉重，在今年上半年，租金增幅已经出现回落，而丽泽金融商务区、通州、亦庄等地都规划有大批写字楼供应，有望为北京的写字楼市场降温。

又由于购物中心变身写字楼难度甚大，张家鹏指出顺利转型还需要满足规模小、物业自持等条件，散售出去的商业想整改也有心无力。

此外，除北京、上海两地的写字楼市场火热外，全国其他城市则面临着写字楼供应过剩的风险，很难出现购物中心向写字楼物业转型的机会。