京城购物中心升级提速

万达新世界、美罗城、新光天地等一批升级版购物中心相继年内开业，北京商业版图开始重机关报构建。

2007年堪称商铺集中开业年，回龙观的华联商厦和西三旗的金隅蓝岛百货春节前后开业、万达新世界彩旋百货3月30日的隆重开业，以及美罗城购心物中心的试营业，无疑拉开了今年商铺开业的序幕。据不完全统计，台湾“新光天地”百货、港橙购物中心、万特购物中心、天美时尚名店、港汇新天地、金宝汇等商铺，均将于年内陆续开业。

在商业集中喷发的时代，哪些商业将脱颖而出，成为明日之星?哪些前途堪忧?本刊记者在对较典型的七大商业项目(万达新世界、新光天地、美罗城购物中心、金宝汇、港橙购物中心、万特购物中心、天美时尚名店)进行实地考察的基础上，通过对衡量商业成败的重要指标区域人气、商业氛围、区域交通、商业定位等层面的比拼，以探求今年开业商铺之发展前景。

“双新”人气最旺

区域自然人流量的多少和能否聚拢人气，是商业项目能否制胜的重要因素。就七大商铺所在区位来看，既有处于传统商业区域的，也有位于新兴区域的。从区域人气来看，二者谁更略胜一筹?不同项目所在区域，谁更聚拢人气?

“传统商业区域的人气，必定好于新兴的商业区域。”中国步行商业街工作委员会秘书长董利进而解释道，“一个商圈从崛起到成熟，需要慢慢培育，通常需要3～5年，甚至更长的时间。所以，从一点判断，七大商业项目中，万达新世界、台湾‘新光天地’百货所在的CBD区域，应该说是独树一帜，其人气在几大区域中位居首位。”

在不少专业人士看来，CBD较旺的人气，是万达新世界开业即火的重要支撑点。4月6日下午2：00，记者来到新世界进行实地探访。以红色为主色调的外墙装饰映衬下，给人以红红火火的感觉。事实上，新世界自开业以来也的确与众不同。在诸多商铺开业许久仍门可罗雀的背景下，新世界一经开业，便吸引了诸多消费者的目光。

当日下午3：00左右，记者来到位于西大望路东侧的华贸“新光天地”百货。现场，工人们正在内部紧张地忙碌着，不时有装修材料运进。显然，已经完成外装的“新光天地”，如今正在做内部装修。在该项目紧邻的西大望路上，记者看到，拓宽后的路面共有三个机动车道。尽管如此，车流量仍然较大。而往来于不同方向的人群更是川流不息。

“这里时刻都是上下班高峰期。”一位路过的行人如此感慨。这位行人告诉记者，由于她在附近上班，外出办事常会路过这里。而每一次都会看到车流较大，人来人往的繁荣景象。

新世界及新光天地所在的CBD区域的人气由此可见一斑。那么，除CBD外，七大项目所在区域中，谁的人气相对旺盛呢?

“万特购物中心、天美时尚名店所在的新街口，虽然其在各大商业区域中的地位，近年一再下滑，但区域依然具备充足的人气。因为，一方面，新街口商圈由来已久，所以，具备丰厚的历史积垫；另一方面，市政的改善，为该区域注入了一针兴奋剂。”资深商业地产专家、华高莱斯市场研究中心主任田辉认为。

而对于其他区域的人气排名，接受采访的专家一致认为，依次是金宝汇所在东二环商务带、美罗城购物中心所在东四环、港橙购物中心所在的马连道。

“东二环商务带经过近几年的发展，已培养了相对充足的人气。这主要是因为，市中心居住人口密集，且有成熟的商业氛围。此外，东四环商务带业已雏形乍现。该区域商业的崛起，主要因为伴随郊区城市化居住区外移的结果。近年，东四环沿线，中高档住宅层出不穷，如华侨城、金都杭城、沿海赛洛城、后现代城、珠江帝景等。由此带来区域常住人口的激增，促使区域商业配套不断放量，并日渐成熟。”田辉分析认为。

在田辉看来，港橙购物中心所在的马连道，同样具备充足的人气。但大多是物流、交通枢纽及茶业城所带来的人流，所以，与以上商圈相比，区域商业的有效人流相对缺乏。而就港橙购物中心本身而言，其属于商住楼的底商，体量较小，仅21573平方米，不足以改变区域现有的商业格局。

商业氛围较高下

一个区域是否具备浓郁的商业氛围，对于该区域内商业的发展至关重要。从七大商业项目所属区域看来，业界专家一致认为，商业氛围最浓的无疑是万达新世界、新光天地百货所在的CBD。尽管CBD与燕莎、王府井等成熟商圈相比，其商业氛围的浓郁程度还差之甚远。但近年，诸多500强、跨国企业的进驻，加之高档消费场所会集，使区域具备较浓郁的商业氛围。

对此，CBD的商户有自己独到的认识。“CBD商业氛围之所以略逊色于燕莎、王府井，主要因为：一、CBD给人的印象是高档写字楼的聚集地，其商业是伴随着诸多写字楼的入市而陆续浮出水面的。所以，CBD商业较其他成熟商圈，起步较晚；二、长久以来，高端商业仅国贸商城一枝独秀。所以，很难形成聚集效应。尽管如此，在七大项目所在区域中，CBD的商业氛围仍位居第一，主要因为，新世界开业对区域商业氛围的带动，加之未来顶级商业新光天地的开业，使区域进入提前预热。”在国贸商城经营服装的李女士如是认为。

此外，在不少业内人士看来，商业氛围位居其次的是依然是万特购物中心、天美时尚名店的所在地一新街口。

今年，新街口区域整装待发，气势不同凡响。4月4日下午，在新街口北大街，记者看到路东侧的建筑多在进行整修，而路西侧的店铺，无一例外都打出了“拆迁甩买”的招牌。经记者向负责新街口改造的机构咨询得知，新街口大街的拓宽工程即将启动，未来主要通过马路西侧进行拓宽。

市政利好的带动，使一度消沉的新街口商业乍现复活。在新街口北大街西侧经营床上用品的刘先生告诉记者，每日光顾他们店的消费者很多，有时甚至连中午饭都顾不得吃。而在马路东侧的一家服务专卖店的导购张小姐亦称，近日该店的顾客明显增多。“周一至周五，通常会有几十拔顾客，周末则更多。”张小姐说。

新街口商业乍现回暖的迹象，令目前正在招商的天美时尚购物中心，对未来市场前景充实信心。“从现有情况来看，新街口的商业氛围较浓，未来随着我们项目的开业，以及旁边万物购物中心的开业，相信该区域的商业氛围将更加浓郁。”天美时尚一位负责人肯定地预判。

“商业氛围排名位居其后的依次是金宝汇所在的东二环区域、港橙购物中心所在的马连道区域。”董利说。支撑他这一观点的理由是，东二环商务带崛起早于马连道。早年，东二环附近有就“东方银座”等商业，所以，经过几年的培育，该区域现已拥有较浓的商务氛围。而位于其后的马连道，虽然起步稍晚，但北方最大的茶业城、家乐福超市、百安居、Nike工厂店的相

继落户，也使得该区域的商业渐成气候。

七大项目中，美罗城购物中心所在的东四环商业带，其商业氛围又明显逊色于如上两个区域。虽然近年该区域发展较快，但人们对该区域商业的认知度还较为欠缺。主要因为该区域近年中高档住宅的供应量及宣传力度，远远高于商业项目。所以，提及东四环，人们首先想到的是住宅。在此背景下，该区域开业不久的美罗城购物中心百盛主力店，经营状况较为冷清。4月7日(周六)下午2：00，正值商业的黄金时段，记者来到美罗城购物中心百盛主力店。商场内一片冷清，半小时内仅依稀看到四五位消费者的身影。

美罗城交通最优

交通条件对于商业的重要意义，不仅体现在区域交通是否便捷，更体现在项目具否具有良好的可达性。就2007年七大新兴商业项目而言，业界一致认为，交通条件列踞首位的当属美罗城购物中心。其次即地处CBD的新世界、新光天地。其余项目，依据便利程度，依次是金宝汇；万特购物中心、天美时尚名店；港橙购物中心。

“东四环、广渠路(两广路东延)、财富大道，使美罗城具有良好的通达性。经记者4月7日下午3：00左右实地监测，从该项目至国贸，仅需5分钟车程即可到达。未来，随着轻轨7号线的建成并通车，区域的交通将更加便捷。”田辉说。

田辉进而认为，美罗城购物中心所在的东四环，非城市核心区。而这一看似劣势的因素，恰恰也是该项目的优势所在。“美罗城购物中心体量较大，商业建筑面积11．8万平方米，若是在城市核心区，原本拥堵的路况将更加不堪入目。该项目在四环边上，可缓解大型商业项目给交通带来的压力。良好的交通可达性，可使该项目具备广域的辐射力。”在他看来，经过一定时期的培育之后，美罗城购物中心所在的整个北化地块的商业项目，有望发展成为百子湾区域，乃至整个北京东部的消费聚集地。

相形之下，新世界、新光天地的交通便略显逊色。尽管两个项目拥有完美的交通组合――东三环、建国路、京通快速路、地铁1号线、大望路，纵横交错，为项目提供良好的交通条件。但项目的交通可达性，却不尽完美。路面时常拥堵不堪，而地铁路1号线，在上下班高峰期时，亦人山人海，等15～20分钟都无法乘上车的情况极为普遍。

北京市的交通状况，即越靠近市中心，交通越拥堵。所以，位居城市核心位置的万特购物中心、天美时尚名店，虽然新街口大街的改造，成为该两个项目后市的利好因素。但眼下的交通却异常拥堵。未来，相信随着2010年地铁4号线的开通，项目的交通可达性必将得到较大程度提升。

而港橙购物中心，虽然同样位于城市核心区。但由于周边区域商业未形成一定聚集效应，且周边以住宅楼为主，所以，道路的通达性略占优势，广安路、马莲道路等，少见有交通拥堵现象。尽管如此，该项目的排名仍被位居第五。主要因为，没有轨道交通支撑，且与西二环路之间有一定距离。

招商业绩天壤之别

一个商业项目的成功与否，除取决于区域人气、交通条件等先天因素外，采取什么样的招商策略，至关重要。从七大商业项目来看，除万特购物中心、港橙购物中心，因未开盘，招商策略还不详外，其他项目如新光天地、万达新世界、金宝汇、美罗城购物中心，均较注重品牌商家的拉动效应。

2006年，华贸中心与著名商业经营公司――台湾新光三越集团签订合作协议，决定由该家公司全面负责其招商业务。据田辉介绍，台湾新光三越集团不仅具备较强的运作能力，且拥有诸多品牌资源。预计，未来新光天地将引进约90个未曾进入中国的国际知名品牌。

此外，万达引入新世界，美罗城购物中心引入百盛，而金宝汇尚未建成，便与香港百老汇签约。据悉，未来老百汇电影院将租用金宝汇六七两层。“品牌商家的进驻，必将拉动北京东部区域商业的整体升级。”田辉说。

综上，虽然七大商业中多数采取品牌拉动策略，但亦有个别商业项目采取了租售并举的策略。比如，位干新街口的天美时尚名店。其自去年12月份开盘以来，便采取了租售并举的策略。4月5下午4：00，记者在该项目的售楼处发现，有四五组来访者，正在与销售人员洽淡。据该项目一位销售人员介绍，截至目前，其销售率已突破70％。而出租率，虽未统计，但亦可以肯定租赁亦非常活跃。

与天美时尚名店的火热租售形成鲜明对比的是位于昌平的“港汇新天地”。“该项目早在几年前就已经面市，截至目前，单是案名就已经换了好几个。由于招租情况不佳，其不得不采取了产权分割出售的方式，并提供售后返租，向投资者承诺每年返9％的回报。”一知情人士透露。

商业定位各有千秋

商业定位的准确与否，乃项目成败的关键。在业界专家看来，一个商业项目的定位是否准确，不仅体现在对区域客群、辐射力的把握，还体现在经营业态，是否能与周边项目体现差异化竞争。

“七大商业项目中，最能体现差异化竞争的，我认为是万达新世界。”田辉分析，“从CBD的商业项目来看，国贸商城属于高端商业，中低端有沃尔玛超市，唯有缺乏中端商业。而作为一个成熟的商业区域，往往应该兼顾各个层次的消费需求。所以，我认为定位于中高档商业项目的万达新世界，无疑弥补了这一市场空白。”

其次商业定位优势较明显的是“新光天地”。在田辉看来，定位于顶级商业的“新光天地”，其未来的档次，必将在国贸商城之上。“一个城市的商务中心需要有顶尖的商业项目作为支撑。‘新光天地’开业后，不仅使CBD的商业档次再攀新高，同时，还将与燕莎、东方新天地，形成三足鼎立之势。预计，未来该项目不仅将会聚全北京的高端消费力，还将吸引整个华北、东北地区的高端消费力。”田辉说。

此外，七大商业项目中，定位较值得一提的是定位于小商品批发市场的天美时尚购物中心，因为从周边几个同类项目来看，天意批发市场、官园批发市场、动物园批发市场等，无一例外经营红火。基于此，不少专业人士认为，未来天美时尚购物中心经营前景看好。然而，也有业内人士认为，由于天美时尚与紧邻的万特购物中心，商业定位差异不甚明显，所以，未来二者之间很有可能形成激烈竞争。

另一商业定位较具特色的是位于东二环的金宝汇。据其招商方面的负责人介绍，考虑到区域及周边多为社会名流、私营业主、企业高管、高级白领、酒店商务人士、行政商务人员、外交大使等高端消费人群。所以，该项目定位于聚焦世界一线品牌，集奢华购物、高端餐饮、品牌休闲娱乐于一体，融精品服饰、名表珠宝、国际影城、餐饮休闲，为财富名流阶层提供绝对的奢侈品。由于周边中高档商业居多，所以，业界普遍对该项目的运营前景给予的乐观的预期。

而位于东四环的美罗城购物中心，是集时尚百货、大型超市以及品牌服装、流行配饰、时尚皮具、家居电器、运动休闲、童装玩具、美容医疗、特色教育、健身娱乐、精品餐厅、便利服务专门店为一体的综合性购物中心。在专业人士看来，经营品牌的种类能否翻新，经营方式能否创新，是该项目面临的巨大挑战。

“该项目的主力店‘百盛’已于前段时间开业，听说经营状况很冷清。我认为，这主要缘于其商业定位，美罗城的定位类似金源MALL，集合了诸多主力店。以百盛为例，该家主力店的体量不及西单百盛，如果经营商品种类及品牌，与西单百盛无异，那么，又如何吸引人们去消费?”一位不愿透露姓名的业内人士说。

除经营品种外，如何做到贴切当地消费力，亦是商业定位的关键。比如，位于昌平的港汇新天地，从其定位来看，即中低档百货。虽然这一定位，符合区域的消费力，但是经营产品却与当地实际需求不相符合，比如其一层，与很多商场一样卖化妆品，但由于很多人在市区内上班，所以，他们或许更愿意在市里购买。此外，该项目四层为餐饮。通常情况下，处于闹市区，且周边有办公楼的百货商场，往往会有设置餐饮。但很难想象，位置边缘，且周边大都是住宅小区的商场进行如此定位。

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