房地产开发成本控制浅论

摘要：争取最大收益是最终目标，对房地产开发企业来说，在销售价格相对稳定的情况下，成本直接影响到利润。因此，加强成本的控制是值得房地产开发管理者去研究、总结的。

关键词：房地产开发 成本控制 监督分析

我国的房地产开发发展起步较晚，但如今房地产企业在大好环境下如雨后春笋般成立，公司的规模大小不一，管理水平参差不齐，投资收益也就有了差别。作为企业来说，争取最大收益是最终目标，对房地产开发企业来说，在销售价格相对稳定的情况下，成本直接影响到利润。因此，加强成本的控制是值得房地产开发管理者去研究、总结的。

房地产的开发过程可简单看作：取得土地～前期手续～规划设计～工程建设～房屋销售；因此其费用成本包括：与土地有关的费用～前期费用～规划设计费用～建筑安装费用及配套费～销售及管理费用，当然各种税费和财务费用贯穿整个过程。这些成本费用在不同时段影响着项目成本，它们相对来讲有主有次。下面就各种费用进行简单的论述。

土地费用

房屋是依附土地而存在的，因此取得土地是房地产开发企业首要的目标。土地价格在各个城市不同地段是相对稳定的。而选哪里的地块，这就涉及一个项目的选址和决策问题。换言之，土地成本的控制不是直接土地价格控制的体现，而是项目前期决策。在做出决策之前，必须认真分析本地市场、技术及环境因素。现在房子一直处在上涨的空间中，很多企业认为不管怎么样都挣钱，先拿地到手再说，导致盲目投资。现在国家进行调控，不少企业陷入了困境。因此，只有经过充分的考察研究，有切实可行的可行性研究，才能保证项目的收益。

前期费用

前期费用主要包括城市配套费、各政府部门办理相关手续收取的费用及为工程开工建设所必须具备条件而花费的费用。该部分费用在各个地区有各自的收费标准，对同一地区费用相对固定。但是有些收费政府部门可能减免一部分，这就需要开发企业关注当地的政府规定，收集相关资料，对符合条件的可以提出申请，减少费用。比如墙体采用节能材料，可以收回墙改费；开发的项目是节能小区，可以获得政府的补贴等。因此该部分的控制重点在了解当地的政策，合理利用相关政策。

三、规划设计费

实际该部分可以划归前期费用，在这里单独列出有突出其作用的意思。有关统计资料显示设计阶段对整个工程造价的影响在35%～75%之间。当项目投资决策确定以后，设计阶段的造价控制就变得十分重要，而这一阶段恰恰是目前开发商（投资人）控制的比较薄弱的环节。现在有些开发企业认为都是民用工程，设计简单，不必多花钱，所以将设计费压的很低。另一方面现在设计院也是水平差距很大，竞争非常激烈，为了揽业务有时竞相压价。俗话说贱钱无好货，导致图纸问题多，施工中经常变更，影响了工期也增加了造价。更为重要的是设计的时候没有经过充分的方案优化，不可避免的存在设计保守计算，结果出现了不少的“肥梁、胖柱、深基础”等不合理现象，从而人为的提高工程造价。还有就是前期进行了勘察，设计时没有具体的方案，等挖开基础后看情况再定。我就曾遇到一个工程，前期场地回填强夯完成并做了勘察，挖开基础到设计层查看，达不到设计的要求，只好加深基础，致使基础深达4米，造成了浪费。由此看来，设计是非常重要的一环，它直接影响工程的造价。设计时通过技术比较、经济分析和效果评价，力求选择在技术先进条件下经济合理，在经济合理条件下确保技术先进，在满足实用功能前提下注意造型别致美观，以最少的投入创造最大经济效益。

建筑安装费用及配套费

工程建设过程相对整个项目来说是一个较长的过程，投入的资金量大且相对集中，管理过程中需控制的因素很多。因此，需要建设单位的管理人员制定相应的措施和制度来保证对造价的控制，而不是靠个人的能力来控制，毕竟每个人的能力是不同的。主要从以下几个方面来加强成本的控制：

把握好工程施工招投标，选择报价合理、社会信誉好、技术力量雄厚的施工企业。施工单位管理到位，工期就可以保证，并且有可能提前。工期的缩短对建设单位来说就意味着成本的节约，利润的扩大。

加强合同的签订和管理，分清双方的风险和责任。一方面可以为下一步工作提供指导依据，约束各单位人员的工作行为，另一方面避免将来可能发生的不必要争论和不合理索赔。

加强现场的管理，尤其避免建设单位的现场管理人员违规签证、签证不及时及重复签证等现象。

加强材料和设备价格的控制。材料及设备费在工程的建安造价中约占70％，材料成本控制是项目开发过程的重要内容，对主要材料和设备一般采用甲方供应或限价的方式。房地产企业要建立价格信息网络，及时准确地了解市场上最新的材料设备的价格信息。大宗材料设备订货，应货比三家，也可采用招投标方式采购。非甲供材料，可以采取限价的手段进行控制。

房地产企业必须合理筹措资金，一方面保证工程建设的顺利进行，另一方面控制资金成本，即财务费用。房地产企业要拓宽融资渠道，就要根据投资期限的长短、企业资金状况以及资金回收的情况来选择合适的融资方式。

竣工结算阶段的工程造价控制。主要做好以下几点：一是严格核对合同条款，防止重复计算及收费等问题。二是检查隐蔽验收记录及施工日记，是否按图施工。三是落实设计变更及签证，检查这些设计变更是否符合既定的程序，防止一些莫须有的签证、重复签证等。四是按图严格核实工程量。五是严格执行投标过程中所报的单价或签证价格，禁止高套单价的情形出现。六是严格按规定和合同套取计费程序，计取各项费用。七是认真审查，复核，防止各项计算误差。

销售及管理费用

管理费用的控制主要靠加强公司内部的管理，避免铺张浪费，做到资金的合理使用。销售方面主要费用是广告宣传，最好做到有针对性，避免广告铺天盖地式的宣传。另外非常重要的一项内容就是对税费的控制，税费在成本中占有相当的比例，各个地区不仅相同，大约10%左右。房地产开发企业应对全公司的税务进行科学的综合筹划，有效降低税收负担。企业财务部门应针对每种税收的特征，利用相关的优惠政策，制定相应合理的避税措施。

结束语：房地产企业的目标成本管理是全员的、全过程的管理，它贯穿于决策评估阶段、设计阶段、工程实施阶段、竣工验收阶段等项目建设全过程。企业要有完善的成本管理体系，加强实施过程的成本监督和分析，及时反馈成本信息，为企业营销策略的制定和调整提供依据，就能使企业获取更大的经济效益。