对农民主动办房产证的联想

按现行法律规定，集体土地上的房屋不需要登记，因此我国目前没有建立农民房屋所有权登记制度，对经合法批准建设及历史性合法占用的房屋，由土地管理部门登记并颁发农村集体宅基地使用证。同时，宅基地及其房屋的流转也受到明显限制，这体现在转让时必须符合两个条件，一是经本集体同意；二是只能转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户。另外，也不能抵押和投资入股。这种限制主要源于宅基地使用权的福利性，宅基地取得是无偿的。这种制度设计，主要考虑的是，集体土地是农民维持生计的基础，对农民具有社会保障和失业保险功能。

但实际情况究竟如何呢？就笔者对某县的调查，从上世纪八十年代后期开始，累计已有3000多户农民向县房产局登记办理了宅基地房产证。这些农户为什么在现行制度并未做出明确规定的情况下，愿意花钱办证呢？一位已办证农户说得好：因为办证能给他们带来至少两大好处：一是财产权得到了政府认可，心里踏实，有利于维护自己的合法权益；二是可以利用产权证向银行或民间抵押借钱，可盘活资产，把固定资产转为流动资金，用于再投资发展经济。

这种现象引发了笔者对现行法律法规限制宅基地转让弊端的思考。

限制转让宅基地只能在本集体内进行并经本集体同意，在实践中行不通。一是脱离实际，哪个农民卖房会报经本集体批准？在农民眼里，自己花钱建的房屋就是自己的私产，自己有自主处置权。不仅现在如此，再往前追溯，历朝历代均有民房买卖，历来如此。二是限制在本集体内转让也至少有两个问题：（1）范围限制太死。集体经济组织一般以村民小组为单位，一个村小组十几户或二、三十户人家，每户均有无偿取得宅基地的权利，自己建房比买房更有诸多好处，如经济上更划算，构造更符合自己的需要等，因此一般情况会宁建勿买。在如此小范围转让也就成了一句空话。（2）在农用地承包经营权可以自由流转、异地承包较为普遍的情况下，这种限制使异地承包的承包人难以在承包地定居，这样以来，增加了异地承包的制度性成本，限制了农用地的异地承包、自由流转。

宅基地及其房屋不能抵押及投资入股，制约了农村本来就特别短缺的资本要素的盘活流通。禁止宅基地抵押和投资入股的结果是，农村建房投资就被制度性地固定在房屋上，困死在那里。这与城市国有土地上房屋可以抵押和投资入股形成鲜明反差。

只“享有对集体土地的占有和使用的权利”，造成宅基地使用权的残缺性，即它没有收益权。从法理上讲，使用权包括了占有、使用和收益三项权利，国有土地使用权即是如此。宅基地使用权的取得是无偿的，从这点上看有些类似于无偿取得国有划拨用地使用权。而国有划拨用地的使用权人享有对土地的部分收益权，而宅基地使用权人却毫无收益权，显然是厚此薄彼不合理。

通常说的房产证，是指国有土地上的房屋所有权证，这是产权人经政府登记持有其产权归属的唯一合法凭证。农民拥有的房屋，政府只登记发一本宅基地使用证，只证明其拥有该处房屋的土地使用权，而土地上的房屋却“身份不明”，这不能不说是宅基地产权制度的重大残缺，是政府行政管理的一大空白。

江西省赣州市房地产管理局 赖德华