《不动产登记暂行条例》对登记实务的影响(二)

在《不动产登记暂行条例》 （以下简称《条例》）实施后，随着登记主体发生重大的变化，登记的客体范围随之整合为一家机构办理，这对以前仅从事过单一种类客体登记业务的工作人员来说，也是不小的挑战。在各类不动产登记业务分设由不同部门办理时期，相关的工作人员无需知道与登记客体相关的不动产权利之登记由来，只要申请人提供相关不动产权利证书即可。登记业务整合后，并不意味着仅是简单的业务叠加，而是必须在理清各种客体的关系和登记类型的关联性之后进行合理的归类。现就《条例》规定的登记类型及登记范围对登记实务的影响作简要分析。

一、登记客体的多样化

《物权法》规定，物有两大类，即动产和不动产，动产的种类远比不动产多而复杂，不动产就是《条例》所列的三大类：土地、海域、定着物。

1.土地

土地根据使用性质又可分成三大类：农用地如耕地、林地等；建设用地；填海填湖土地。作出这样的分类是因为不同性质的土地其用途和来源不同，如农用地上不能建造房屋（用于农业所需的配套则另当别论）。又如填海土地是经批准由海域转化而来。不同性质的土地可以依法转化，如农用地经严格的审批程序可转为建设用地，反之，建设用地也可转化为农用地，当然填海填湖土地既可以是农用地，也可以转为建设用地。

2.海域

根据《海域使用管理法》，海域是指内水、领海的水面、水体、海床和底土，与不动产登记有关的是海域使用权。与土地使用权一样，海域使用权可以依法提供给单位和个人使用。

3.定着物

土地或海域上定着物主要是建筑物、构筑物；土地上定着物还有森林、林木。定着物可以附着于地上、地下。在我国，仅就房屋而言，因功能、性质、来源之多样而使得房屋的登记复杂多样。

二、登记的物权种类多样化

《物权法》规定，各类不动产都可以申请登记，登记后或产生物权效力，或产生对抗效力。从大类而言，共有三种类型：一是所有权。国有土地和海域属国家所有的自然资源，其所有权不需登记，而集体所有的土地需要登记，此外，大量的所有权登记是附于土地和海域上的定着物。二是担保物权。可以用于抵押的不动产权利有三大类，即土地（海域）使用权、所附定着物所有权、土地承包经营权。三是用益物权。这类物权类型较为多样，依附于所有权和土地使用权也都可产生用益物权，其种类具体有：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、海域使用权、地役权。

三、客体的多样和相互组合形成的登记类型

对登记类型进行科学分类，有助于建立良好的登记秩序，根据登记的客体特点大体可分成五大类。

1.单一土地使用权或所有权登记

当土地或海域上尚未有建筑物或构筑物时，则集体土地的所有权、土地使用权、海域使用权分别申请单一物权登记。

2.单一房屋所有权登记

已登记的土地或海域使用权上已建成房屋进行初始登记（即《条例》所说的首次登记），由于此时土地使用主体和房屋所有权主体是一致的，因此只需办理房屋所有权登记。另一类单一房屋登记是所有权注销登记，由于土地正常情况不可能灭失而房屋拆除是经常发生的，因此只有房屋才发生所有权注销登记。

3.土地（海域）使用权和房屋所有权组合登记

房屋所有权初始（首次）登记完成后，不动产发生转移、变更的，则土地（海域）使用权和房屋所有权同时发生转移、变更登记，确保两者的权利主体一致。

4.抵押权登记

根据《物权法》，可以设立抵押权的不动产物权有房屋或其他定着物的所有权、土地使用权、土地承包经营权。在这些物权中，房屋或其他定着物的所有权必须与土地使用权同时设定抵押，而土地承包经营权可以单独设立抵押。当然，无定着物的土地使用权也是单独设立抵押。

5.地役权登记

地役权可以设立于土地所有权、土地使用权或房屋所有权之上，当地役权与其他用益物权共存时，由于地役权具有从属性，因此在处分地役权时将受到一定的制约。

四、高效合法做好组合权利的登记

1.多个有关联的登记可合并则尽量合并办理

不动产登记以依申请为原则，因此，是否登记取决于当事人的意愿。现实中也存在着许多登记滞后于已发生的法律行为或法律事实的情形，如合法取得的宅基地、合法建设的房屋未申请登记；购买的房屋未及时登记等。当权利人需要处分不动产申请登记时，会发现登记簿上还是上一手权利人的名字或该不动产根本未曾登记过。此时，是否需要将不动产每次取得的环节一一作相应的登记，履行所有的登记程序呢？这要根据权利取得的途径区别对待。对于取得土地使用权后用于自建自用的房屋，如果当事人在取得土地使用权后没有申请土地使用权首次登记，而在建好房屋后申请登记的，此时房屋所有权和土地使用权可一并登记，没必要土地使用权先行登记，完成登簿后再办理房屋所有权登记。而对于因多个先后法律行为产生的权利变动，宜分别办理相应的登记，如房屋买卖先后发生多次的，每个买卖行为都应办理转移登记，从而规范交易和登记秩序，保护交易安全。

2.可以竞存的权利按顺位并有条件地办理

不同的用益物权和担保物权可以同时存在于同一不动产，从而更大效能地发挥不动产作用，但权利不同的登记顺序会对当事人产生不同的影响。如，抵押权设立后，再设立地役权的应经抵押权人同意，否则不得对抗抵押权人，因此在办理地役权登记时，如登记簿已记载抵押权的，应提供抵押权人同意的证明。当抵押权和地役权同时申请登记时，由于地役权在合同生效时即设立，地役权优先于抵押权成立，因此应先登记地役权，抵押权人应知晓抵押物上存有地役权，经登记后抵押权排列于地役权之后。又如土地所有权上已设立土地承包经营权的，所有权人欲设立地役权，应经土地承包经营权人同意，在办理地役权登记时所有权人应提供承包经营权人同意的证明。

3.根据法律事实准确认定登记类型并注意前后衔接

原来在土地登记中没有转移登记这个类型（都归入变更登记了），而《条例》实施后，只要涉及权利主体变动的就应归入转移登记，特别是房屋所有权和土地使用权主体的变动涉及到税费的缴纳，因此准确认定登记类型是正确收取税费的前提。以征收不动产这一法律事实来说，在征收过程中，不动产从原权人手里转移到了征收人（一般是地方政府）名下，此时，根据《条例》，土地使用权应办理注销登记，而由于房屋尚未拆除，登记机构可根据征收决定办理土地使用权注销登记和房屋转移登记，房屋应登记在征收单位名下（一般是地方政府相关部门代管单位）。当房屋拆除灭失后，不动产征收人应尽快申请房屋注销登记。随后地方政府对已无房屋的土地重新规划后再次向市场出让的，则又开始了新一轮的不动产开发建设，随之而来又有了不动产各类登记。因此，及时、如实地登记记载不动产的现实状况是保证房地产一、二级市级正常运行的重要前提。