天津:科学编织房地产市场监管之“网”

近些年，随着我国房地产市场的高速发展，各种不合法、不规范、不透明的行为时有出现，房地产市场监管工作被提上重要议程。天津市国土房管局高度重视此项工作，于2010年成立了天津市房地产市场管理中心，专门负责房地产市场监管工作。该中心自成立以来，积极探索房地产市场发展规律，通过理念创新、健全队伍，充分运用信息化手段构建完善房地产市场监管网络，全面规范房地产市场，走出了一条具有天津特色、领先全国的房地产市场监管之路。

一、以信息化为手段，系统构建房地产市场监管网络

当今时代，信息化对管理工作的重要性不言而喻。为此，天津市房地产市场管理中心近年来不断加大信息化建设力度，攻克多项专业技术建设难关，以超前的思维主动适应房地产市场宏观管理、微观服务方面不断变化的客观需要，经过几年的努力，建立起覆盖中心全部职能的房地产市场管理综合监管系统。

该系统包括四大系统，即：房地产动态监测系统、房地产市场监管系统、商品房销售管理系统和房地产中介监管系统。

（一）房地产动态监测系统

该系统自2009年研发，2010年投入使用。系统在国土空间地理图形“一张图”数据平台基础上，建设了房地交易业务数据库，将商品房交易、存量房交易和土地出让信息集合成房地产空间地理图形数据库，实现了房产数据与空间地理数据的交互式分析。系统通过一套科学严谨的房地产市场运行监控指标体系，监测市场运行情况，为政府决策提供参考。

该系统可满足短、中、长期对房地产市场监测分析需要，按照日、月、年3个时间周期设置了30余项常用的监测分析指标，用于全面监测商品房上市、销售、待售和预定等环节及存量房市场成交情况。系统定期与相关部门交换数据并交流分析成果，从而更好地把握了房地产市场的全局信息，全面拓宽了分析视角。

系统具有四大特点：

1.实时更新，动态监控分析。为应对瞬息万变的市场环境，系统实现了对房地产市场上市、销售、待售和预定及存量房交易数据的动态监控分析，随时监控市场交易热点和异态，第一时间发现问题，防微杜渐。

2.多用户、多界面兼容，便于比较分析。运用信息化新技术实现多网联通，用户可以多维操作，根据需求多界面调用各时间、各范围分析，便于通过横向、纵向比较，更好的识别问题。

3.全面覆盖日常分析。系统设计了30余项常用的监测分析指标，全面覆盖了针对房地产市场日常分析的各项指标。系统还提供了市场综合查询功能，用户可以根据自己的需求自行选择标签进行统计分析。

4.分析结果直观可视。系统可以一键生成各统计指标的柱形图、饼形图等，便于直观发现趋势性市场特点或结构性市场问题。

系统主要由检测指标和市场监管类指标两类指标构成，涵盖了从检测市场发现问题到监管市场解决问题的各方面，主要包括：

1.主要检测指标。包括当日商品住宅量价变化情况；月度商品住宅量价走势；有效供应与需求比；外来人口购房比例月度变化；首套商品住宅比例月度变化；不同户型和价位成交分布情况。

2.市场监管类指标。包括商品房预定情况监控；取得商品房预售登记超10日未打印合同项目的监控指标。

几年来，该系统高效、稳定、实时、实用的特点多次受到了各级领导和兄弟省市的好评，2013年8月通过了住建部科学技术项目示范工程验收。

（二）房地产市场监管系统

该系统主要用于市、区县两级监管部门对房地产市场全面、动态监管，进行工作衔接，记录监管信息，统计、分析市场监管情况，规范监管行为，提高监管水平，科学高效的开展监管工作。

系统具备以下特点：

1.紧密结合市场实际。系统依据各项监管制度、监管程序、监管要求等内容，通过现代化网络技术手段，实现与实际工作紧密结合，搭建起监管理论与实际工作的桥梁。

2.实现信息资源共享。系统与商品房销售管理系统、房地产经纪管理与网签系统、房地产估价监管系统、房地产动态监测系统全面挂接，通过数据同步更新，使各系统相关信息及时传输到监管系统，实现监管系统对各项信息全面、准确、实时的掌握，为监管工作的开展奠定基础。

3.便捷、高效、实用。监管工作中，监管人员携带笔记本电脑、专属上网密钥登陆监管系统，可即时录入各项检查情况，变更执业人员信息，全面实现无纸化办公，简化管理手续，提高办事效率。

4.实现全市监管工作“一盘棋”。市、区两级监管工作实现无缝连接，使全市工作更加同步、规范，实现了全市监管工作标准统一化、执行同步化。

（三）商品房销售管理系统

该系统2003年1月启用，实现了商品房销售管理的全网络化运行。系统主要具有数据管理、网上售房及从源头上收集整理开发企业及开发项目基本信息的功能，实现了销售许可审批管理的事前、事中、事后监管。

系统实行实名制管理模式，开发企业及行政管理部门工作人员必须实名登陆系统，并要求工作人员依职权和规定流程逐级进行，不能缺步、越级操作，所有操作步骤均在系统中留存记录，方便责任追究。系统具有两级用户权限，区县房管局对申请项目现场查勘意见及影响资料可直接通过系统上传，并生成电子档案。日前通过对商品房系统功能进行改造，增加了对“一张图”工程中其他子项系统数据的共享功能。通过共享，可以在办理销售许可时直接挂接土地出让、土地登记、土地抵押及查封、前期物业备案、预售资金监管及房产测绘等信息，并可以直接下载打印开发企业取得的相关证书，减少了开发企业重复报件、工作人员核对原件等工作环节，提高了审批工作的严谨性和效率。

系统成功实现了对开发企业销售行为及管理部门行政审批服务事项的同步监督，也杜绝了管理人员利用职务之便受贿、索贿、、失职渎职、不作为乱作为等现象，做到了权利运行“大小有边界、运行能公开、网上留痕迹、全程受监控”。

（四）房地产中介监管系统

该系统包括房地产经纪管理与网签系统、存量住宅交易计税价格评估系统、房地产估价监管系统和房屋租赁管理系统4个系统。

1.房地产经纪管理与网签系统

该系统用于对全市房地产经纪机构备案管理和房地产经纪人员的注册管理，以及在中介机构实现网上签订房产买卖协议和房屋租赁合同，通过系统办理房地产经纪机构初始备案、变更备案、注销备案和遗失补证，办理房地产经纪人员初始登记、变更登记、注销登记、遗失补证和继续教育。自动采集网签经纪服务合同、房产买卖协议、房屋租赁合同内填报的数据，查询房地产经纪机构信息的真伪。

通过该系统，一是增强了中介市场监管能力。市、区县两级监管部门通过系统实现对经纪机构和人员管理的网络化无缝对接，并为有关部门提供了详实的原始基础资料，形成了数据共享，实现了监管合力。通过网签平台对房地产经纪服务全过程的掌控，监管范围由行业准入的事前监管延伸到了事中和事后监管。依照法律法规设计的网签服务流程，经纪机构和从业人员通过系统的程序化操作，规范了执业行为，达到了市场监管目的。二是增加了为企业服务职能。通过对原有办事流程的重新梳理和优化，减少了企业办事人员的往返次数，提高了办事效率。通过搭建的网签服务平台，企业规避了虚假房屋委托造成的经营风险和交易纠纷，促进了经纪机构和从业人员为社会提供更加安全、高效、便捷的服务。规范化的系统操作消除了经纪人员的执业瑕疵，营造了良好的市场环境，为房地产经纪行业快速发展提供了科学保障。三是体现了为民服务的宗旨。通过系统，交易群众可以查询到值得信赖的经纪机构和经纪人员为其提供高品质的经纪服务。网签服务平台提供的房屋权属验证、房屋交易当事人身份验证功能为房屋交易安全保驾护航。群众在经纪机构成交后直接在经纪机构打印合同，减少了到办事部门往返次数，提高了交易效率，方便了房屋交易当事人。

2.存量住宅交易计税价格评估系统

该系统用于核定存量住宅交易当事人申报价格的合理性，为确定纳税价格提供科学依据。系统固定了房屋交易价格影响因素及修正系数，取消了工作人员自由裁量权，杜绝了低报价格故意避税行为。通过对存量住宅交易当事人申报交易价格的合理性进行核定，可随时监控全市存量住宅交易价格核定情况。

3.房地产估价监管系统

该系统为天津市房地产估价机构专用业务平台，通过该系统管理部门可实现对房地产估价机构的动态监管。

房地产估价机构通过系统网上受理估价业务，网上制作估价报告；监管部门通过系统实时监管全市估价业务，对估价业绩进行统计分析；通过系统专家库为机构提供估价技术指导，对估价报告实行网上评审；系统可公开查询估价机构、注册估价师和估价报告信息。

通过系统，实现了估价业务全程监管、估价报告网上即时备案、估价报告网上防伪查询。

4.房屋租赁管理系统

该系统可实现房屋租赁合同备案管理，监管部门通过系统可统计房屋租赁市场变化情况。

区县房管部门通过系统可实现房屋租赁合同登记备案管理，并可实时统计本辖区房屋租赁合同备案情况。市级房管部门可利用系统全面掌握房屋租赁市场情况，实现房屋租赁市场的监管，并可与公安、税务、工商等部门实现房屋租赁信息共享，促进出租房屋综合管理工作的有序发展。

从2014年开始，天津已将上述4大系统通过网络关联起来，互联互通，构建了一张科学严谨、疏密有致的房地产市场监管之“网”。

二、建立市、区两级监管队伍，不断完善监管规范

在天津这样的特大城市，有项目的开发企业600余家，在售项目700余个，仅靠市一级管理机构进行房地产市场监管显然不足。为此，走强化市、区两级监管队伍建设之路，将日常监管职能下放到区县房管局，各区县房管局组建市场监管科（原则上不少于4人），负责本辖区市场监管和市场分析等工作，每月至少将辖区内所有的项目巡查一次。为加强市场巡查人员管理，天津市国土房管局对全市160名监管人员开展业务培训，核发了“天津市房地产市场巡查证”。由此，建立起一支专职监管队伍，开展日常巡查、日常管理，监管力度随之加大，市场监管工作得以强化。

为指导各区县局全面开展市场监管工作，实现监管工作的科学性、规范性、统一性，天津市房地产市场管理中心自2012年开始着手制定《天津市房地产市场监管工作规范》，历时4个多月，走访了80余个房地产开发企业，经过70余次修改，最终形成了3.2万余字的《天津市房地产市场监管工作规范》，于2012年8月实施。

该规范对天津市新建商品住宅监管、销售人员监管、经纪机构监管，分别明确了检查内容、标准、依据以及相关程序等，建立了月报、档案管理、案件转办等制度，对各项工作制订了具体的监管要求、监管程序，并针对每项工作提出了详细的考核制度，做到“标准、依据、监管、考核”有机结合。从而完善了天津市房地产市场监管体系，健全了监管制度，明确了监管标准，规范了监管程序，目标明确，责任清晰，易于掌握，方便执行。

为了不断适应房地产市场出现的新情况、新问题，天津市房地产市场管理中心自2013年6月开始对该规范进行了修订。在新建商品住宅监管方面，增加预定监管，公示材料补充 《天津市商品房预定协议》示范文本；在经纪机构监管方面，增加经纪人员、房屋信息监管；在档案管理中，增加15项考核标准；细化监管考核，明确具体考核标准，将考核分为实务考核、日常考核、专项考核；增加监管措施，补充监管手段，加大市场监管力度。最终，形成5.9万字的 《天津市房地产市场监管规范》（2014年），使之更具指导性、操作性、实用性，真正成为天津市房地产市场监管工作的“教科书”和“工作指南”。

三、落实市政府关于加强市场主体事中事后监管政策，重点突出依法行政、依法监管

2015年，市政府下发了《天津市市场主体信用信息公示管理暂行办法》、《市政府关于加强市场监管体系建设的意见》、《市政府关于加强市场主体事中事后监管的意见》、《天津市市场主体信用风险分类和市场监管随机抽查联合监管暂行办法》等一系列指导全市各行业监管工作的重要文件，建立了“市场主体信用信息公示平台”、“行政执法监督平台”，房地产市场管理中心紧紧围绕市政府有关文件精神，拟定了《天津市房地产市场信用等级分类监管实施规定》，坚持“放管结合、宽进严管”原则，从管制型、粗放型向服务型、精细化转变，从分散型、封闭型向集约型、开放型转变，依据不同的标准，将监管项目信用等级划分为良好、警示、失信、严重失信四个类别，科学高效开展房地产市场监管工作，实现了与市政府加强监管工作意见的高度统一。

同时，将市场监管工作纳入市场主体信用信息公示平台和行政执法平台，所有监管项目的违法违规情况均可在公示平台进行查询，市场管理部门的监管行为也可在行政执法平台接受群众的监督，既规范了监管项目，也规范了管理部门的监管行为。

四、创新监管理念，强化源头管理

对房地产市场中一些不规范、不合法行为的惩罚处理无疑是市场监管中非常必要的手段，但对房地产市场中一些源头性、初始的规范和管理显然更具效率，更有防微杜渐之益。经过多年探索实践，天津的房地产市场监管机构对房地产市场及其监管工作的规律有了更为全面深入的认识，在此基础上，从源头上对市场进行监管成为其理念和模式。

比如，下大力气强化对房地产销售人员的管理。销售人员在房地产行业链中处于一个很重要的地位，如果销售人员不能很好地了解和掌握相关的业务知识，专业素质不高，就会给房地产市场带来很多问题，影响市场的健康发展。事实上，现在市场上存在的许多问题都是销售人员问题，或者是通过销售人员反映出来的。对销售人员的管理，属于房地产市场的源头管理范畴。因此，从2011年开始，天津每年对房地产销售人员至少进行一次免费培训，收到了很好的效果。从第2年开始，将培训工作下放到区县房管局，由市房管局提供培训提纲，由各区对房地产销售人员进行属地培训，效果更好。此后，又在全市推广“销售人员在销售现场公示”，如果销售人员发生变更，相关管理系统就会相应作出变更，及时解决了房地产销售人员和销售公司的匹配度问题，大大规范和净化了房地产市场。

再比如，前文所述的天津市房地产市场监管的4大系统中，许多系统既是房地产市场管理部门的监管平台，同时也是相关市场主体的工作平台。以房地产估价监管系统为例，本身就是为估价机构提供了一个免费的业务平台，所有的评估从委托受理开始，到出具估价报告、修改估价报告，都只能在这个平台进行。这样，估价机构所有的业务行为、估价报告中所有的内容指标，监管部门均可以在第一时间及时获取，从而使市场行为一开始，相应的管理工作就可以及时跟进。

不断探索房地产市场发展规律，努力创新房地产市场监管，科学规范引导房地产市场健康发展――这就是近几年天津房地产市场监管的工作足迹。