政府管制房价的沉痛教训

经济学理论和西方的实践都已经证明，要摧毁一个国家或城市的经济，除了战争，最好的方式就是管制房价。

按保罗・萨缪尔森、威廉・诺德豪斯所著《经济学》（第十六版）的定义，管制是政府对企业无节制的市场权利的一种限制，其基本内容是政府制订条例和设计市场激励机制，以控制企业的价格（租金）、销售或生产等方面的决策。

政府对住房领域的管制主要有租金管制、价格管制、企业进入房地产领域的准入管制等形式。在西方市场经济国家发展过程中，政府没有对开发商出售住房的价格采取过直接的管制方式，但对业主出租住房的租金曾经实行过控制。

针对工业化、城市化造成的城市低收入人群的住房问题，英国政府自1915年开始首次对企业及房东出租住房实行租金控制，以免在租金上涨对承租私人房屋的劳工阶级产生冲击。大萧条和“二战”期间，美国联邦政府设计了一套租金管制的国家系统，纽约市是战后唯一一座保留租金管制的城市。20世纪70年代租金管制在美国许多城市重新出现，包括波士顿、洛杉矶、华盛顿特区、奥尔巴克、伯克莱和圣莫尼卡。根据美国住房和城市发展部的报告，1991年，美国200多个地区实施了租金管制，美国10%以上的私人出租住房受到管制。与纽约类似，二战后，由于内地大量人口迁入导致的住房紧张，前香港（英）政府也立法对私人市场房屋租金实行了管制，以保证草根阶层的基本住房权益。

租金管制也带来了两个负面影响，一是由于政府控制租金水平，住房出租收益下降，投资人寻找其他投资机会，从而导致住房出租业萎缩；二是房东提供的服务质量会变差，房屋得不到良好的维修。

面对租金管制造成的负面影响，英国保守党在1987年的竞选宣言中提出，有必要扩大私营住房租赁市场。该党认为，“租金控制固然是用意良好，但已造成了私营租赁市场的显著萎缩，仅占住房市场的8%。这一情况限制了住房选择并妨碍了经济发展。寻找工作的人们不能方便地迁入其他地区，那些能找到工作的人却不能在附近找到住所。那些愿意选择租赁而不愿意选择购买的人被迫成为不自愿的住房拥有者或者挤进地方政府公房分配的等候队伍中去。有些人甚至因此成为暂时的无家可归者。”

这份竞选宣言还提出，除了已经采取的弥补现状的温和措施之外，必须做出更多的努力，下一届保守党政府将吸引更多的私营房地产投资进入租赁领域，包括建筑协会、住房协会和小的私营业主。在1998年推出的《住房法》实现了保守党竞选时许下的诺言，该法规定从1989年1月15日起，所有的新出租住房业务可以与租户自由洽商租金，法律保护租户在租用期内的居住权利，业主与租户中的任何一方可以要求进行租金登记，接受住房当局的调节。美国经济学家约瑟夫・斯蒂格利茨还将纽约租金管制作为政府失灵的案例编入了其所著的《公共部门经济学》。

新中国成立后，政府也一度对住房的价格实行过管制。20世纪90年代中期，房地产开发逐步兴起，在向市场化转轨过程中，当时的国家计划委员会曾于1996年颁布了《城市房地产交易价格管理暂行办法》，规定政府根据不同商品房分别实行政府订价、政府指导价和市场调节价。2006年，国务院“37号”文件要求各地推出的限价商品房供应，实质上就是实行价格管制，这是政府对住房最直接的一种管制。

20世纪50年代初期，中国政府曾经对私人出租房屋采取了租金管制（私人拥有房屋超过15间，要进行社会主义改造，低于15间，自用外可以出租）。如北京市曾经有2万多户的家庭承租历史上遗留下来的私人出租房，一般称为标准租私房，租金水平与市场租金相差巨大。北京市自1992年起，标准租私房租金为每月每平方米使用面积0.33元，1994元提高到了0.62元，1996年提高到1.80元，2000年提高到了3.17元，只相当于同期市场租金的十分之一。这种租金管制造成了房东和房客的尖锐对立，房东无力修房或拒绝修房，造成房屋破损严重。2003年，北京市市委、市政府决定由财政和房客所在单位出资，将剩余的1.9万户房客从标准租私房中腾退出来，从而结束了实施达40多年的租金管制历史，但由此带来的维修纠纷至今未解决。

从理论上分析，房租和房价管制政策都是特定历史时期的产物，近200年来，在城市化加速过程中，欧美等发达国家曾面临人口过分聚集，住房短缺等问题；在二战中，由于战争造成大量房屋被破坏，在住房极度短缺情况下，为了保护居民的基本住房权益，这些国家在一些城市实施了租金管制，这种行政干预在特定历史条件下为解决住房问题发挥了有效作用，但管制本身抑制了住房市场的竞争，使供给不断萎缩，或者降低了服务的质量。所以最近20年来，美英等国普遍放松了管制，租金管理已成为历史。■

博主简介：北京师范大学房地产研究中心主任