保障房建设需要精细化管理

百姓安居才能乐业。近年来，国家在积极调控楼市房价的同时，加大力度建设保障性安居民生工程。整个“十二五”期间，我国将建各类保障性住房3600万套，覆盖面可达20%。针对今年以来我国保障性住房建设的现状以及未来的规划趋势，《经济》记者专访了住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹。

引进民间资本的关键在于政府补贴

《经济》：据住房和城乡建设部公布的数据显示，今年上半年，中国保障性安居工程已开工470万套，开工率为63%，基本建成260万套，完成投资5070亿元人民币。下半年还有很大一部分保障性住房在建，对资金实际投入的需求量也将很大，这些保障房建设资金该如何解决？

秦虹：整个资金安排主要有六个渠道：一是各个地方土地出让净收益的10%，还有很多地方已是超过政策要求，按土地出让总收益的10%支持保障性住房建设；第二是公积金的增值收益；第三是中央财政的转移支付，上半年的补贴总额已经和去年全年的总额几乎一样多，估计下半年数额还会有增加；第四就是地方的财力，地方政府从财政收入中拿出一部分资金来；第五个部分就是购房的收入，指的是经济适用房和限价商品房的销售，这部分钱的收入占相当大一部分。还有一个渠道就是中央地方建设债券，主要用于保障性住房的建设。剩下不足的，还需要通过银行贷款，或是一些企业的投入等。

实际上，各个地方每种渠道所占的比例不一定相同。比如中西部比较困难的地区，主要是中央财政的投资占的比较大。东部地区主要是土地收入、地方财政的支出占的比重比较大。

《经济》：由住建部等7部门刚新规，强调通过多种方式引导民间资本参与保障性安居工程建设。市场化解决资金问题政府该如何引导？有没有进一步的政策或措施？

秦虹：关于社会资金进入保障房建设，现在主要看是什么样的保障性住房建设。如果以是否拥有产权来衡量，就是经济适用房、限价商品房这类保障性住房建设，民间资金的投入是没有问题的。因为企业的这种投入是有利润有回报的。对于租赁式保障性住房，比如说廉租房和公租房，企业参与投资的主要方式是代建。建完了再由政府回购，实际上也是政府出钱。

但是，通过企业投资、企业持有、企业经营这种租赁性的保障性住房的建设目前来看，还有相当大的难度。要实现通过民间资金投入、民间资金持有、民间经营这个租赁式的保障性住房，恐怕最主要的一点是看政府补贴能不能到位，即政府能否真正承担起由于租金限制或变动、准入控制、选址配套不当等造成空置的风险，要看政府的补贴能否达到企业投资的一个合理利润率。如果达不到，就很难吸引民间投资进入。当然，国有企业投入承担责任和义务也是必要的。

《经济》：有部分城市申请利用住房公积金贷款支持保障房建设，也有消息称，公积金支持保障房建设有可能写入住房公积金管理条例，为什么这些城市选择住房公积金贷款作为支持保障房建设的尝试？这种尝试对将来保障房建设有什么样的作用？

秦虹：公积金的增值收益用于廉租房建设，是公积金条例规定的。至于公积金贷款用于保障性住房建设，我想可能是因为在很多地方有大量的公积金沉淀，这样就不能发挥出它们应有的作用。而建保障性住房又需要资金，于是就把这部分沉淀的资金拿来先建保障性住房。然后政府再逐渐的偿还这个公积金。

这其中是有一些争议的，主要还是风险问题。因为公积金不是财政资金，财政资金是不用偿还的。公积金是个人的资金，如果出现风险，那缴纳者的风险谁来补偿呢？主要就是这个问题。

保障房供求要有效对接

《经济》：部分城市5年前建设的保障房现在有相当一部分已经被转变为商品房出售。有人担心，如果没有一个好的退出机制将影响保障房良性作用的发挥，在您看来，保障性住房在后续管理上应如何加以规范，如何建立有效的退出机制？

秦虹：避免通过保障性住房获利，最好的办法就是只建租赁式保障性住房，不建产权式保障性住房。不建产权式保障房，相关人就不能从中获利。另外，租赁式保障性住房也有退出的问题。有部分人收入提高了，已经不符合保障条件了，却还在里面住着不出来。一个通行的办法就是提高租金。把公租房的租金提高到市场租金水平，或者之上。租房者可以不出来，因为房子的租金跟市场上一样。这样至少政府财政不用贴钱。采取这种办法在操作上就要先按市场租金收取，再按家庭困难程度返还相应数额的租金，不符合困难标准的就不返还。

国际上还有些经验是可以借鉴的，他们通常是每年或每三年审核住户的资格。如果不符合资格的就不能再住保障房。还有一个好办法就是举报。左邻右舍知道他的收入已经很高了，就可以举报。政府就可以去审查，查了之后不符合条件就要搬出来。如果住户不愿意搬走，政府就提高租金。在日本，不再符合资格的租户如果不退出保障性住房，他要缴纳的租金高出市场的一倍。

还有一个很好的退出管理办法就是“以房促退”，保障房不能建得太豪华。保障房一定只体现基本保障。要让住户觉得收入一提高就不想住在里面才可以。房子建得太豪华，谁都想住在里面，当然就不愿意退出了。

所以我认为首先要以规促退，事先定好规则，超过条件就必须退出；第二就是以房促退，因为房子建的正好是用户比较困难时才愿意住的，一旦收入高了就不愿意租。现在各国的保障性住房都没有豪华保障，都是基本保障。

《经济》：对于保障性住房建设，您最关注的是哪些问题？

秦虹：现在保障性住房建设恐怕还是一个供求有效对接，不要错位的问题。就是政府保障性住房保障的对象和需求对象，怎么能够有效的对接，而不是错位。

有一些大学教师、政府公务员也享受着保障性住房政策，但是，他们是不是真的需要？而农民工需要保障性住房，他能不能住进去？还有就是一些小城市建了这么多保障房，是不是有这么多需求？有些城市需求量很大，建的保障房够不够？这是一种有效对接的问题。

保障性住房特别需要精细化管理。而不是说简单的把房子一盖就算了。盖完了之后谁住进去，住进去怎么退出，怎么管理，租金怎么才能收上来，物业怎么管理，这些东西都需要非常精细化地来考虑，不是那么简单的。