我国发展住宅合作社的意义探究

针对解决现阶段我国居民的住房问题，发展住宅合作社是一项有效措施。本文通过对住宅合作社优势的分析和国内外住宅合作社成功案例的例举，表明在我国发展住宅合作社是可行性的，进而分别阐述了发展住宅合作社对我国社会、房地产市场、居民、政府及法律体制建设五个方面的意义。

住宅合作社中低收入者房地产住房问题

一、前言

房屋是人民群众遮风避雨、安居乐业的重要场所，是人民生活最基本的物质基础。可近年来，房地产市场不断膨胀，房价高涨，导致人民群众买房难、一房难求的状况日益严重，政府采取了一系列措施抑制房价，虽取得了一些成效，但未能从根本上解决人民的住房问题，很多人仍处于房屋大战的水深火热之中。为房地产市场的健康发展、社会的和谐，解决人民住房问题显得尤为必要，综合国内方面，借鉴国外解决住房保障问题的成功经验，发展住宅合作社是一种不错的选择。

二、住宅合作社

住宅合作社是一种新型的建房组织，是一种居民为解决住房问题自行组织、自愿参加、自筹资金、自行建设和管理的非营利性组织，其自愿性、合作性、民主性和非营利性的特质，能帮助人们更好地解决住房问题，实现居者有其屋。具体来讲，住宅合作社具有以下优点：

（一）成本低，价格低

住宅合作社的社员共同出资建房，建成的住宅，按照事先协议好的分配原则直接进行分配，因而无需做样板房、建售楼处、雇销售人员和进行广告宣传等，这样就减少了很多的市场中间环节，不存在销售广告费用的支出以及其他的一些“灰色”开销。

房地产开发商的建房资金很大一部分都是通过向金融机构贷款等途径取得的，自08年以来，中国人民银行不断上调金融机构的人民币存贷款基准利率，开发商的财务费用也随之增加，巨大的财务费用最终还是落到购房者身上。而住宅合作社的资金主要是向社员募集，较少向金融机构借贷，即便向金融机构借贷，也可享受利率优惠政策。

（二）无盈利，充分满足住房者的需求

房地产开发商建房的出发点是追求利润，因而其开发的住房，无论是在结构还是面积等方面，都是被盈利所左右，特别是在房地产市场为卖方市场时。住宅合作社的集资建房，是社员自己为自己建房，民主决策、管理，每个社员都有监督权和建议权，所以在房屋的户型设计、价格等方面会更符合自身的需求和承受能力，建筑材料也会选择符合标准的，不会出现危及住房者人身安全的豆腐渣工程，住得更放心、舒心。

（三）政策优惠

国家通过颁布各项政策、立法来鼓励和支持住宅合作社的发展，肯定其在解决居民住房问题中的作用，比如《城镇住宅合作社管理暂行办法》中规定：“合作建房可不受固定资产投资规模的限制，土地管理部门要及时划拨建设用地？国家对用于社员居住的合作住宅，在税收政策上给予减免优惠，地方人民政府也相应减免市政建设配套费等有关费用？”《经济适用住房管理办法》规定：“单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。”

根据现有的政策，住宅合作社享有优厚的待遇，合作住宅的用地实行国家划拨；合作建造的住宅免交营业税、城建税和教育费附加等；社员第一次集资建房免交契税和交易手续费，入住后自住期间也不用交房产税和土地使用税。

三、住宅合作社可行性分析

住宅合作社具有以上众多优势，不仅得到了广大中低收入者的青睐，而且也得到了国家的认可，国内外也有很多发展住宅合作社的成功案例，尤其是在国外很多发达国家，住宅合作社已发展得相当成熟，成为他们解决国民住房保障问题的重要途径之一。由此可见，住宅合作社的组织和运作方式是有效率的、优化的，在我国发展住宅合作社以解决中低收入者住房问题是切实可行的。

（一）国外成功案例

英国首创合作建房，随后德国、法国、瑞典、西班牙等国家也相继发展各种类型的住宅合作社。从1844年英国一个名为罗虚代尔的住房合作社成立，到现在为止全世界已有80多个国家建立了10万多个合作建房组织。

据有关资料显示，在德国，合作建造的住宅占全国新建住宅总数的30.9%；2006年，世界人均住房拥有量最高的国家之一的瑞典差不多2.1个人就拥有一套住房；西班牙的私人住房拥有率高达90%。

爱沙尼亚的合作建房还得到了国际合作组织的帮助，爱沙尼亚仅有150万人口，但合作建房的人口相当高，现在至少有45%的人口都是居住在合作建造的房屋里。

除以上国家之外，还有很多国家都在积极发展住宅合作社，以解决居民的住房问题，比如美国、法国、新加坡、丹麦等，尽管类型不一、模式不同，但住宅合作社都成为他们解决住房问题的重要措施，并且都取得了不错的成绩。

（二）国内发展情况

1986年7月，我国第一家住宅合作社——“上海新欣住宅合作社”成立；1996年成立了合作住宅的全国性社会团体——中国合作住宅促进会。近年来，以于凌罡为代表的住宅合作社倡导者和践行者掀起了合作建房的新热潮，在北京、上海、南京、成都、武汉等城市不断发起各种模式的住宅合作社，其中有不少成功案例。

北京城建住宅合作社自成立以来，合作社建造房屋近30万平方米，为2600多户家庭解决了住房问题；截止2001年，南京职工住房合作社完成建筑面积约50万平方米，帮助近5000户困难职工实现安居乐业。2000年，北京有42家住宅合作社，建造住宅200多万平方米，解决了3万多户家庭的住房问题；内蒙三市从1997年开始，建成合作住房至少99万平方米，解决了8万多户家庭的住房问题。据不完全统计，截止2004年底，全国已有七千多家住宅合作社，解决了近200万户家庭的住房问题。

四、发展住宅合作社的意义

（一）对社会的意义：有利于维护社会稳定，促进社会和谐

住房是人类的基本生活条件，它关乎着人类的身心寄托和社会的和谐。试想，如果一个国家的大多民众居无定所，势必会影响居民个人、家庭的生活，进而产生一系列的社会问题，影响社会的安定和团结。住宅合作社能以较低的价格给中低收入者提供住房，解决一部分人的住房问题，无疑具有化解社会矛盾，稳定人心，维护社会稳定的功效。

住宅合作社所推崇的基本价值观和社员所遵循的伦理价值观，有助于社会和谐。依据1995年国际合作社联盟通过的《关于合作社界定的声明》，合作社的基本价值观是自助、自担责任、民主、平等、公平与团结，社员所遵循的伦理价值观是信奉诚信、开放、社会责任与关怀他人。民主、平等、公平、团结和关怀他人，意味着要公平公正地对人对事，要懂得关爱他人；诚实、开放和社会责任，倡导了为社会无私奉献的良好社会风气和诚实守信的道德观念。无疑，住宅合作社要践行上述价值观，必然会推动“人人为我，我为人人”的社会风尚，减少社会矛盾，促进社会和谐。

住宅合作社的民主实践能够增强民众的民主意识。合作社的基本治理思想就是自我管理、民主管理。这种民主思想不仅体现在住房的设计、建造等过程，也存在于住宅建成后的小区管理，在这些过程中便会不知不觉增强社员的民主意识和能力，而且社员积极参加小区的日常管理，有助于邻里间的沟通与交流，加深彼此的感情，促进社区的和谐。

（二）对房地产市场的意义

1、调节房地产市场的结构性平衡，促进社会资源得到合理配置

目前我国的房地产市场住房供给结构严重失衡，房产开发商为追求盈利，将购房者锁定在中高收入以上的人群，大量开发大户型、精装修房，每年开发的中高档价位项目占70%　～　80%；但占人口60%　～　70%的、有着对住房强烈渴望的中低收入者才是住房市场的主导需求，这种严重不平衡的住房供应结构不仅造成社会资源的浪费，也不利于房地产市场的健康发展。住宅合作社致力于解决中低收入者的住房问题，自建自住满足居民对住房的个性化需求，有利于提高住房市场的资源配置率，调节房地产市场的结构性平衡。

2、打击投机倒把，打破房地产商的垄断局面，促进市场经济健康发展

当前，我国的房地产市场竞争机制缺位，市场竞争主体单一。在房地产市场上，不论是商品房，还是保障性住房，均交由开发商经营，长期以来形成了开发商对房地产市场的垄断局面。在房地产市场上购房者始终处于被动的不利状态，如果某些投机商哄抬房价，使房价加快增长，人们也只有接受，毫无还手之力。相对垄断的房地产市场不仅限制了市场竞争，造成一定程度的市场失灵，还消弱了行政手段调控的效果。住宅合作社完全不同于房地产开发商的经营模式，它是居民为解决自身的住房问题，自发组织、自建自住的一种住房模式。它无比的优越性必然会吸引一部分人，尤其是难以承受高额房价的居民通过其解决住房问题，改善住房市场单一的供给状况，健全住房供应体系，在一定程度上抑制投机商的投机倒把，打破房产商对房地产市场的垄断，进而促进房地产市场的健康发展。

（三）对居民的意义：实现安居乐业，减少家庭矛盾；实现资产积累

房屋是人类生存的寄托，是人们幸福生活的重要前提，尤其是对一个家庭来说有着至关重要的意义，如果一个家庭没有一个安定的居所，势必会引发一系列的家庭矛盾。住宅合作社就是为解决中低收入者住房问题而组织发展起来的，它绕过开发商这一环节，加之国家的优惠政策，能使社员以降低的价格获得住房，实现居者有其屋，减少家庭矛盾的产生。

建造的住房也比租房有优势：自己的房子住着更踏实，有一种家的归属感、满足感和安全感；可以按照自己的喜好随心装饰、布局房间；而且在当今房价居高不下的状况下，可以保值增值，实现资产的积累，虽然可能在转让价格上受限，但它仍是固定资产，可以当做遗产留给下一代。而租房是一种纯消费，不管你租多久，都不会拥有产权，房子永远是别人的，房东让你搬走你就得搬走，频繁的搬家会使人身心疲惫。

（四）对政府的意义：减轻政府压力，完善住房保障体系，更好的实现政治目标

为解决中低收入家庭住房困难问题，国家大力发展保障性住房，保障性住房的资金主要来源于国家预算和政府贷款，我国人口基数大，贫困人口多，作为一个发展中国家，资金有限，压力大。住宅合作社的合作建房主要以个人筹资为主，政府只要给以优惠的政策支持，就可以调动人们的积极性，集中社会闲散资金解决一部分人的住房问题，这样就相应减轻了政府在解决住房这一最基本民生问题上的压力，节省了财政开支，同时也符合住房商品化、社会化的目标。

以经济适用房和廉租房为重点的住房保障体系在近年来取得了较好的成绩，但在实践中也存在一些问题，保障性住房仅仅只覆盖了低收入阶层和最低收入阶层，忽视了那些中低收入阶层。发展住宅合作社，积极引导“夹心层”人群合作建房，可以使夹心层人群的住房难问题得到解决。在原有的住房保障体系上，将住宅合作社纳入社会住房保障范围，多渠道解决居民的住房问题，有利于进一步完善住房保障体系，实现多层次、广覆盖的住房保障目标。

（五）对我国法律体制建设的意义

发展住宅合作社对我国的合作社法律体系和相应的司法、执法体制建设也有着很大的意义。在发展住宅合作社的过程中，随着案例的增加、经验的积累，经济、司法和行政执法等方面的实践规则都会随之建立，理论研究也会不断深入，进而推动国家的立法工作。虽然行业不同会有一定的差异，但都是合作社，在理论基础和部分实践上是相通的，可以互相借鉴，所以住宅合作社的理论、实践和立法经验可以推及各行各业，从而促进我国合作社法制的总体建设。

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