谈住房分配制度改革

【摘要】住房分配制度改革是整个住房制度改革的关键，现行的住房分配制度是以单位住房实物福利分配为基本特征的，在这种体制下，住房建设资金难以形成良性循环，职工缺乏增加住房消费的压力和动力，不可能有通过市场实现个人住房消费的要求，从而制约了住房商品化和自住其力的实现。本文分析了我国住房分配制度改革历程，阐述了住房分配制度改革中存在的问题，住房分配体制改革的目标和原则。

【关键词】住房分配制度 改革 目标 原则

中图分类号：TU113.5+41 文献标识码：A 文章编号：

伴随着我国经济体制从计划经济向社会主义市场经济的成功转变，我国的住房分配制度也已完成了市场化的改革。现阶段，作为国民经济的支柱之一，房地产行业的良好发展，是构建我国和谐社会的重要一环；并且由于当前房地产行业存在的问题与民众利益切身相关，因而被广泛关注。实施住房分配货币化改革，其意义不仅是促进住房制度改革进一步深化，加快实现住房商品化，而且对加快上海住宅建设和经济发展具有十分重要的推动作用。通过住房分配货币化改革，把职工个人的住房消费推向市场，引导居民调整消费结构，增加个人住房消费支出，能够把相当一部分消费基金转化为建设基金，扩大住宅建设规模，加快住房建设步伐，为实现居住目标创造条件。同时，也增加了住房市场的有效需求，有利于进一步拓展住房市场，形成住房建设资金的良性循环。更重要的是它能够刺激消费，增加市场最终需求，形成新的经济增长点，带动新一轮经济增长，使地区经济保持持续稳定发展。

一、我国住房分配制度改革历程

1、1950～1977年，完全住房福利分配制度时期新中国成立之初，作为社会主义国家，我国实施的是高度集中的计划经济体制，对资源的配置带有强烈的计划色彩。在城镇居民住房问题上，采取“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。城镇居民的住房主要由所在单位解决，各级政府和单位统一按照国家的基本建设投资计划进行住房建设，住房建设资金的来源90％靠政府拨款，少量靠单位自筹。在实施福利分房制度的第一阶段（1950～1977），也就是完全福利分房阶段，政府规制在微观层面对房产业发展限制的过宽过严，它不仅要管生产，还要管分配，使政府（企业）为提供住房承担了过多的社会成本。在那个时期，作为商品生产和商品交换意义上的房地产业，基本是不存在的。这一制度在我国建国初期资源极度匮乏的情况下，对资源的统一有效利用方面有一定贡献；但随着国民经济的逐渐恢复，这一完全计划的住房分配模式显然已经限制了住房供给的发展，后来的事实也证明其存在不少问题。

2、1978～1998年，住房福利分配向市场化转轨时期1978 十一届三中全会的召开和改革开放国策的确立，我国的经济建设逐步走上正轨。伴随着经济体制改革的进行，住房制度改革也被提上议事日程。早在1980年4月，邓小平同志曾就发展建筑业问题作过一次谈话，内容涉及住宅的性质，建筑业的地位，改善群众住房条件的途径，调整房租，出售旧房等一系列政策问题，核心就是住房的商品化。他的这一思想为我国住房改革奠定了基础，在以后我国住房制度改革的进程同小平同志谈话的精神也是完全一致的。但是碍于当时对我国社会主义国家性质的局限理解和理论创新发展缓慢，直到1998年我国住房制度商品化完全确立，这期间的住房制度改革都是对原有福利分房制度的微调或一些小步伐的探索。

3、1998～2007年，住房分配制度市场化确立随着改革开放的深入，我国确立了建立完善的社会主义市场经济体制的目标，这打破了一直以来在我国计划经济等于社会主义的固有思维，市场机制对资源的有效配置开始运转。我国的福利分房制度同样由于其存在的诸多问题，亟待改革。在政府和企业住房投资极度紧缺而无力解决这个问题时，就需要调动多方面的积极性，减轻政府和企业在住房供给方面的责任和义务，转变住房分配模式，以体现居民个体的自主住房需求。

二、住房分配制度改革中存在的问题

1、房价飞涨不仅影响到居民消费行为，而且会改变社会资产的分布。房价飞涨将社会财富向富人转移，从而扩大贫富差距；将社会财富向城市，从而扩大了城乡差距；由于地价随房价也在涨，将社会财富向政府转移；最糟糕的是将银行资产向投机者转移，从而增大了引发金融危机的风险。房价飞涨的转移效应既不利于提高生产效率和资源分配效率，也不利于社会公平。所以有必要采取措施来限制房价上涨幅度，规范房地产行业发展。

2、由于政府对房地产行业的规制过于宽松或者监管不严，导致了房地产开发商同购房者之间市场力量严重的不均衡，这正是近7年来房价飞涨的最主要原因。我国城镇人口众多，再加上未来我国城镇化水平将逐渐提高，对住房需求很大。房产商利用其在住房市场上对社会公众的优势地位，组成寡头联合，使我国住宅价格持续上涨，而没有有效的机制形成制约。

3、政府将供应住房的职责剥离出来后，住宅用土地就成了房地产开发企业的外部成本。由于拥有对土地所有权垄断和土地财政的权力，政府通过出售土地使用权以获得高额土地出让金。一方面，这种改变使得政府和社会公众的利益关联下降，不仅房产企业的社会成本减少，政府对房产企业社会成本的重视程度也在降低，势必对公众利益造成影响。另一方面，由于政府垄断着土地这一稀缺资源，同样因为监管方面的原因，在土地交易领域政府官员的寻租事件屡屡发生。这说明政府规制在监管方面出问题同样会引起社会效率的损失。

4、房地产改革的市场化取向必然会使得房地产开发企业更加偏重效率而忽视企业的社会成本，而本阶段宽松的政府规制也给了他们可乘之机。这些改革的既得利益者们，在蓄积了一定的力量后，已经能够对政府规制的制定施加一定的影响。按照“规制俘获理论”，规制者极有可能被某种利益集团所捕获，这样一来制定的规制就有利于生产者而非公众的福利水平。

三、住房分配体制改革的目标和原则

1、实现住房实物分配向货币分配的转化，建立国家、集体、个人三结合解决住房问题的机制。

2、实现住房商品化，建立以高收人家庭为对象的商品住房供应体系和以中低收人家庭为对象的社会保障性住房供应体系。

3、实现住房社会化，逐步由单位建设、分配、管理住房的体制, 向社会化、专业化运行体制转化。

四、结束语

我国住房制度的市场化改革，严格来讲，它不仅仅是为了适应市场经济体制改革的需求，更主要的是房地产行业已经成为中央政府推动宏观经济稳定与发展的一种政策工具，对推动国民经济的平稳快速增长起重要作用。但在肯定房改成绩的同时，还必须正视改革过程中出现的问题。这就需要我们反思，采取什么样的措施，或者说应该采取何种程度的政府规制才能保证我国房地产行业能够合理有效的发展。说到具体政策，就是需要做到“促效率、保公平”。要坚持市场化的改革方向，政府对房地产的规制应当针对市场失灵，设法修补或恢复市场竞争秩序，而不是扼杀市场机制。只要房价波动不至于过大，只要没有人为操纵市场，没有垄断和非法竞争，政府就不应该过多干预。避免赋予地方政府过多无谓的监管权力，以免权力的滥用影响市场效率。制定住房的转移支付政策时，尽量采用货币补贴方式，而不宜采用实物补贴，因为如果将政府的转移支付和市场交易混杂在一起的话，很可能产生新的问题。

参考文献:

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