房地产类项目环境影响评价过程中外部因素的影响及对策

摘要：制约房地产项目环境影响评价是否能通过审批的一个重要因素是外界环境对房地产项目本身的影响，本文从土地规划、噪声、恶臭、辐射等方面阐述了房地产类项目环评中应该注意的外部因素及解决方案，为项目环境影响评价提供科学判断依据，从而减少后续不必要的环境纠纷。

关键词：房地产 环评 外部因素 噪声 恶臭 电磁辐射

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

1、引言

在房地产项目环境影响评价过程中，目前多集中于探讨项目本身所排放的污染及其治理情况，笔者从多年的环评工作中发现，制约项目审批的多是外部因素对项目本身的影响。本文从以下项目规划、噪声污染、恶臭、辐射等方面对房地产项目环境影响评价进行探分析，旨在为该类项目顺利通过审批提供帮助。

2、环境影响外部影响因素分析

2.1 项目用地的合法性要求

近几年来，房地产开发速度加快，许多项目的开发均不同程度地涉及到了原有的农业用地或其他性质用地，因此项目选址占地的合法性就显得十分重要。

根据《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定，房地产项目的选址首先要符合城市总体规划，即建设范围应在城市总体规划中已经确定的居住用地范围之内，禁止在规划的绿地、基本农田、文物保护区等其他用地范围内进行房地产开发；同时，房地产的开发用地性质应当符合国土资源部门审批的土地性质，也就是说，房地产项目用地应符合规划和国土资源管理部门的要求。因此报告应有当地规划部门出具的规划意见书，作为项目用地合法性的重要依据。

2.2 项目用地原有的使用用途

随着经济的发展，城市规划的变更，城市布局发生变化、土地使用性质的改变越来越频繁，一些原来的污染型工业企业搬迁，原有用地作为城市居住用地进行房地产开发。这些土地用途发生改变的，房地产项目评价过程中对项目建设场地进行原有使用用途的调查非常必要，要通过进行现场实地调查和环境质量现状监测，尽可能避免产生环境纠纷。在做房地产环评时要有原有土地的场地环境评价，要对原有土地进行监测分析，并确定土壤修复方案。

原国家环境保护总局办公厅了“关于切实做好企业搬迁过程中环境污染防治工作的通知”(2004年6月1日)，要求所有产生危险废物的工业企业、实验室和生产经营危险废物的单位，在结束原有生产经营活动，改变土地使用性质时，必须经具有省级以上质量认证资格的环境监测部门对原址土地进行监测分析，报送省级以上环境保护行政主管部门审查，并依据监测评价报告确定土壤功能修复实施方案。

北京市环保保护局于也于2007年1月17日了“北京市环境保护局关于实施《场地环境评价导则》的通知” ，又于2009年10月14 日了《场地环境评价导则》，规定了土地使用性质变更的场地环境评价的工作程序和内容。

2.3 外部噪声的影响

房地产项目选址涉及紧邻铁路、轻轨、高速公路、机场等高噪声交通设施的，在做环评时，要充分论述外部噪声对房地产的影响。对于已建成的交通设施，环评要对现有噪声进行现状监测，并考虑未来交通量发生变化时对房地产项目的影响，充分论述项目选址的合理性。

一些部门对临近高噪声交通设施项目的选址做了具体要求。例如，北京市规划委员会、北京市环保局于2005年1月了《首都机场环境噪声功能区管理办法》，其中规定首都机场环境噪声功能区内LWECPN≤70dB的区域可以新建住宅、学校及幼儿园；70dB≤LWECPN≤75dB的区域内应该按照当地政府对首都机场2类环境噪声功能区内城市规划的要求确定可否新建住宅、学校等建筑，新建的噪声敏感建筑物应满足LWECPN≤75dB的环境质量要求外，还需使室内声环境达到《住宅设计规范》（GB50096-1999）的要求，即室内环境噪声级昼间≤50dB（A），夜间≤40dB（A）。而且提出，在首都机场环境噪声功能区内新建住宅、学校、幼儿园教室、医院病房等，其建设项目环境影响报告书（表）中必须提出防治飞机噪声污染的措施，并经环境保护行政主管部门批准后方可建设。

2.4 恶臭的影响分析

恶臭物质分布很广，影响范围大，已成为国家的公害。恶臭对人的呼吸系统、循环系统、消化系统、内分泌系统、神经系统都有不同程度的损害。恶臭还会使人烦躁不安，工作效率减低，判断力和记忆力下降。

随着人们环保意识的增强，恶臭的影响越来越受到关注，因恶臭污染引起的环保投诉越来越多。因此在做房地产类项目时，如果项目选址距离污水厂、垃圾填埋场、化工厂等产生恶臭的污染源较近时，应考虑这些恶臭污染源对项目的影响。如果这些恶臭污染源的项目已经正常运行，那么房地产项目在环评时应对恶臭因子进行监测，并充分论证恶臭对本项目的影响，确保项目的环境符合相应的环境质量标准。如监测不达标的，恶臭污染源在采取可行的治理方案后，房地产项目才可行。如这些项目尚未建成或还未正常运行，房地产项目环评应对恶臭影响进行预测，必要时进行类比分析，确定恶臭对本项目的影响，确保项目满足恶臭污染物的大气环境防护距离及卫生防护距离的要求。

2.5 电磁辐射的影响

随着科学技术的进步，电磁技术的应用给人类创造了巨大的物质文明，但也把人们带进一个充满人造电磁辐射的环境里。电磁环境会对人类身体健康带来危胁。总的说来，电磁波在人体中会产生热效应和生理效应。实验证明，电磁辐射首先作用于感觉神经末梢，随后变成内部信号再作用于神经末梢，使新陈代谢、脑电等发生变化。当辐射计量超过安全值时，就会对人体产生危害。

通常，大型电力发电站、输变电设备、送变电站高压及超高压输电线、雷达系统、电视和广播发射系统、射频感应及介质加热设备、射频及微波医疗设备、各种电加工设备、通信发射台站、卫星地球通信站、地铁列车及电气火车以及大多数家用电器等都是可以产生不同形式、不同频率、不同强度的电磁辐射源。

这类电磁辐射按频率不同可分为工频场源与射频场源，射频场源主要由无线电设备或射频设备工作过程中所产生的电磁感应与电磁辐射，工频场源以大功率的输电线路所产生的电磁污染源。变电站的辐射属于工频场源，电磁辐射设备主要为高压电力线、主变压器、高压开关、放电管。

目前，我国的《电力设施保护条例》只对架空电力线路的保护区进行了规定，对变电站的设计尚未有环保技术要求。根据《电力设施保护条例》（1998年修改版）、《电力设施保护条例实施细则》（1998年修改版），各级电压导线边线在计算导线最大风偏情况下，距建筑物的水平安全距离如下：1千伏以下为1.0米，1千伏至10千伏为1.5米，35千伏为3.0米，66千伏至110千伏为4.0米，154千伏至220千伏为5.0米，330千伏为6.0米，500千伏为8.5米。电力施工单位在搭建高压电架的时候，都是按照严格的设计标准进行施工的，充分考虑了高压线的安全问题。

根据国家《城市规划相关规定》，一般1万伏的高压线塔与居民楼的水平距离是5米，11万伏的10米，22万伏的15米，50万伏的25米，高压线塔则应尽量避开居民楼。

房地产类建设项目，除了要保证居民楼距离产生电磁辐射的设备足够的距离外，还需要做必要的电磁辐射监测确定项目受电磁辐射的影响程度，为环评通过审批提供必要的论据。

3、结论

房地产类项目由于其自身的敏感性，所以除了要关注项目本身产生的影响外，更要注意项目用地的合法性、项目原有用地性质、外界噪声、恶臭以及辐射的影响，通过对外界环境影响因素的分析，以消除其对房地产项目的影响，这样可以科学判断项目是否满足居住要求，从而减少后续不必要的环境纠纷。

参考文献

北京市环境保护局，北京市场地环境评价导则（DB11/T 656-2009）,2010,1.

钱永，农药厂搬迁厂址用于房地产开发的选址环境影响评价，环境科学导刊，2011,30（3）

北京市规划委员会、北京市环境保护局，首都机场环境噪声功能区管理办法，2005,1.

中华人民共和国国务院，电力设施保护条例，1998,1.

中华人民共和国国家经济贸易委员会、中华人民共和国公安部，电力设施保护条例实施细则，1999,3.