房地产企业融资渠道的选择

摘 要：房地产业作为资金密集型行业，对资金的需求量大、对资金链的要求高，对融资环境的变化非常敏感。如果不借助各种融资手段，开发商将寸步难行。随着近年来国家金融宏观调控政策的变化，越来越多的企业在直接融资方面做了很多文章，而银行贷款在房地产行业资金来源的比重也在下降，可见地产多元化的融资格局已经出现。针对新的市场环境，建立起一个多层次的房地产融资体系以满足融资多元化的需求是当前我国房地产融资的主要问题。

关键词：房地产；房地产企业融资；融资渠道；直接融资；间接融资

中图分类号：F293.3 文献标识码：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.09.37 文章编号：1672-3309（2013）09-79-03

房地产企业融资，是指发生在房地产经济活动中的，通过各种信用方式、方法及工具为房地产业及相关部门融通资金的金融行为。广义的房地产融资指的是筹集、融通和结算资金的所有金融行为；狭义的房地产融资只是指其中的一环，即专指资金融通行为。

房地产一般的开发过程，都需要巨大资金的支持。项目启动的初期需要资金，完成拿地、规划、设计等开发前的准备工作；开发阶段需要工程建设资金完成项目；处于发展期的企业，为扩大再生产，需要不断投入资金，进行各项资源储备。由此看来，如何获得足够的资金支持，如何开拓新的融资渠道，是投资项目得以顺利进行的基本前提。

一、我国房地产融资现状

房地产市场和资本市场之间的关系是随着历史的发展和房地产价值的提高而逐渐演变的。房地产价值较低的时候，房地产企业自己就可以筹集开发所需的全部资金，几乎没有房地产企业融资需要；随着房地产价值的逐渐提高，房地产企业的资金在周转过程中必然存在资金投入集中性和来源分散性的矛盾、资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾、投资回收周期长和再生产过程连续性的矛盾。

我国房地产企业的资金主要来自于商业银行贷款，在房地产企业融资条件不断变化的今天，贷款方式的优劣、开发风险的大小和开发效益的好坏，直接影响着融资成本的大小。经历多轮宏观政策调控之后，商业贷款越收越紧，在目前银行对房地产行业严控贷款的形势下，近年来国内房企对银行贷款等间接融资方式的依赖程度越来越低，房地产直接融资的重要性逐渐凸显。开拓融资渠道，拓展房地产信托、企业债权、房地产股权私募基金、房地产投资信托基金（REITs）等新型的房地产融资业态，从间接融资向直接融资转化是房地产企业解决融资难问题的重要途径。房地产业直接融资趋势具有多方面的好处。第一，分散了银行的风险。房地产企业通过直接融资使得资金来源多元化，就避免了把房地产市场的风险转嫁给银行。第二，有利于减轻实物性房产投资的压力，把资金吸引到房地产市场的供应端，有利于缓和供求矛盾。第三，把民间投资引到房地产领域，也缓解通货膨胀的压力。”

二、房地产企业融资渠道选择现状分析

1.银行贷款。目前，房地产企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金（主要是定金及预付款）两个方面。房地产企业自有资金比例较低，主要依赖银行贷款。银行贷款资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。银行贷款实际上支撑了房地产开发经营周转的主要资金链，我国房地产企业对银行的依赖度很高。随着房地产市场的“降温”，商业银行会加强贷款风险的审查措施，使得房地产企业在开发中向商业银行贷款的比例逐渐减少。一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。可以说，以后多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款进行开发的。

2.房地产信托。房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人（投资者）签订信托投资合同，委托人（投资者）将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。

信托制度的优越性、灵活性以及独特的财产融资功能与权益重构功能，使它成为最佳融资渠道之一。目前我国的房地产信托主要是由信托公司兼营的一种业务，其主要工作是房地产资金信托。从长期发展来看，应成立独立的房地产信托投资公司，为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供有效的金融服务，适应房地产行业特点提供长期性融资模式。统计数据可见，2013年第一季度房地产信托环比增长12%，可以预见，今后信托在整个房地产行业资金来源里的比重会越来越高。

3.股权融资。对于房地产企业来说，股权融资是房地产企业与资本相结合的理想融资渠道。通过资本市场融资再融资，即采用增发配股、可转债等三种融资方式可从容化解各种宏观金融政策带来的不利影响，缓解资金方面的压力。上市融资分直接上市融资和间接上市融资两种。直接上市融资的金额比较大，但是上市的门槛比较高，比如负债率不能高于70%的规定是很多企业不能选择直接上市融资。加快股权融资发展要加大股权融资比重，降低目前入市的门槛。但是就目前状况来看，短期内，这些条件不会有很大变化。更多的房地产企业选择间接上市——买壳上市，买壳上市需要大量现金，目的是通过增发、配股再融资资金，但前提是企业必须有很好的项目和资金进行置换。而拥有大量现金和好的项目都是中小型房地产企业很难具备的，所以我国房地产企业走上市这条道路仍然任重道远。

4.债券融资。房地产证券是房地产利用资本市场直接融资的重要工具，也是房地产资金筹集的一条重要渠道。房地产债券较一般债券收益相对较高；与股票相比，又可以按期收回本金和利息而有较高的安全性，又具有一定的流动性，因此，在国外成熟的证券市场，企业债券成为企业外部融资优先考虑的方式，债券融资额往往是股票融资额的3到10倍。而我国的房地产债券发展还处于初级阶段，债券融资额总量方面，远远不及股票融资额。目前只有少数国有企业能通过债券市场进行融资，而民营房地产企业，即便是大型房地产企业也对债券难以问津。房地产企业进行债券融资需要政府创造良好的条件。一方面，必须进一步加大证券市场的改革力度，完善房地产金融法规，为房地产企业能在资本市场上直接融资提供保障。另一方面，借鉴国外发达国家的经验，房地产企业要立足于国内证券市场，向海外证券市场拓展。

5.房地产股权私募基金。股权私募基金一般是指从事私人股权（非上市公司股权）投资的基金。房地产股权私募基金是股权私募基金的一个分支，属于产业基金的范畴，定向投资于房地产行业的基金。另一方面，他也是房地产投资基金的一种，和其他投资基金一样，通过发行基金份额的方式将投资者拥有的资金汇集成基金财产，由基金管理人管理，投资于基金合同确定的领域，以提高资金利用率进而获取收益，并返还给投资者的集合投资方式。房地产私募仅仅这几年增长速度也比较快。在发行数量方面，长三角、珠三角、北京这些地方增长特别快。与此同时，私募基金投资的格局也在发生变化。以前这些基金都在规避拿地环节，而现在，从前期拿地到后期持有型物业投资，乃至全产业链都有地产基金介入。此外，如何开展与地产私募基金等长线资金的合作十分重要。

6.其他方式。房地产企业的海外融资增速很快，一些大的品牌房地产企业到海外低成本拿地，一些中小企业到海外IPO、融资。2012前9个月，海外融资一共才400亿，而当年第4季度就有200亿元，2013年第1季度就达到了300亿元，可见其增长速速之快。除此之外，企业间通过兼并融资、股权整合实现融资、扩大产业的案例，在这一两年也越来越多。

民间投资同样是房地产行业发展的重要推动力，而现在的民间投资也在发生一些新变化：首先，由于限购、限贷政策，投资住宅的纯投资性需求已经大为减少。其次，原来一些民间资本是买住宅，现在却转投到了其它方向。大致情况是，50%左右的资金投到了比如能源、高新农业、科技等领域；剩下的50%资金还留在房地产，但投资已经出现分化，一是买商业地产，二是买证券化产品，三是到海外买房。值得注意的是，和实物买房相比，这几年证券化投资趋势非常明显。比如买信托、投私募，还有通过银行的理财进行投资。

三、优化房地产企业融资渠道的措施

我国房地产资金的主要来源是银行贷款，因此，加大宏观调控力度，从信贷入手调控房地产市场可以取得根本性的效果。我国目前银行贷款规模过大，金融压力与风险加大，必须提高房地产开发企业贷款的条件，加强对房地产开发商抵押贷款的审查，避免资金过多的流入房地产开发市场，造成投资过热。房地产开发企业也正在努力拓宽融资渠道，逐步减少对银行贷款的依赖。其次，随着间接融资的总量及门槛有所限制，实现房地产融资的多元化特别是直接融资是房地产发展的必由之路，把房地产融资方式由间接融资为主向直接融资为主转变。房地产企业可以通过资本市场融资或再融资，创新金融工具，拓宽融资渠道，缓解房地产项目资金需求方面的压力。

近期关于金融系统的一系列事件冲击着人们的眼球。继2013年6月银行系统“钱荒”之后，国务院下发“金十条”，提出要“严格防控房地产融资风险”，预示着房企未来融资难度可能随之加大。国内市场“流动性”趋紧，美联储亦透露或终止第三次量化宽松政策，因此房企不应把“鸡蛋”放在一个“篮子”里，而要朝着股权私募、基金、发债、海外融资等多平台发展，给自己上多重保险。然而，资金池并非越大越多越好，如同穿鞋，“合脚为宜”。融资方式必须保质保量，在确保资金来源充足安全的前提下，房企应优化负债结构，适当降低负债率，同时需要提升对资金投放效益的分析能力，力争实现利息成本最小化和资金效益最大化。

最后，要健全关于房地产融资的法律法规，中国房地产开发投资方面的法规还很不完善。涉及房地产开发的法律规定少，且不够具体。在执法过程中难以把握合理的尺度，增大了交易成本，并产生严重的不确定性，最终导致投资的市场配置失灵。

由此可见，中国房地产市场融资渠道正在悄然发生着变化，这预示着中国房地产行业由初期的比较粗放、雏形的产业逐步走向成熟，最终将形成一个多元化格局。

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