对房价收入比要有动态变化的观念

在2000年以前,房地产市场不景气,房屋销量及价格长期低迷,房屋空置率居高不下,从一个侧面反映出当时经济不景气。为此,政府采取了税收减免、蓝印户口等各种优惠政策,促进房地产行业发展,以此带动经济增长。

自2002年以来,商品房价格呈现不断上涨趋势。政府在不同阶段多次采取了包括加重税收、控制信贷等各种手段进行政策调控,试图控制房价上涨,结果房价被短期压后又以更快的速度上涨并创出新高。

以苏州为例,2000年市区平均房价大约1,800到2,000元每平方米,而到2009年房价达到了9,000至10,000元/平方米,10年时间大约涨了5倍,折合每年平均递增18%。房价上涨既有新建房屋品质提升的因素,更多的是因为房产具有保值增值属性,是地区经济发展因素在提升存量房产的价值。

商品房价格过高已成为一大社会现象,政府层面又一次出台政策,以遏止房价过快上涨的势头。社会各界从不同角度对房价发表各自观点,分析上涨原因时,有社会刚性需求及改善型需求支撑论;有地价、成本及税收过高推高房价论;也有开发商捂盘惜售及投机者炒作推升房价论。对于现有房价有的认为存在即合理,继续看涨;有的认为目前房价泡沫严重,房价应该向下调整,极端的甚至认为应该大跌。

决定房价高低涨落的因素多种多样,固然有来自于土地、成本、税收及开发商预期利润等上游方面的推动,但上游的推动必须建立在市场需求之上,而决定市场需求的基础则是居民当前的收入水平及未来的增长预期。所以现实及潜在的房屋购买力才是商品房价格高低涨落的决定因素。开发商在项目投资前的决策都是基于当地经济发展前景及居民收入预期为依据的,产品入市的销售定价包含了项目决策时各种因素的预期,如果实际的市场状况好于决策当初的预期,还能取得超额收益。

人们常用房价收入比来分析考察一个城市房价水平的高低程度,并且设定了一定的数值标准进行衡量,还以此与其他地区进行横向对比,来评估当地房价水平是否过高。相当多的观点认为,目前国内许多城市房价收入比超过15倍,而国外好多城市只有5-6倍,所以国内很多城市的房价严重高估,极大脱离了人们的购买力水平。因此,房价必然会下跌,使房价收入比下降到10倍以下,甚至5、6倍,与国际接轨,这样才合理。

看待某地房价收入比是否合理,不能简单地看其数值高低,而应作全面的研究。在股票市场中,经常利用市盈率对股价进行估值,股价与每股净收益的比值越高表明市盈率越高,该股票在现有价格投资风险就高。人们经常认为20倍以下市盈率的股票估值相对合理,具有投资价值,但市场上往往存在很多高于20倍市盈率的股票,而且这种股票往往被投资者追捧,这时人们引入了动态市盈率的概念。如果某个股票的净收益每年能以一定的比例不断增长的话,现时价格购入的股票,即使市盈率很高,在未来几年随着收益的上升,其市盈率将逐年下降。假如一只市价60元的股票,目前的净收益为1元/股,市盈率为60倍,若每股净收益在可预见的时间内保持每年50%的速度递增,那么以现在60元的股价对应于四年后的每股净收益计算的动态市盈率只有不到18倍;相反如果另一只股票目前收益为1元/股,每年保持不变,以20元价格买入,市盈率则一直维持20倍,投资价值反而不如前者。

用房价收入比来分析城市的房价水平也要建立动态变化的概念。以苏州房价为例,2009年一处120平方米的房屋总价大约110万元,根据苏州市2009年统计公报的市区居民家庭人均收入统计数据,自高到低60%居民的人均年收入为36,300元,每户按2.5人计算,则09年一户苏州市民购房的房价收入比大约为12.12倍,购房负担率较高。由于苏州市经济水平高,发展速度快,市民的收入水平每年也在不断增长。根据苏州市统计资料分析,苏州市区居民收入自2005年到2009年5年间每年的增长率分别为12.6%、14%、15%、12.3%、10.5%,如果以后每年居民收入增长速度能保持10%,那么苏州居民现在购房,四年后房价收入比将回归到8倍。因此以动态的观点看现在房价相对居民收入来讲还是具有一定合理性的,否则苏州房价不可能达到目前的高度。所以,很多业内人士及社会各界认为苏州房地产市场基本面还是良好的,在一个可预见的时期内,尽管会出现短期的区间盘整或小幅回调,房价还存在上涨的预期,关键是涨幅应控制在居民收入增长水平之下。

另外,由于随着苏州与上海之间城际交通的开通,苏沪间同城效应将日益体现,而上海市民的收入水平目前大大高于苏州平均水平;加上苏州日益推进的农村拆迁,大量农民可以一次性获得一笔金额可观的搬迁收入。对于该两类购房主体来讲,在苏州购置适合他们承受能力的房产压力相对较轻,计算他们的“房价收入比”意义不大。

总之,支撑一个城市房价的是该城市平均线以上部份居民的收入水平,当这些居民的收入存在逐年增长的预期时,该城市的房价是有市场基础的,并且随着居民收入的增长会逐步上涨,投机炒作及政府行政调控只能短期影响房价,最终还会由市场力量决定。对于房价收入比要作动态分析,仅以静态数值偏高认定房价过高往往并不正确,还会错导大众,使其错失机遇。对于具有良好收入预期的居民来讲,如果有置业需要,在自身承受能力之内,遇合适机会应及时出手,锁定房价,随着收入增长,购房压力将得到逐步下降。