实施住房保障是房市调控的基本措施

摘要　我国抑制房价的房市调控不可能让百姓买得起房,只有实施住房保障政策,减少房地产市场的需求量,使房价回归合理区间水平,实现房市的调控目标,才能实现户户有房住的基本保障。

关键词　房市调控;住房保障:措施

中图分类号F293　文献标识码A　文章编号1674―6708(2010)28-0051-01

进入新世纪以来的房市调控线路是房市价格过高,百姓买不起住房。为了让百姓买得起,政府就出面抑制房价,房市的需求进一步扩大,导致房价进一步升高,百姓更买不起房。政府的房市调控目标不仅没有实现,反而事与愿违、适得其反。

1　抑制房价的调控目标难以实现

2009年中国房地产市场强势反弹,房价和销量涨幅均创历史新高,出乎人们意料。为抑制房价持续上升,国务院连续出台了一系列调控措施,但今年房地产价格走势仍未奏效,主要原因就是宏观调控没有遵循中国人多地少的客观现实。它既不能增加土地供给,也不能减少人口。由于土地总供需的关系不可能通过宏观调控而改变,房地产价格继续上升是有其客观必然性。

在当今中国,市场配置资源的作用十分明显。当供不应求时,其价格就会上涨,价格上涨就有钱赚,大家就会都来生产,就会出现供过于求。价格就会下跌,价格下跌就无钱可赚,人们就会纷纷退出生产,导致商品紧缺。市场机制表明,如果某种资源极度稀缺,让市场来配置资源,就只会把这些稀缺资源分配给那些占有多数社会财富的人,而不可能为社会大众普遍享有。政府必须出面来解决市场失灵的这种问题。但是政府不应该用压抑房地产价格的方式,它不仅不会改善供求状况,反而会使供求关系更紧张。

房价上涨的确与地产商“捂地”行为有关,但是捂地行为是在土地供给长期短缺的基础上,反而是符合客观经济规律的行动,是“顺势而为”,地产商正是由于清楚地看到了土地的长期稀缺性,才敢于花巨资大量囤积土地。在房地产领域,政府用各种行政的、经济的手段打击捂地行为,是想释放出更多的土地供给,从而降低房价。但打击捂地行为只能在短期内增加一些土地供给,长期看是不能增加土地供给的。

房价上涨的确与炒房人的投机行为有关,炒房人也是因为看到了房地产资源的长期稀缺性,才敢于大胆融巨资炒房。打击炒房人投机行为的确会对商品房的需求减少而抑制房价上涨。甚至会迫使房价下降。购房需求主要不是来自于炒房者的投机行为,而是中国城市居民家庭为改善居住条件而形成的正常需求,因此,通过打击投机性购房来压抑房价,即便有效也难持久,更不可能从根本上解决房价过高的难题。

2　实施住房保障的调控措施

2.1　政府提供足量足质的廉租房

近十年的房价上涨率是7.6%,但2001年～2008年中国城市居民中有60%的中、低收入居民的年均收入增长率却只有5.5%,其中最低收入的10%的居民收入年均增长率只有5.2%。由于居民主体的收入增长显著低于房价上涨。这些居民实际上就永远买不起房。

政府所提供的保障性住房应以满足基本居住需求为目标。在房地产领域要有所作为,弥补市场缺陷,要把占城市人口一半的中低收入家庭的住房保障,纳入政府所提供的公共产品范围内。对于低收入家庭来说,政府应提供廉租屋,使这些家庭能每月花百元以下就可以有房住,对特别困难的家庭,还应给予房租补贴。但面积不应太大,一家三口有70m2的两居室就很好了。对于买不起房的中低收入者,政府可以提供面积大一些的公租屋,比如90m2以内的大两居室或小三居室,使这些家庭每月花几百元就能住得起房。政府给中、低收入者提供了住房保障,中、低收入者住进了满意的廉租房,市场上的商品房需求会大大的减少,房价会有所回落。

2.2　转变传统观念,引导租房住

中国传统文化是支持买房住的文化。“有恒产才能有恒心”,中国历史上一直有成家立业要先置恒产的观念,解决人的后顾之忧,将遗产留给后人的文化。

现在支撑和维系这种传统文化的恰恰是生活对比中的精神需求。人口普查中发现:低收入阶层的住房私有化率最高。整体的住房私有化率中的高低与收入的高低成反比,反而是最高收入阶层的住房私有化率最低。同样的反比则反映在租房上,最高收入阶层的租房比重反而是最高的。

正是生活对比中高收入不再为自己的生活地位与消费能力发愁,有没有房产不是最重要的,生活质量的好坏才是最重要的。反之,最缺少精神需求的低收入人群则不得不靠拥有住房财产来保住尊严与地位。

正是生活对比中的作用让人们在物质拥有中和精神需求上形成了反差。互补中的精神与物质的追求中,更多的人会以拥有住房资产而骄傲,把租房住被看成是一种无能和耻辱。

2.3　实施“一户一房”基本保障制度

国家为解决居民住房问题做出了巨大努力,人们的居住条件有了很大改善。随着人口的增加和人们对改善住房条件的渴望,妥善解决城市居民住房问题便摆在国家和各级城市政府面前。

政府应将“基本保障,一户一房”作为住房制度的基本国策。“一户一房”基本保障的含义是:每个中国人在中国境内都有居住权,人人有权享受为维持其本人所需的基本居住条件;在较长时间内,国家采用一户一房制保障城镇居民安居乐业的基本需求。

我国并不具备满足特殊群体的高标准大面积住房需求的条件,但是必须满足所有城市居民基本的住房需求。为此必须采用一户一房制,绝大多数住房面积控制在90m2以下。通过逐步推广新产品、新工艺、新设备和新材料,使住房质量提高,扩大可使用实际面积。

实施一户一房制的住房保障,充分利用紧缺的住房资源,可以限制富人多购买、占用住房,缓解住房的需求压力。国家可以制定一户一房制“住房法”,用法律的、经济的手段回购一户多房的房地产,投放商品房市场或廉租房供应。这一制度在现实中,不仅可以减少房市上的需求量,而且还可以增加房市上的供给量。这一增一减就实现了房市调控目标。

参考文献

[1]谈佳隆,在上海“以租养贷”划不来[N],中国经济周刊2009(43)

[2]周其仁,土地管理・亟待破解的难题《宣讲家》文稿