城乡一体化背景下的房地产市场探讨

摘 要:在城乡一体化的历史背景下,我国农村住房制度改革和创新的问题已经迫在眉睫,给房地产市场带来了新的机遇与挑战。把握房地产市场改革要点,必须从农村居民房权制度的改革、改革农村住房流通体制以及促进住房财产的有效实现,改革和规范农村宅基地供应制度三个方面开展。

关键词:城乡一体化;房地产市场;农村住房改革

中图分类号:F8

文献标识码:A

文章编号:1672-3198(2010)07-0129-01

1 农村住房制度改革和创新的必然性

1.1 市场经济发展的必然要求

我国的基本体制经过了30多年的发展已经从计划经济转变为市场经济体制,可是现在的农村住房制度所遵循的依旧是计划经济体制,是一个计划经济时代的产物。造成了与今天的市场经济体制发生诸多磕磕碰碰,现今的法律法规与现实的背离越来越大。

1.2 农民要求改善住房条件的迫切愿望

伴随农村包产到户和农民外出打工,农村的经济和农村居民的生活质量有了飞速的发展。农民的收入增加也催生了对住房的消费,许多农村居民提前消费的行为发挥的示范作用则更加刺激了其他农村居民建造住房和购买住房的欲望。

1.3 农村发展的客观现实

城镇化进程的加快和农村劳动力的大量转移。农村居民进入城市从事产业工人的工作或者转变为城镇居民的人数日渐增加,现在许多农村空心化的现象越来越多,农村的空置房屋也越来越多。虽然有一些是房主有时可能要返回来居住,但大多数却是在观望等待,看哪个时间可以卖出个较高的价格。

1.4 农村经济改革的必经之路

城乡一体化已经在逐步推进。在科学发展观的指导下,各地都注重对城镇与农村经济的协调发展,积极消除城镇与农村的差别,打造一体化的物质基础、生产要素以及经济利益关系。因此对原有的农村房地产制度提出了改变的要求。

2 把握房地产市场改革要点

2.1 农村居民房权制度的改革

在目前我国的城市居民所拥有的房屋(不论是房改房还是自己从开发商处所购的商品房)都是土地所有权归属于国家,房屋所有人虽然只是拥有若干年的使用权而已,但却有转让出售的权利。农村居民都是在本乡本土的宅基地上建造房屋,土地归属于村集体所有,房屋所有人对宅基地的使用时限目前尚无法律规定。农村居民对于自己在宅基地上所建造的房屋没有转让出售的权利。也就是房屋是自己建造的,却是残缺的产权。我们如果能够处理好农村居民住房用地的性质以及房屋的所有权,农民就可以有效地盘活住房资产。

对农村居民自己所有的住宅用地是否也可以使用缴纳土地出让金的办法来解决住宅用地的产权。这样操作的话,农村居民能够申请对自己的房屋办理房屋所有权证、集体出让建设用地使用权证和规划建设许可证做到数证齐全的要求。产权也变得合理清晰,使农民的房屋用益权成为现实。

2.2 改革农村住房流通体制以及促进住房财产的有效实现

(1)允许农村居民对自己在农村的住宅与宅基地一并出售给他人。现在,不少农民通过外出打工等各种经济活动,其中有相当一部分积累了数量可观的财产。他们中已经有不少在城市中购买了商品房,这种情况下就应当同意他们出售自己在农村的原有住宅。可以采用市场化的办法,给予一定的资金补偿。资金的来源渠道可以考虑从农村居民将房屋出售时所缴纳的出让金来支付。

(2)让城镇与农村的住房可以相互流通、上市转让。应当支持农村居民出售自己富余的住房,出售的对象不再仅限于本村本土的人,而是所有有购买意向的人。我们应当改变这种现状,支持和鼓励城镇居民去农村购房(购买已经支付出让金的房产)。如同让农村居民到城镇购房一样,也可以让城镇居民在农村置业。

(3)变革农房拆迁补偿办法。现在城市的房屋拆迁补偿安置实行的是市场化原则,对被拆迁房屋完全按房地产市场价进行评估,可以实行货币补偿,包括区位补偿和重置价格结合成新及装饰装璜补偿等,也可以实行房屋产权调换。而对农民的住房拆迁的补偿政策则是不合理不到位的,只能拿到建筑安装投入经成新折旧后的价钱,而拿不到占大头的土地基准价及区位补偿费。尤其是基础设施建设的拆迁补偿标准更低.农民作出的牺牲和奉献太大。为此.应当修订农房拆迁补偿政策,依法征收农民的房屋,按照与城镇同房同价原则及时足额给农户合理补偿。

2.3 改革和规范农村宅基地供应制度

(1)对原有的宅基地要研究并明确规定有关政策边界,这也是搞好农村房改的先决条件。现行土地法律法规对宅基地申请条件作出规定的很少,而这些在农村房改中都是无法回避而须加以回答和解决的问题有必要明确.

(2)可考虑终结无偿使用宅基地的政策。要在充分尊重农民意愿的前提下,用经济手段调节宅基地的分配使用,规范农村宅基地特别是闲置宅基地的合理利用,促进解决现有宅基地集约利用和超标问题。

今后农村居民的住房供应将和城镇居民一样,逐步地完全地走向市场,从而体现城乡一体化的要求。

参考文献

[1]姜广辉等.农村居民点用地调控与城乡一体化[J].城市问题,2009,(05):59-63.

[2]乔新生.土地集体所有制度改革刻不容缓[J].现代物业,2007,(12):84-87.