房地产项目建设阶段风险识别、评估及应对策略

【摘要】 台儿庄运河古城项目属于文化产业型商用房地产项目。由于房地产业固有的风险，本文对该项目风险主要集中的项目建设阶段进行了分析，并结合“台儿庄运河古城”这一文化产业型商用房地产项目的具体情况，应用风险管理学的相关理论，通过层次分析方法，对目标项目建设阶段进行定性定量的风险识别、风险评估，最后提出成本、质量、工期、技术方面风险的应对措施。

【关键词】 房地产业 台儿庄运河古城 项目建设 风险管理 风险识别 风险评估

房地产业，是一个盈利水平较高但因较高的不确定性而同样有着高风险的行业。房地产项目因投资额度高、投资周期长，涉及的风险既广泛且复杂，而且很容易受所在国家和地区社会经济情况的影响，难以预测未来市场走势而存在高度风险。国内房地产开发企业普遍缺少对其项目的系统管理，故而许多风险因素得不到有效控制的情形普遍存在于房地产项目中，这进一步导致了项目盈利能力的下降。另外，房地产投资本身也存在着一些固有的短板，如资金筹措难、交易纠纷多、变现能力低等。以上因素导致了房地产投资的成败存在不容忽视的不确定性。因此，在房地产项目管理中，管理者必须充分了解风险，根据主客观情况，估算自身的风险承受能力，以图最大限度把握和防范风险。本文将结合“台儿庄运河古城”这一文化产业型商用房地产项目的具体情况，应用风险管理学的相关理论，通过层次分析方法，对目标项目建设阶段进行定性定量的风险识别，风险评估，最后提出成本、质量、工期、技术方面的风险应对措施。

一、台儿庄运河古城项目概况

台儿庄运河古城项目属于产业型商用房地产项目。该项目位于山东省枣庄市台儿庄区台儿庄镇月河（古运河）上游古繁荣街、箭道街及周边区域，坐落于枣庄市台儿庄区。台儿庄古城既是民族精神的象征、历史的丰碑，也是中国运河文化的珍贵承载体，至今仍保留有相当存量的遗存，世界旅游组织誉之为“活着的运河”、“京杭运河仅存的遗产村庄”。重建后的台儿庄古城，是中国第一座二战纪念城市，世界上第四座重建古城、第三座二战城市，全国唯一海峡两岸交流基地，国家AAAA级景区。本项目风险集中阶段为项目建设阶段。

二、项目建设阶段的风险识别

为识别项目建设阶段的风险，必须填列项目初始风险清单，并从中找出影响本项目的关键风险因素。如表1所示，项目建设阶段主要风险可归结为成本风险、工期风险、质量风险和技术风险四类。项目建设阶段风险分解清单见表1。

三、项目建设阶段风险评估

为确定项目中存在的风险因素对项目有何种程度的影响，现将已识别的风险因素进行分类，并根据分类构建风险判断矩阵，对项目建设阶段的风险因素进行评分，即由公司从参与建设的各部门，依照适宜的比例抽调业务骨干，对所列风险进行评分。按照层次分析法的基本步骤，对已分类的风险因素与其对应因素作比较，根据该因素在项目中的重要程度来计分并在此基础上计算权重，结果详见表2、表3、表4、表5、表6。

从表7可见，本项目建设阶段主要风险因素从高到低依次是成本风险、工期风险、技术分险、质量风险。对各类风险因素对应的子因素进行排序，可确定项目建设阶段的高风险、中风险、低风险。

风险的影响因素从高到低依次为材料价波动、自然灾害、方案工艺、合同疏漏、承包商、生产力不足、新材料失败、设计原因、人员素质、组织不力、安全事故、材料问题、设备条件。其中，高风险包括材料价波动、自然灾害、方案工艺、合同疏漏；中风险包括承包商、生产力不足、新材料失败；低风险包括设计原因、人员素质、组织不力、安全事故、材料问题、设备条件。应根据此排序进行定性的风险应对计划制定工作，采取有力、有针对性的措施防范风险。

四、项目风险应对措施

通过前文的分析可知该项目的主要风险因素的分布和权重。下文将针对表7所示的风险因素的特点进行深入研究，并找出切实可行的初步风险应对措施。

1、成本风险控制措施

一是材料价格波动风险控制措施。由表7可见，材料价格波动因素在整个项目建设阶段占据了最高的权重。引起建工原材料价格上涨的因素有许多，作为开发商来讲该部分风险无法控制，但却可以规避，例如进行风险转移、选择施工的时期错开价格高峰、在价格低谷时期囤积原材料等。二是设计上存在的风险并不大，只需合格的设计者对设计方案保持谨慎的态度便可应对。三是控制合同风险的措施，主要是对投标人进行严格的资格预审，招标文件和相应的合同文件应认真编制。利用履约保函、质量保证金等适宜经济手段，对呈报承包商进行有效约束，确保其在履行合同过程中的行为合法合规。

2、质量风险控制措施

一是为施工过程中的质量、环境、职业健康制定安全综合管理方针。二是建立一体化管理体系，形成由管理手册、程序性文件、企业标准、操作（检验）规范、其他支持性文件和运行记录构成的整合型文件体系。质量管理体系应覆盖设计开发、材料、零部件、工艺、检验、计量、设备等过程，各专业质量控制系统由相应的专业技术人员担任责任工程师，对各生产环节的质量负责。在每个专业领域，公司均指派一名副总工程师担任负责人，协调和监督各专业质控系统责任工程师工作。三是对质量控制工作开展预先策划。对重大项目、高难度项目由专业的质量工程师会同有关设计、工艺、生产技术人员编制专题质量控制计划。质量控制计划规定了不同生产阶段材料、零部件、生产过程需要遵循的技术要求、质量检验和记录要求。通过质量计划的实施，有效降低了质量失控的可能性，提高了质量控制的可靠性和可信度。四是按照原材料、半成品的质量特性要求配备充分的专业检验检测设备，严格遵循相关的标准、规定、图纸要求，采用严格的检验检测手段，从前期设计、原料入库到成品完工进行全过程检测，保证产品符合规定要求。

3、工期风险控制措施

房地产开发项目投资规模大、开发周期长、涉及的环节多，项目干系人不仅多而且关系复杂，有投资商、开发商、承包商、供应商、银行、政府相关部门人员等。期间若某环节出现突发状况，将会不同程度上对项目的进度推进造成不同程度的负面影响，目标工期可能因此滞后延迟。所以，在协调项目利益相关方的关系时应采取适宜有效的措施来规避风险。一是与政府、银行等机构的相关职能部门和人员建立稳固的关系并进行良好的沟通，在项目推进过程中协同工作，保证信息流畅准确地共享和传递，最大限度削减项目面临的阻力，确保项目按计划进行。二是巩固并加强项目相关方之间以及项目管理团队内部的有效协调沟通。在项目运作过程中，项目相关方之间保持良好的沟通以预防和消除误会、保持伙伴关系，是项目按计划进行的保障和前提；协调调配项目相关方可调用的资源、集中优势是项目按计划进行的保障和必要手段。三是与承包商、供应商等上游企业建立稳固的战略伙伴关系。在项目实施过程中，不能只把承包商、供应商当作履行合同的一方主体，而且应与履约能力强、重合同守信用的承包商、供应商建立一种长期伙伴关系，充分调动相关企业的积极性，确保项目如期保质保量完成。

4、技术风险控制措施

本项目的技术风险为技术使用风险。房地产建设阶段，不可避免地会对施工人员及周边环境造成一定的不利影响，协调项目与当地居民的关系，尽可能避免建设时对当地居民的干扰，以及建设后对环境可能造成的长期损害，是项目组不可回避的难题。一是为降低建设时对施工人员和民众的影响，应预先调查当地居民的生活规律，选用环保的原料，设计合理的施工流程，运用充足的安保措施，减少施工噪音、粉尘和交通等方面对人和环境的损害；二是为避免对环境的长久破坏，应事先调查历史上自然形成的古镇格局，结合当地水文环境的变迁，根据项目的具体需要，合理安排古镇的建筑位置和风水格局。

五、结语

本文应用风险管理的理论和方法对“台儿庄运河古城”这一房地产开发项目进行了风险识别和评估，并且初步提出了具备可行性的风险应对措施。

由于房地产开发周期长，在项目实施过程中必然会存在许多无法预测的风险，必须在决策上注重风险防范和在项目实施过程中采取风险综合管理措施，才能有效地预防和控制风险。为最大可能降低风险因素的影响，应采用综合治理的原则，动员多方力量，合理分配风险责任，确立风险利益的共同体，建立全面风险管理控制体系，确保落实风险管理工作。

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