“以房养老”模式市场需求影响因子

摘要：住房养老是现代社会新兴的养老模式。本文分析了我国养老体系的基本现状和存在的问题，指出了以房养老是我国养老体系建设的重要方向；本文还分析了实现住房养老制度设计中的主要影响因素以及以房养老的模式选择。

关键词：以房养老；需求；影响因子

中图分类号：C913.7 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）12-000-02

一、前言

由于我国长期以来的计划生育政策，导致传统的居家养老模式正日益受到挑战，“4-2-1”型家庭已经成为我国家庭的主要形式，养老问题已经成为我国社会保障体系的瓶颈。2013年国务院印发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”工作，引发舆论广泛关注。

这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。以房养老在全球各国并不鲜见，在欧美以及亚洲的新加坡、韩国和日本等都是较为成熟的做法。由于国内社会经济环境、社会习惯、房屋产权等相关因素存在较大差异，在我国推广以房养老还面临诸多障碍。

二、“以房养老”基本模式

以房养老的模式，实质上是持有房屋产权的老年人向金融机构的抵押借款，通过借款，来满足老年人退休后生活成本的支付意愿，以维持其基本的生活品质；借款额度的多少与借款人年龄、预期寿命、房屋现值、房地产市场状况等多项因素有关。这种模式，充分考虑了家庭生命周期与住宅生命周期的差异，参照了个人家庭拥有资源在个人家庭的一生予以最优化配置的理论。以房养老的实现主要通过以下模式实现：

（1）抚养人养老，房产由抚养人继承；（2）租出现有的大房再租入小房，利用房租差价款支付养老费用；（3）售出大房，换购小房，用差价款支付养老费用；（4）将住房出售，再回租原住房，用该笔款项交纳房租和用于养老费用支付；（5）将房屋抵押给有资质的金融机构，按月从该机构取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，去世后则用该住房归还贷款本息。

三、我国养老体系现状及问题分析

1.我国养老体系现状。据全国人口普查数据，我国人口总量已经接近14亿，到2012年底，60岁以上老年人近2亿人，预计到2015年，将达到2.2亿人，2020年将达2.48亿人。同时，我国平均每个家庭户的人口数量为3.44人，比第四次全国人口普查的户均3.96人减少了0.52人。一方面，逐渐形成家庭“4-2-1”人口结构，新一代独生子女将要承担赡养多位老人的重担；另一方面，两代人组成的家庭比例不断增加，传统的家庭养老保障受到严重的削弱。见表1。

表1 我国在职人员与退休人员比例趋势

2.养老体系中的问题分析。目前，我国养老体系的发展已经远远不能满足社会的需求，主要面临的问题有：

（1）养老保障制度“多轨制”。在我国，纳入到基本社会养老保险的人群只占总人口的15%，低于20%的国际最低标准，整体缴费规模偏低。我国现行养老金制度，未把机关、事业单位纳入基本养老保险社会统筹范围，仍实行国家财政统包，但却要享受较高的退休金待遇，加剧了养老金的收支矛盾，体制不公平情况突出，养老金体制亟待进一步改革。

（2）收支不平衡。随着人口老龄化程度的加剧，支付压力日益增大。据预计，到2030年，在职职工和退休职工的比例锐减到4.3∶1。此外，每年新增退休人员300多万人。2008年养老基金“空账”达1.4万亿，2016年将扩大为3万多亿。

另外，养老资金的投资渠道狭窄，收益率低，增大了养老金贬值风险，加剧了收支不平衡。

（3）养老资源严重缺乏。

①养老设施总量供不应求，供应结构不合理。

——现有养老服务制度不完善，主要保障“三无”和困难老人的基本生存，服务面相对狭窄，尚未形成系统化的、惠及全体老年人的服务体系。

——养老床位供给数量不足，供需矛盾突出。据统计资料显示，截至2012年底，全国共有各类老年福利机构37623个，养老床位近300万张，仅占60岁以上老年人口的1.5%，不仅低于发达国家5～7%的水平，也赶不上一些发展中国家2～3%的水平；

——养老服务供给结构不合理。现有的基本养老设施服务水平差、服务质量低，但供给总量不够，同时还存，有些养老机构服务质量高，但，成本高昂，老年人无法承受，利用率不高。

②养老服务队伍的职业化建设滞后。养老服务人员缺乏也是我国养老服务体系的重要问题。我国现有养老服务队伍远不能适应社会化养老的实际需求。据估计，现阶段我国最少需要1000万的养老护理人员，但目前全国老年福利机构的职工只有22万，有养老护理职业资格的仅为2万多人，需求缺口差额巨大。而且专业水平、业务能力和服务质量也远远不能达到相关需求的水平。

（4）老年事业体制机制不顺畅。现行的政府养老职能大多分散在政府的各职能部门，老龄工作缺乏整体规划和行动协调，政府各职能部门各自为政，很难形成统一的管理，造成现有公共服务设施使用效率低下。

由于我国进入老龄化社会的时间不长，对人口老龄化将带来的挑战尚未得到充分认识，在应对老龄化的举措上缺乏统筹，人口老龄化问题的战略挑战还没有得到足够重视。

3.以房养老模式的基本条件和主要障碍因素。目前，我国政府已经开始关注养老方式的创新，以房养老制度的设计也是我国养老体系现状的必要补充，结合我国实际的现状，开展以房养老既有基础也面临诸多挑战。

（1）已经具备的基础条件。目前，我国实行以房养老的主要基础就是城市的老年人，有相当部分的老年人拥有自有住房。据统计，在房地产市场比较成熟的大城市，超过60%以上的老年人拥有自有产权的住房，甚至有城市的超过80%的老年人有自有住房，而且所在城市的房地产市场比较成熟，且房龄较短，具备推广住房养老的基础条件。

（2）面临的挑战。

①传统文化和社会习俗的约束。我国社会的核心是以家庭为中心的宗族文化，居家养老、父慈子孝是传统的文化认可。传统的养老模式是养儿防老、家庭养老。随着社会的发展，我国社会中传统的养老方式正面临家庭规模和结构的巨大挑战，“以房养老”模式的实施，将打破中国传统的养老方式，家庭内部的财产分割和继承关系也将遭遇挑战。

②房地产市场的支撑程度。近几年来，我国房地产市场迅速发展，投资规模不断扩大，房价增长猛增，价格泡沫不断积聚，直接影响到房屋的估值，而房屋价值的稳定性是实现以房养老的基础。 另一方面，我国特有的房屋产权制度也会制约，以房养老的积极性，房屋有限产权条件下，金融机构参与以房养老的积极性受到影响。

③农村老年人无法实施以房养老。目前，我国的城镇化水平已经达50%，预计到2015年城镇人口将达到8亿，但从人口结构上看，留居农村的人口中老年人占绝大部分。就目前而言，我国仍然是农村人口居多的发展中国家，受地域环境及宗法观念的束缚、受教育程度不高、对新事物的认知能力差，使得 “以房养老”模式缺乏认同和经济基础。

④政府扶持不足。“以房养老”模式是一种新兴的养老模式，社会效益明显。但以房养老模式运作过程中周期长、不确定因素多，政府应当积极介入、主动宣传、加大扶持力度。

四、我国“以房养老”模式的选择

1.我国以房养老的宏观制度设计要点。考虑到我国养老体系和社会经济发展的现状，我国以房养老体系的设计要注意到社会的二元化结构，根据城乡不同层面的老年人的实际养老需求进行设计。可以考虑分层的住房养老模式设计原则，即：

（1）在东部经济发达地区针对符合条件的老年人群实现住房养老；（2）对广大农村老年人仍然以家庭养老和社会养老相结合的方式；（3）其他老年人采取社会养老和自主养老相结合的综合养老模式。

2.以房养老制度设计的影响因子选择。以房养老制度的影响因子主要包括以下几个方面：（1）年龄因素。老年人的年龄与所需费用呈正相关关系，年龄越大所需费用越高。（2）性别结构。性别结构也是影响养老费用的因素，分为独居男性、独居女性以及夫妻双方三类。其中，独居老人的借款需求较大。（3）退休前收入和储蓄情况。低收入和低储蓄的老年人的借款需求要高于高收入和高储蓄人群。（4）拥有房产价值。不同地区，房产的估值会存在比较明显的差异，同一地区，不同区位的房产估值也会有较大差异，这在一定程度上影响满足借款人借款需求的程度。（5）房地产市场走向。这个因素会影响到借款人的房产的未来残值，也会影响借款的支付周期。

3.我国住房养老模式的选择。基于我国养老体系的实际以及养老需求的现状，可以实现对有限人群的住房养老计划。按照我国不同地区人口期望寿命，实现关键需要满足以下几个条件：

（1）自有住房并拥有完全产权。养老家庭必须对其居住的房屋拥有完全产权，才有权也才有可能对该房屋做出售、出租或转让的处置。并且其住房的价值估值要大于所在地区到期望寿命这一期间的养老费用的估值。（2）房地产市场健康。所在地区的房地产市场处于稳定发展阶段，房地产未来贬值风险较小。（3）具有继承权子女的认可。

总之，我国以房养老模式的选择，必须尊重我国传统文化和社会习俗，随着社会发展，移风易俗，有条件的逐步开展，既能满足现阶段社会养老的巨大需求，又能促进社会结构的平稳进步。

五、结论

住房养老虽然已经成为社会化养老的一种方式，但无论在那个国家，住房养老仍然是一种非主流的养老方式，社会养老依然是政府的必然责任，以房养老作为一种新兴的社会养老模式，是我国社会养老改革的重要方向，也是满足现阶段社会养老巨大需求的有效手段，通过对以房养老模式的不断创新，进一步推进社会的健康稳定的发展。

参考文献：

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