谈房地产市场与房地产开发

摘 要：随着国民经济的发展，市场经济的确立，房地产事业也在广泛的前景中不断发展。我国住宅制度随着的制度也在不断地更新确定，使得房地产事业的前景越来越广阔。逐步形成了与房地产市场息息相关的、不断壮大的发地产开发事业。房地产开发成就了一批成功的房地产事业开发者，也叫开发商。作为一个成功的开发商，能够及时的了解房地产市场，掌握最新的市场资讯，通过对房地产市场的了解，实地考察，根据实际情况和消费者的购买心理掌握社会总需求，是必不可少的。

关键词：房地产市场； 房地产开发；区域性市场

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

1房地产市场的特性

房地产是土地上的建筑物以及依附在土地上的，各种权益的总称。作为一种特殊的商品，是固定的有形资产，其不可移动性就是它区别于，其他类型的最显著的特点。虽然他是不可以移动的，但是他却可以向其他资产一样被人们或者机构拥有。既然可以被拥有，同样就可以被交易。所以，也可以把房地产市场说成想运用这块土地，达到自己理想型的物体（比如：居民楼、商业街、写字楼、工厂等）的投资者，和拥有土地的人达成一致的，形成房地产交易的买卖关系。房地产开发是一种动态的过程，从拿到土地到完成建筑是一个漫长而用花费大量资金的过程，因此这一过程是很难做出精准的预算的，无法计算出完成这一整个开发过程所需投资的的费用，以及计算后能够带来的经济利益。因为，无论建设成本还是建后的收入都是随着社会的发展而发生改变的。因此，房地产市场是房地产权益的交易市场，是地区性的市场。房地产市场的交易对象实际上是随着在每一宗具体房地产上的权益或权利，而不是土地或物业本身

作为一种固定的不可移动资产，房地产是受限于区域性的，需求决定着发展，不同的国家和地区，不同的城市甚至同一城市不同地区的价格都是不一样的，同样，不同地方的房地产市场在其条件和供求水平上也不一样。在普通的交易市场中，无论卖家或者买家会轻易了解到整个市场中的最新价格情况，分析其中的变动关系寻找出最有利于自己的交易价格，所以这就使得价格差异快速消除。而房地产市场远远没有想象的那么简单，因为在这一行业中其最新的交易价格或者最新的市场行情是很难了解的，并且房地产市场中的交易价格以及交易过程都是十分昂贵的，就目前而言，绝大部分的购买者都是因为自身需要而去购买，并且这种行为一生中也许只会发生一次，只有很少一部分有钱人是想用房地产去投资，当做一种赚的工具的。开发商想要以最快速度，或者最高价格来完场所有交易时很难完成的，因为每一个购买者或者投资者都会根据自己的需求和购买能力，以及购买后能给自己带来的利益去衡量，并且结合最新的行情，确定自己想要购买的价格、位置、建筑类型等转

2房地产市场的功能

房地产市场是关于房地产权益交易的市场，这种权益可以具体地表现为所有权（永久产权）、租赁权、抵押权等。房地产市场最主要的参与者即买家和卖家又可以分为使用者和投资者。前者购买和卖出的是自用产业，而后者则是为了投资目的而将物业出租给最终的使用者，从中获得投资收益。市场不仅能预示市场的变化，还可以通过价格来指导买卖双方的行为，所以，价格机制是通过市场发挥作用的。

每一个开发商在开发每一个项目之前，都会根据国家和地域的不同，研究其经济特性，确定整个大环境下的发展趋势。通常一个国家或地区的经济水平都和这一地方的建筑或者消费水平息息相关。所以通过分析这一地区的工程建设，进行经济分析，了解到土地使用状况，了解其建设是否遵循生态发展的规律，城市建筑和环境保护是否相关，居民的生活和工作条件在未来能够达到什么水平，这种生活和发展究竟会不会适应社会发展的总体需求等。因为房地产开发是一个长远的过程，涉及到整个社会的经济发展趋势，无论是处于上升还是衰退阶段，都会通过城市建设表现出来。例如：在二十世纪八十年代末期，西方的发达国家在经济处于停滞阶段，无论是投资前景和自身发展都非常暗淡的时期，本国资金不断外流，经济面临衰退。这时的中国恰恰处于经济不断增长的时期，政治和社会环境都非常稳定，人民生活稳定，使得正在寻找高效投资场所的外国资本主义，纷纷将目光投向中国，并且以低融资赚取了高收益，使得更多的境外投资者大量涌入中国。例如：天津经济开发区就是二十世纪七十年代末八十年代初兴建的，美国独资的摩托罗拉，中法合资的梅兰日兰，中日合资的关西涂料有限公司等等，就是因为这些外商的投资，提高了这个城市的生活和工作环境，同时繁荣了天津地区的经济市场，更重要的是大量的应届毕业生找到了就业岗位以及解决了很多下岗职工再就业的问题，做到了增收减负。经济的发展，人口的增多，使城市建设越来越快。在旧城区，大多数房屋都是年久失修的陋房、危房，居民居住条件极差，再加上交通的拥挤，市政公用设施的落后，给居民的生活带来了很多不便。

为了提高城市居民的居住水平，改善城市环境，适应城市的经济发展，市场可以引导消费的潮流，从而适应供应条件的变化，甚至可以调整城市用地，提高城市用地的利用率。房地产开发商对市场的研究包括二个方面，即宏观的战略性研究和具体的针对某一项目而进行市场的研究。一般的开发商注重分析市场的交易情况，包括价格水平、成交量及其地区分布。而市场分析专家则侧重研究国家、地区或当地的经济活动与某类特定的房地产市场或不同地区特定类型使用者消费行为之间的内在联系，想得到一幅有关房地产的完整图像。房地产市场的研究，必须结合有关社会经济的特性和发展趋势进行分析，如果这种市场研究是针对某一具体项目而进行的话，那么，无论是房地产的投资者还是市场分析专家，都必须亲临现场获取第一手资料，有针对性的进行市场调查。市场研究的最终目的就是要得出这样一个结论，就是哪些人或哪些公司有可能成为项目发展中的未来使用者，这些使用者的态度和要求如何，总的需求数量有多大。了解了这些对一个开发商来说制定市场战略，确定建筑设计都具有指导作用。

3获取市场信息的方法

21世纪是社会经济面临着机遇和挑战的时期。同样房地产市场也是机遇与挑战并存着，如今想要在房地产是产中占据一席之地，必要要摒弃之前的盲目投资，靠着“短线”定位的方式，而是要通过竞争，争取更大的机会。当然，城市规划为推动房地产事业的不断发展，起着重要的作用，尤其在制约过度发展和引导正确规划方面尤为作用。只有通过现代化的系统深入分析和了解城市规划，进行理性化的经营管理，才能做出合理化的决策，不断了解整个房地产市场。

参考文献

[1] 魏涛，杨修亮.关于构建我国房地产市场宏观调控体系的探讨?[J].中国房地产 ，2011.

[2] 王军.中国房地产市场的偏向及矫正?[J].学术评论， 2012.