郴州市县域房地产企业发展情况的调查思考

一、郴州市县域房地产企业发展现状

1.资产规模迅速扩大，销售收入稳步增加。从调查的情况来看，24家房地产企业规模不断壮大，企业资产总额逐年上升，从2006年末的36126万元增加到2008年上半年96567的万元，增长了167.31%。销售收入逐年在增加，2008年上半年销售收入10249.26万元同比2007年上半年增加2125.6万元，增长了26.17%。2007年12月盈利587.24万元，比2006年增加277.67万元，增长了89.69％。但由于结算的原因2008上半年出现了亏损1698万元，同比2007年上半年少亏90万元。

2.投资增速回落，实际销售放缓。从样本的调查情况看，虽然房地产企业的开发项目计划总投资逐年在增加，但增速回落明显，2007年总投资52355万元，比2006年增加26175万元，增长了99.89%，2008年6月总投资65911万元，同比增加18324万元，增长了38.51%，投资增速回落明显。同时新开工的投资也出现回落，2008年上半年为25729万元，比2007年上半年减少了858万元，同比减少了3.23％。新开工面积所占在建工程施工面积的比率也有所下降，2008年上半年为44.2％，比2007年上半年的53.4％少了9.2个百分点。受全国房地产市场低迷的大气候影响，郴州市的县域房地产销售也在放缓，观望气氛较浓。2007年销售面积198931平米，同比增加71986平米，增长56.71%，2008年上半年实际销售面积110220平米，同比增加4856平米，仅增长4.61%。

3.自有资金不足，应付款项是房地产企业融资的主要渠道。郴州市房地产开发企业普遍存在资金实力不强的现状。2007年上半年郴州市开发企业的资金来源为17.8亿元，其中自有资金只有4.21亿元，仅占企业资金来源的23.3％，2008年上半年，郴州市开发企业的资金来源为25.8亿元，其中自有资金为5.67亿元，仅占资金来源的21.9％，这远没有达到35％－40％的行业规定。据了解，截止今年6月末，各县房地产企业投资资金来源中自筹资金、其他资金来源、银行借款三项资金分别占总资金量的27%、63%、6%。表面上看，自筹资金和其他资金来源的占比较高，但在企业自筹资金中，除了很少的一部分是企业自有资金外，大部分都是企业通过各种渠道获得的款项，定金和预收款大部分是商业银行的个人住房按揭贷款，其他资金来源中有部分来自于民间借贷。

4.房地产贷款质量一般，对银行发展影响小。金融机构对房地产企业贷款的五级分类情况一般，2008年6月房地产贷款4247万元，其中不良贷款539万元同比增加31万元，不良比率为12.69%同比下降0.86%，损失贷款仅有农业银行有一笔30万元的款项。县域金融机构的经营情况良好，对房地产企业的贷款较少，房地产行业不会对金融机构发展构成威胁。2008年上半年对房地产企业贷款额为4247万元，仅占其贷款额的4.04％，2007年上半年对房地产企业贷款额为3749万元，占其贷款额的4.2％。

二、县域房地产企业发展中存在的几个问题

一是开发成本上升较快。2007年以来，郴州市县域商品房开发的成本不断上涨，上涨的主要因素有：土地价格上涨较大，建筑工程材料及人工工资成本涨幅较大，税费涨幅较大，项目融资成本增加较大。2007年上半年郴州市县域房地产开发项目商品房建设成本约970元/（土地150元/、建筑500元/、配套80元/、税费200元/、管理元/40）。2008年上半年郴州市县域房地产开发项目商品房建设成本约1190元/（土地200元/、建筑600元/、配套100元/、税费250元/、管理40元/）。商品房开发成本越来越高，而商品房销售市场的低迷，使得开发商对项目投资愈加持谨慎观望态度。

二是房价快速上升。今年上半年，24家房地产企业商品房屋销售额10.25亿元，同比增长26.2%，比同期商品房屋销售面积增幅高21.8个百分点，这说明房屋销售额增速远远大于房屋销售面积增速。这又反映了房价上涨较快，据24家房地产企业商品房屋销售了解，2008年6月销售均价1229.88元/平方米，同比增加158.88元，增长15.61%。今年上半年，各县房地产投资增速比房屋销售面积和销售额增速分别加快24.1和10.2个百分点。而去年正好相反，是商品房销售增长快于房地产投资增长，其中销售面积增长比投资增长快1.6个百分点，销售额增长比投资增长快14.4个百分点。房地产投资增长过快于房地产销售增长，一旦发生销售断层，房地产风险就会充分暴露，进而危及到国民经济健康发展。

三是融资渠道较窄。郴州市县域房地产开发企业的融资渠道过于狭窄，主要是三个：一是银行贷款，但因为政策原因，企业从银行贷款困难重重；从调查的24家房地产企业来看，近几年来郴州市县域房地产企业从银行获得的信贷支持较少。2008年上半年，2007年上半年，2006年分别向正规金融机构借款为3240万元，1800万元，2417万元，分别只占其资产总额的3.35％，3.7％，6.7％。二是自筹资金中自有资金不足，企业自我积累资金能力较弱；三是其他的资金来源，包括商品房定金、预收款和个人按揭贷款等。由于目前房地产市场的疲软，房地产企业的融资渠道少，通过预收款向市场融资和回笼资金的压力在增大，而建筑工程成本不断增涨，使得大部分开发企业面临巨大的融资压力和市场风险，对银行信贷的依赖度增强。

三、政策建议

1.稳定房价，使房地产开发项目正常运行。国家宏观调控的核心内容是保持房价稳定，而不是房价大起大落。受全国大气候的影响，郴州市商品房价格在2007年下半年增涨过快，今年以来，郴州市房价基本稳定，原因是商品房价格基数较低，价格与价值基本相符。如果郴州市商品房价格出现大幅下降，势必会影响开发商的项目投资，一旦出现投资不足，在市场回暖时市场便没有足够的房源保证，市场会出现供不应求的局面，势必导致商品房价格猛涨。因此我们必须未雨绸缪，强化对市场的监管，使房地产开发投资合理增长，使房地产开发项目正常运转。政府要切实优化项目投资环境，松紧适度，重点扶持一批有实力、有规模、有影响、有品味的开发项目，淘汰一些实力弱、信誉差、业绩不好的开发企业。

2.要放松银根，加大对县域房地产企业的信贷支持。因房地产投资并不是导致固定资产增幅过大的主要原因，房地产投资只占固定资产投资增长率的28%左右，远小于水泥、钢铁、电解铝等行业固定资产投资增长率100%或200%的比例。房地产行业存在一定的投资过度的现象，但房地产市场的消费是真实的，房地产开发投资增长率高于GDP增长率；商品房的在建面积与竣工面积基本趋同。鉴于货币从紧政策已取得明显成效，应尽快放松银根，加大对县域房地产企业的信贷支持。

3.激活民间资本，促进房地产企业健康发展。目前由于郴州市县域房地产企业所获得金融机构的信贷支持较少，很多房地产企业自身实力又不强，因此要充分激活民间资本，以资本为纽带，合法地把分散的民间资本集中起来，实行强强联合，形成企业集团，带动更多的上规模、上档次的房地产开发项目投资建设。制定优惠政策，鼓励、支持、引导开发企业成片开发房地产项目。把国家宏观调控政策与郴州市县域房地产市场的实际情况结合起来，加强房地产市场的风险研究，提高风险防范能力，形成风险应对方案，加强政府对风险的调控和处理能力，促进郴州市县域房地产企业持续、健康发展。

（执笔:陈普兴、朱成斌、李月辉、刘爱龙）