业主大会从社会组织向社团法人转变的研讨

近年来，随着依法治国的深入，业主大会的社团法人问题已进入法治议程，不少城市已经开始试行业主大会法人制，这是社会治理的进步，值得称赞和支持。

一、两个转变运行的案例

3年前，北京怀柔某小区曾作为试点为小区业主大会颁发了业主大会法人登记证书，形式上实现了业主大会从“社会组织”向“社团法人”的转变，当时引起了业界轰动。8年前，北京品阁小区业主自管作为无奈的选择，采取工商登记的方式获取了业主大会“企业法人”资格，即全体业主是股东，业委会选为董事会实施董事会领导下的物业经理人负责制，用“公司化”形式发挥权利功能和行为功能。然而时至今日，这些完成了社团法人转变的小区，连正常的年度业主大会例会也很难召开，其社团法人的权利功能、行为功能更无从谈及。

就这两个小区而言，前者是“合法”后者是“偏法”，前者难以生存，后者负压运行。经过多年的跟踪、调研、分析，我们发现两个小区都存在一个共性问题：就是业主大会的业主参与积极性不高，严重影响了功能的转变。

《物业管理条例》第六条规定，房屋的所有权人为业主。第八条规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

业主大会在一般条件下由社会组织转变为社团法人后，就具有了组织体的特性。无论是成员还是法人均是组织的基石，如果基石是松散的，组织及组织体就不可能稳固，如果缺乏业主参与的自觉性和积极性，想发挥业主大会的作用和启动业主大会的权力功能和行为功能很难如愿。为此，在业主大会从社会组织转变为社团法人的过程中，必须把提高业主的参与自觉性和积极性列入到重点工作中，从基础抓起，为日后正常发挥业主大会的各项功能奠定基础。

二、业主大会社团法人的能力

业主大会的基础是业主，依法满足业主的共同需求是业主大会的宗旨。当业主大会作为社会组织存在时，按照现行的法规框架要求是“不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动”。

当业主大会转变为社团法人组织体后，具备了民事主体资格，拥有了法人民事权利能力、法人民事行为能力及民事责任能力。尤其在体现法人民事能力方面，可以法人自己的意思独立进行民事活动，取得权利并承担义务。即以法人内部机构产生的团体意思为前提通过法人的机关来实现。需要强调的是，业主大会社团法人民事行为能力核心源自法人自己的意思或团体意思，即为业主共有的意思和业主大会共同决定团体的意思。

由此可见，业主大会取得民事主体资格成为社团法人后，对业主大会的品质要求不仅没变，而且要求更高、更完善。为了充分保障业主大会能够尽量准确表达业主的“团体意思”，特介绍一种业主大会“二、八、三、四”组织设计，供业内参考。

三、业主大会“二、八、三、四”组织设计

1.设计宗旨

针对业主大会客观存在的筹建启动难、参与发动难、共同决议难、决策执行难的四难现象，从组织管理着手，以分层扩面覆盖、信息对等通畅、操作简捷有效为原则，采用组织管理方法，通过方便业主有序参与的组织行为，在自觉、自律、自管、自助的基础上促进和完善业主大会实现群力、群管、群策、群益。

2.设计原则

首先，“二、八”即参引经济学的“二、八”定律，按照群体中20%原动力，能对80%起带动和影响作用的一般性规律，用2：8的结构比设计区域功能，责任传递。

其次，“三”即在“二、八”设计的基础上，以分析目标为标志，设计递阶式“三”个功能层，每个功能层又以“二、八”方式设计组织管理的整体模式。

最后，“四”即引入管理学“有效管理幅度”理念，取有效管理幅度的50%功能，即以1：4为范围值（即1个人能对4个人实施有效管理）在各个层面开展幅射，在动态中实现管理循环。

3.举例说明

假设某小区业主大会共1000户业主，其“二、八、三、四”组织设计如图1所示。

4.组织运行

“二、八、三、四”组织运行的核心即“组织起来、落实下去、有序运行、螺旋循环”。

其运行要点即：由上而下组织，由下而上运行，周而复始，动态循环。

首先，分阶层。按有效管理50%的幅度能力，以1：4为标准范围，即每个参与人辐射相对固定4 个人为沟通联系对象。落实相互间的电邮、电话、微信，其中尤以传递层的落实为重点。

其次，按三个阶层组织由下而上沟通业主大会事宜的议题、建议、意见，为决策提供依据。再由上而下将形成的决议分阶层落实，实现周而复始、有序循环、动态运行、螺旋上升的组织运行状态。

最后，由于有相对稳定的1：4幅度关系，可使庞大的工作量在化繁从简的过程中实现有效的“缩量、约时”。2：8比例的辐射配置能为布局扩散的“全面性”提供保证，促进实现业主大会对基础业益的透明、知情、自觉参与，使业主真正做到“叫得应、来得了、坐得住、议得起、共决策、同执行”。

四、结束语

随着业主大会由社会组织向社团法人转变，由业主群体转变为享有民事主体资格的组织体，在具有独立民事权利能力和独立民事行为能力的同时也必须独立承担民事责任。作为这个组织体的基础――业主也同样产生了转变，从组织成员转变为组织体的法人，从过去侧重于通过物业管理活动对共有物业的运行、安全服务进行监管，转变为对共有物业保值、增值的资产需求。同时，对履行、返还、赔偿责任和按份责任和连带责任、财产责任等民事责任，业主也必须承担。

转变是进步，同时也要有过程；转变是进步，同时也会有风险。这既是对业主大会品质的提高和完善的过程，也是对业主品质素养和修悟的倒逼。落实“二、八、三、四”组织，坚持“罗伯特议事”规则，规范业主大会共同管理行为，通过业主自治来推行社区“两委三方”多元共治制度，从而实现业主资产保值、增值、安全、宜居的基本目标。