“中国购买”抄底海外楼市

近年来，中国经济体量迅速增长，居民财富也快速积累。在此背景下，内地富裕人群出于投资、移民、教育等目的，在海外购房置业的人数和投资总量持续增多，美国有杂志甚至模仿“中国制造”一词而创作了“中国购买”来形容中国资本正在引发的海外楼市热潮。国内有实力房地产企业也纷纷进军海外，谋求企业发展全球化战略布局。

海外置业渐热

截至2013年3月的过去一年中，中国人为美国房产贡献了82亿美元，一跃成为美国房市第二大国际买家，其中69%是全款交付；而澳大利亚地产中介们也从中国购房者那里学到了“刚需”二字。据《中国经济周刊》报道，根据澳大利亚外国投资评估委员会2012年度的报告，澳大利亚去年共审批房地产业申请10118件，为2008年的两倍。其中，住宅投资价值197亿美元，排名前两位的是美国和中国。尤其是在悉尼的一些开发项目中，15%的房子被国内的大陆投资者买走；七年前在英国房屋交易市场上，来自中国大陆的房屋投资者数量几乎为零，但是现在来自中国的买家比例已经占了海外房屋投资人的十分之一；在新西兰的外国购房者中，中国买家占比15%，排在外国购房者人数的第二位……

事实上，海外投资置业并不是一个新话题，自2008年美国次贷危机引发的全球经济危机使得欧美的房地产业遭受了严酷的寒流，与之形成鲜明对比的是国内节节攀升的房价在一轮轮调控之后仍昂首上扬，因而一部分有海外留学、移民需求的人开始走上了海外置业的道路。随着中国人海外投资的范围不断扩大，包括世邦魏理仕、第一太平戴维斯在内的众多国际地产机构均纷纷加大了开拓中国内地市场的步伐，吸纳更多国人的荷包用以唤起海外房地产企业的生机。

房地产是国内富豪们的投资首选，投资性房产占千万富豪总资产的50%，而亿万富豪资产总额的三分之二均为投资性房产。而如今海外置业的客群已不仅仅局限于富豪们，伴随着投资、留学、移民等需求的增加，海外置业人群已向中产阶层扩张。

究竟是什么原因使得越来越多的人对海外置业趋之若鹜呢？

一、 分散风险，寻求资产保值、增值，丰富投资理财品种，合理配比。随着国内限购令的出台，国人在房地产业投资的途径受挤压，而海外楼市正处于平稳上行区间，人们把海外购房作为分散风险的一个出口，同时土地和房产的永久产权、稳定的政策、市场环境稳定和较高的回报率无一不吸引着国人的目光。

二、 出于子女教育等方面的考虑。对下一代教育质量的关注使得国人放眼全球、千方百计使子女享受到最优质的教育资源，而同时也心甘情愿地使出浑身解数改善孩子远在海外的生活环境，因此在全球范围内寻找“学区房”成为其海外置业的原因。

三、 还有一部分人群通过购买海外房产来实现自己的移民计划，这是因为有些国内房企的海外项目承诺购买房子即可办理移民，当然这也需要消费者仔细甄别，千万不可被商家以移民作为幌子而被蒙蔽住眼睛。

国内房企的“海外好声音”

遵循着国内客群的国际化投资谋略，国内房企纷纷加入了海外市场的纷争，甚至有开发商喊出：“中国人去哪里，哪里的中国人最多，我们就去哪里！”根据中国海外投资联合会数据显示，2012年，万科、万达、绿地、碧桂园及首创、SOHO中国、万通等十余家内地大型房企，已经在海外持有房地产项目或有明确的投资计划，总投资规模达上百亿美元。而今年国内房企的海外扩张更是渐入佳境，先是万科与美国铁狮门公司签约合作开发旧金山项目，而后绿地的济州岛医疗养生类的度假项目和碧桂园马来西亚项目正式开盘销售，不久前又有报道称，总部基地（中国）控股集团计划为英国皇家码头投资10亿英镑（约合人民币94亿远）打造“中国城”项目……

王石在微博上如此表示万科出海的意义：“全球一体化的今天，世界上的许多资源都进口到中国，同时中国的许多产品亦出口到世界各地，不要一提国际投资就提醒应该在国内如何如何。21世纪优秀的企业一定是全球视野，国际化。”

面对着海外开发商的本土项目和国内房企的量身定做产品，投资者将如何做出判断和选择呢？投资者在海外置业的过程中有哪些不容忽视的风险？就这一系列问题，笔者近日走访了世界500强企业的绿地集团韩国投资开发有限公司区域营销总监王智宇先生。

王智宇介绍说，事实上在2012年之前，海外置业的人群只能选择海外本土开发商的项目，真正意义上的国内房企在海外兴建的项目在2012年的时候才走入市场。与国外本土项目相比，国内房企开发的项目在量身打造适合中国人产品方面有着无可比拟的优势。以绿地集团韩国汉拿山小镇为例，该项目是绿地集团直接与韩国政府合作打造的全济州六大核心项目中唯一的住宅项目。首先从产品设计和项目功能上，更符合国人的生活习惯和日常需求，考虑到购买人群的使用环境，开发商从设计上会设置娱乐室、游泳池、影音室，项目周边会引入购物中心、免税店、等生活配套；从大环境着眼，项目地处半山观海绝佳地理位置可畅享旖旎的自然风光，更是能够坐拥该项目所属的优质医疗、美容养生资源，另一个亮点即六大核心项目之一的国际英语教育城，全球多家一流名校汇集于此将为业主的子女教育免去后顾之忧……众多丰富的国际化高端配套使生活尽享无限乐趣。第二个最重要的优势是服务层面的差别，开发商在语言支持、办理各项手续的流程以及后续的管家式服务等方面都会更加贴心和便捷，特别是像绿地集团这样实力雄厚的开发商会更加重视服务的细节和品质，甚至会不惜成本打造例如远程视频监控等运用高科技手段服务的内容。

海外置业几点建议

当投资者面对众多海外置业项目无所适从的时候，我们不妨听听业内人士的建议。

王智宇指出，海外置业投资首先要尽量选择实力雄厚、有口皆碑的知名房地产企业或房地产经纪公司，这是将风险降到最低的最有效手段，这一点是海外置业投资最重要的。考察企业的实力一方面要看项目的体量，另外一点就是要看产品线的深度广度及分布，这是考验公司整体实力很重要的一个方面。

其次就是一定要全面细致地掌握所要投资的项目所涉及的全部信息。投资者在购买海外房产的时候不能简单地以国内投资的思路考虑问题，不光要考察政策、税率的问题，而且对于养房成本、交易成本也要尽可能地仔细了解核算以后才能判断这个房产值不值得投资。有些投资人非常看重项目的区位价值，区位的实质揭示的其实是项目的稀缺性，但其稀缺性不能仅仅由该项目的区域性地理位置或其它某一属性而被人为地“标签化”，只有了解了项目的真实属性才能够对它的价值产生完整而准确的判断。

最后，准确把握投资的最佳时机。这需要投资者纵观国内外各个历史时期的经济政策，了解该地区的房地产历史所显示的投资回报状况等等。王智宇举例说，如今美元正计划退出量化宽松政策，也就意味着利率提升，是抄底海外房地产的最佳时机。